Какие объекты недвижимости облагаются по кадастровой стоимости?

Облагаются объекты недвижимости российских и иностранных организаций, которые перечислены в п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ, при соблюдении определенных условий.

Объекты, облагаемые по кадастровой стоимости

Общие правила

1. Для российских организаций и иностранных организаций, которые ведут деятельность в России через постоянные представительства, если объекты недвижимости относятся к их деятельности, – это расположенные в России и принадлежащие им на праве собственности, хозяйственного ведения, полученные по концессии:
– административно-деловые центры, торговые центры (комплексы) и помещения (пп. 1 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ);
– нежилые помещения, предназначенные или фактически используемые для размещения таких объектов, как офисы, торговые объекты, объекты общественного питания и бытового обслуживания (пп. 2 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ);
– жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства (вне зависимости от назначения земельных участков, на которых они располагаются, от использования объекта в деятельности организации), а также жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства (пп. 4 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России № 03-05-05-01/40072 от 25 мая 2021 г., № 03-05-05-01/44384 от 27 мая 2020 г.).

2. Для иностранных организаций, которые не ведут деятельность в России через постоянные представительства либо ведут деятельность через постоянные представительства, но объекты недвижимости не относятся к ней, – это все расположенные в России объекты недвижимости, принадлежащие им на праве собственности или хозяйственного ведения, полученные по концессии (пп. 3 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ).

При этом неважно, учтена такая недвижимость в бухучете организации в составе основных средств, товаров или других активов.

Подтверждение: п. 2 ст. 375, п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ, письмо Минфина России № 03-05-05-01/97667 от 13 декабря 2019 г.

Нюансы для арендаторов

Отдельно стоящее здание (строение, сооружение) может быть признано облагаемым по кадастровой стоимости как торговый центр (комплекс), если отвечает хотя бы одному из следующих условий:

– оно расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов, объектов общепита или бытового обслуживания;

– не менее 20 процентов его площади предназначено для использования или фактически используется в этих целях.

В отношении обоснованности уплаты налога на имущества исходя из кадастровой стоимости по помещениям, не используемым для целей торговли (предоставления услуг), высказался Конституционный суд РФ в Определении № 373-О от 11 марта 2021 г. (приведено в п. 4 Обзора Конституционного суда РФ за II квартал 2021 года, направленного письмом ФНС России № БВ-4-7/10638 от 28 июля 2021 г.): торговый центр с высокой вероятностью можно использовать как доходный объект, что обосновывает высокую стоимость такого имущества, даже когда часть ее площади используют по иному назначению, чем торговля. Издержки содержания условно (потенциально) дорогостоящей недвижимости корреспондируют общему бремени содержания имущества (иногда – невыгодному, бездоходному). Поэтому собственник вынужден нести повышенную налоговую нагрузку на все помещения соответствующего торгового центра. Кадастровая стоимость "невыгодных" помещений, так же как и в общем случае, должна быть рассчитана пропорционально общей площади здания как доля кадастровой стоимости здания.

Подтверждение: п. 4 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ.

Мнение Конституционного суда РФ в Постановлении № 46-П от 12 ноября 2020 г.: формально это правило означает, что в отношении земельного участка наличие любого из указанных видов его разрешенного использования может приводить к включению любого здания на нем в перечень имущества, облагаемого по кадастровой стоимости. При этом не принимается во внимание предназначение самого объекта, цели его фактического использования, иные виды разрешенного использования того же земельного участка, права, на которых организация использует участок. Взимание налога на имущество организаций с кадастровой стоимости зданий в такой ситуации неоправданно. Особенно это касается арендаторов, которые, в отличие от собственников, не могут самостоятельно изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка.

В связи с этим мнением суда ФНС России обязала региональные УФНС:
– донести данное постановление до подчиненных на местах и уполномоченных структур исполнительной власти;
– при использовании налогоплательщиками вышеуказанных доводов в каждом случае направлять запрос в уполномоченный орган об обоснованности включения объекта в специальный перечень имущества, облагаемого по кадастровой стоимости.
Подтверждение: письмо ФНС России № БС-4-21/18729 от 16 ноября 2020 г.

При расчете налога на имущество со зданий (строений, сооружений), признаваемых административно-деловыми центрами, используются похожие правила идентификации назначения (по одному из видов разрешенного использования земельного участка под ими). Поэтому вышеописанные правила по аналогии можно применить и в отношении такой недвижимости (п. 3 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ).

Условия для налогообложения по кадастровой стоимости

Указанные выше объекты облагаются по кадастровой стоимости при соблюдении определенных условий.

