Как организовать расчеты между арендодателем и арендатором в части коммунальных услуг?

Организовать можно, в частности, следующими способами:
– арендатор оплачивает арендодателю коммунальные услуги (в части, потребленной им) в рамках расчетов по аренде (в составе арендной платы);
– арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг вне рамок расчетов по аренде (отдельным платежом);
– арендатор заключает с арендодателем посреднический договор на приобретение коммунальных услуг (при условии, что посреднический договор заключен раньше, чем договор между арендодателем и поставщиком коммунальных услуг);
– другие варианты расчетов.

В соответствии с п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса РФ арендатор должен нести расходы на содержание арендованного имущества (если иное не установлено законодательством или договором аренды). Соответственно, при заключении договора аренды коммунальные услуги, как правило, должен оплачивать именно арендатор.

При этом в общем случае абонентом коммунальных услуг выступает арендодатель, поскольку сдаваемое им в аренду имущество является его собственностью (п. 2 ст. 539, ст. 548, 608 Гражданского кодекса РФ). Поэтому в указанном случае счета на поставку коммунальных услуг выставляются на имя арендодателя.

В связи с этим арендодатель может поступить одним из следующих способов.

А) Относить стоимость коммунальных платежей к расчетам в рамках отношений по аренде имущества (т.е. включать в состав платы по договору аренды).

Сделать это можно следующими способами:

– определить величину арендной платы в договоре с учетом коммунальных расходов в фиксированном размере (не выделяя стоимость коммунальных услуг отдельно в договоре);

– определить величину арендной платы в договоре (дополнительном соглашении) как сумму фиксированного платежа (платы за аренду) и дополнительного (переменного) платежа (расходов на коммунальные услуги, потребленные арендатором в расчетном периоде). В таком случае дополнительная (переменная) часть платежа может изменяться каждый месяц в зависимости от изменения тарифов (величины) потребляемых коммунальных услуг. Данный способ не нарушает требование п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ о неправомерности пересмотра арендной платы чаще одного раза в год, поскольку в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы или порядок (механизм) ее исчисления.

Подтверждение: п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ № 66 от 11 января 2002 г.

При включении компенсации коммунальных расходов в состав арендных платежей без выделения ее как дополнительной (переменной) составляющей оформлять первичные документы на коммунальные платежи отдельно не нужно. Если коммунальные расходы выделены как дополнительная (переменная) часть расходов по договору аренды, то их сумма может как включаться в первичные документы, выставляемые непосредственно по арендной плате (в т. ч. отдельной суммой), так и выделяться в отдельно выставленном документе (например, перевыставленном счете от коммунальных служб).

Б) Относить стоимость коммунальных платежей к расчетам между сторонами сделки по возмещению понесенных расходов.

В таком случае арендатор возмещает арендодателю понесенные им расходы (без выделения НДС) согласно достигнутому между ними соглашению (в договоре аренды или отдельном договоре) не как оплату коммунальных услуг, а как компенсационную выплату по отдельному счету.

В) Заключить между сторонами договора аренды посреднический договор на приобретение коммунальных услуг.

Г) Договориться о другом способе оплаты (компенсации арендодателю) коммунальных расходов арендатором в части потребленных им услуг.

Выбранный способ расчетов по коммунальным услугам может быть установлен:

– в договоре аренды (п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса РФ);

– в отдельном соглашении, устанавливающем порядок участия арендатора в расходах на потребленные услуги (например, в соглашении (договоре) о возмещении затрат на оплату коммунальных платежей) (ст. 420, 421, 779 Гражданского кодекса РФ). При этом заключенное арендодателем и арендатором соглашение не является договором поставки коммунальных услуг (электроэнергии, тепловой энергии), поскольку арендодатель не является поставщиком коммунальных услуг (например, энергоснабжающей организацией).

Подтверждение: п. 22 информационного письма ВАС РФ № 66 от 11 января 2002 г.