1. Налоговая база по объектам, поименованным в пп. 1, 2 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ (т.е. по административно-деловым центрам, торговым центрам и помещениям в них, а также нежилым помещениям, предназначенным для размещения таких объектов, как офисы, торговые объекты, объекты общественного питания и бытового обслуживания), определяется как их кадастровая стоимость только при выполнении ряда условий:

1) объект недвижимости признается объектом налогообложения налогом на имущество, если принадлежит организации (плательщику) на праве собственности (т.е. имеется государственная регистрация права) или на праве хозяйственного ведения, праве пользования по концессионному соглашению (пп. 2 п. 1 ст. 374 Налогового кодекса РФ);

2) региональными властями принят соответствующий закон (п. 2 ст. 372, п. 2 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ);

3) до принятия такого закона в данном субъекте РФ в установленном порядке утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества (п. 2 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ);

4) уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ не позднее 1-го числа очередного налогового периода (календарного года) выполнил следующие необходимые действия:

– определил на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость (пп. 1 п. 7 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ);
– направил данный перечень в электронной форме в региональное налоговое управление (пп. 2 п. 7 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ);
– разместил перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта РФ (пп. 3 п. 7 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ).

В данном перечне соответствующий объект (здание, сооружение, строение или помещение) идентифицируется двумя показателями: кадастровым номером и адресом. Кадастровый номер является основной характеристикой объекта, а адрес – дополнительной. При этом ошибочное указание адреса объекта недвижимости не свидетельствует о невозможности идентифицировать объект недвижимости. Поэтому наличие ошибки в адресе (например, в номере дома) не является поводом для неуплаты налога в отношении данного объекта.
Подтверждение: пп. 2 п. 4, пп. 21 п. 5 ст. 8 Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 г., Определение Верховного суда РФ № 309-ЭС19-5409 от 17 апреля 2019 г., Постановление Арбитражного суда Уральского округа № Ф09-8124/18 от 17 января 2019 г.

Если организация владеет отдельным помещением в здании, которое безусловно и обоснованно определено административно-деловым центром или торговым центром и при этом включено в указанный перечень, а само помещение в перечне не упомянуто, то налоговая база в отношении данного помещения также определяется по кадастровой стоимости – в соответствующей доле (п. 6 ст. 378.2 Налогового кодека РФ). Исключением является случай, когда только часть здания (помещения в нем) облагается по кадастровой стоимости: тогда в отношении другой налоговая база рассчитывается исходя из среднегодовой (средней) стоимости имущества (письмо Минфина России № 03-05-05-01/18526 от 16 марта 2021 г.).

2. Налоговая база по объектам, поименованным в пп. 4 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ (т.е. жилым помещениям, гаражам, машино-местам, объектам незавершенного строительства (вне зависимости от назначения земельного участка, на котором они располагаются), а также жилым строениям, садовым домам, хозяйственным строениям или сооружениям, расположенным на земельных участках, предоставленным для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства), определяется российскими организациями, а также иностранными организациями, ведущими деятельность в России через постоянные представительства, как их кадастровая стоимость только при выполнении следующих условий:

– объект недвижимости признается объектом налогообложения налогом на имущество, если принадлежит организации (плательщику) на праве собственности (т.е. имеется государственная регистрация права) или на праве хозяйственного ведения, праве пользования по концессионному соглашению (пп. 2 п. 1 ст. 374 Налогового кодекса РФ) (п. 1, 4 ст. 374 Налогового кодекса РФ);

– региональными властями принят соответствующий закон (п. 2 ст. 372, п. 2 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ);

– до принятия такого закона в данном субъекте РФ в установленном порядке утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества (п. 2 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ).

Если кадастровая стоимость данных объектов была определена в течение года, то налоговая база и налог (авансовый платеж по налогу) по текущему налоговому периоду рассчитываются исходя из кадастровой стоимости, которая определена на день ее внесения в ЕГРН (пп. 2.1 п. 12 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ).

Если хотя бы одно из вышеуказанных условий по объектам, поименованным в пп. 1, 2, 4 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ, не выполняется, базу по налогу на имущество по ним нужно определять по общим правилам – исходя из среднегодовой (средней) стоимости (если такая недвижимость отвечает определению объекта налогообложения исходя из такой величины) (ст. 374 Налогового кодекса РФ).

Аналогично и в случае, если кадастровая стоимость таких объектов (из пп. 1, 2, 4 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ) не определена: налоговая база и налог (авансовый платеж по налогу) по текущему налоговому периоду рассчитываются по среднегодовой (средней) стоимости (если объекты отвечают определению объекта налогообложения исходя из такой величины) (пп. 2.2 п. 12 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ).

Вывод: соответствие имущества установленным видам объектов недвижимости (административно-деловые центры, торговые центры (комплексы), нежилые помещения под офисы и т.д.) не означает, что их автоматически нужно облагать налогом на имущество по кадастровой стоимости, поскольку, в частности, могут сложиться такие ситуации:

– законами отдельных субъектов РФ не предусмотрен переход на такой метод определения налоговой базы для отдельных объектов данных видов (например, для отдельных помещений) или предусмотрен переход только для объектов, имеющих определенные параметры;

– объект соответствует видам и параметрам объектов недвижимости, указанным в законе субъекта РФ, но не включен в региональный перечень объектов недвижимости, облагаемых по кадастровой стоимости.

Например, такое возможно в отношении несвоевременно выявленных объектов (прежде всего офисных и прочих нежилых помещений в многоквартирных, административных зданиях), а также законченных строительством и поставленных на кадастровый учет в течение года объектов.
При выявлении таких объектов в течение текущего налогового периода (года) они будут включены в региональный перечень и будут облагаться по кадастровой стоимости со следующего налогового периода. В течение текущего налогового периода налоговая база по ним организациями на ОСНО определяется в прежнем порядке – исходя из среднегодовой (средней) стоимости (если объекты отвечают определению объекта налогообложения исходя из такой величины).
Подтверждение: абз. 1 п. 10 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ.

Подобное может произойти и в случае, когда в предыдущем налоговом периоде объект недвижимости был разделен на новые объекты, но в региональный перечень на текущий год попал прежний (уже не существующий) объект, а не новые. Вновь образованные объекты недвижимости до их включения в региональный перечень облагаются по кадастровой стоимости, определенной на день внесения в ЕГРН сведений, являющихся основанием для определения их кадастровой стоимости (абз. 2 п. 10 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ);

– объект (здание, сооружение, строение и помещения в них) включен в региональный перечень недвижимости, облагаемой по кадастровой стоимости, но не признается объектом налогообложения в силу п. 4 ст. 374 Налогового кодекса РФ;

– объект может быть ошибочно включен в региональный перечень недвижимости, облагаемой по кадастровой стоимости, и ошибка признана региональными властями или судом.

В этом случае налоговая база по такому объекту в данном налоговом периоде определяется как среднегодовая (средняя) стоимость (если он отвечает определению объекта налогообложения исходя из такой величины). При этом информация об исключении объекта недвижимости из перечня имущества, облагаемого по кадастровой стоимости, должна быть размещена на официальном интернет-сайте уполномоченного органа власти субъекта РФ или на официальном сайте субъекта РФ (в зависимости от того, на каком сайте первоначально был размещен перечень).
Подтверждение: письма ФНС России № СД-19-21/221 от 8 августа 2019 г., № БС-4-11/1799 от 9 февраля 2015 г.

3. Налоговой базой по всем объектам иностранных организаций, указанным в пп. 3 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ, признается их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января налогового периода (года, за который рассчитывается налоговая база), если это имущество принадлежит им на праве собственности или хозяйственного ведения, пользования по концессионному соглашению.

Если их кадастровая стоимость определяется в течение года, то налоговая база и налог (авансовый платеж по налогу) по текущему налоговому периоду в отношении таких объектов рассчитываются исходя из кадастровой стоимости, которая определена на день ее внесения в ЕГРН (пп. 2.1 п. 12 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ).
Если кадастровая стоимость объекта не определена вовсе, то налоговая база по нему принимается равной нулю (п. 14 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ).

Получение данных о кадастровой стоимости

Сведения о кадастровой стоимости объекта могут быть получены в территориальном органе Росреестра в виде выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о кадастровой стоимости, которая предоставляется бесплатно. Для этого необходимо направить запрос одним из следующих способов:
– в виде бумажного документа при личном обращении (в т. ч. через многофункциональный центр);
– в виде бумажного документа путем его отправки по почте;
– в электронной форме путем заполнения формы запроса, размещенной на официальном сайте и едином портале;
– в электронной форме посредством отправки электронного документа с использованием веб-сервисов.
Подтверждение: ч. 4 ст. 63 Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 г., п. 30 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России № 968 от 23 декабря 2015 г.

Сведения о кадастровой стоимости объекта (в т. ч. зданий и сооружений) также можно получить из фонда данных государственной кадастровой оценки на официальном портале Росреестра. Для этого нужно ввести кадастровый номер объекта в поле поиска.
Подтверждение: ст. 24.21 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г.

Изменение кадастровой стоимости объекта

В некоторых случаях кадастровая стоимость может быть изменена. Например при обнаружении ошибок в ЕГРН, ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, при изменении характеристик объекта, при установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.
Подтверждение: ст. 21-22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 г., ст. 61 Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 г., п. 15 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ.

По общему правилу изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости в течение года при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах не учитывается.
Исключение – иной порядок, предусмотренный законодательством о государственной кадастровой оценке (в т. ч. Федеральным законом № 237-ФЗ от 3 июля 2016 г.) и п. 15 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ.

Так, самим Налоговым кодексом РФ предусмотрено основание для применения новой кадастровой стоимости в более ранних налоговых периодах – это установление рыночной стоимости имущества (п. 15 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ). Причем вне зависимости от оснований изменения кадастровой стоимости – в судебном или ином административном порядке (письмо ФНС России № СД-4-21/11109 от 5 августа 2021 г.).
В таком случае сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в ЕГРН, учитываются при расчете налога с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости (п. 15 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ). По мнению ФНС России (письмо № СД-4-21/11260 от 10 августа 2021 г.), установленная таким образом новая кадастровая стоимость должна применяться для всех налоговых периодов, когда использовалась ранее установленная стоимость. То есть налог должен быть пересчитан и за прошлые периоды.

Отметим, что положения п. 15 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ в редакции Федерального закона № 374-ФЗ от 23 ноября 2020 г. применяются с 1 января 2021 года (п. 5 ст. 9 Федерального закона № 374-ФЗ от 23 ноября 2020 г.).

Другие вопросы по теме