По каким объектам недвижимости налоговая база определяется как их кадастровая стоимость?

Определяется по ряду объектов недвижимости российских и иностранных организаций, которые перечислены в п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ, при соблюдении определенных условий.

Если хотя бы одно из таких условий у российских организаций (иностранных организаций, которые ведут деятельность в России через постоянные представительства) не выполняется, базу по налогу на имущество по рассматриваемым объектам нужно определять по общим правилам.

Если кадастровая стоимость недвижимых объектов иностранных организаций (которые не ведут деятельность в России через постоянные представительства либо ведут деятельность через постоянные представительства, но объекты недвижимости не относятся к ней) не определена, то налоговая база принимается равной нулю.

Объекты недвижимости, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость

1. Для российских организаций и иностранных организаций, которые ведут деятельность в России через постоянные представительства, если объекты недвижимости относятся к их деятельности, это:

– административно-деловые центры, торговые центры (комплексы) и помещения (пп. 1 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ);
– нежилые помещения, предназначенные или фактически используемые для размещения таких объектов, как офисы, торговые объекты, объекты общественного питания и бытового обслуживания (пп. 2 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ);
– жилые дома (жилые помещения), не учитываемые на балансе в качестве основных средств в порядке, установленном для ведения бухучета (пп. 4 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ).

2. Для иностранных организаций, которые не ведут деятельность в России через постоянные представительства либо ведут деятельность через постоянные представительства, но объекты недвижимости не относятся к ней, – по всем объектам недвижимого имущества (пп. 3 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ).

Подтверждение: п. 2 ст. 375, п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ.

Переход на определение налоговой базы исходя из кадастровой стоимости

Указанные выше объекты облагаются по кадастровой стоимости при соблюдении определенных условий.

1. Налоговая база по объектам, поименованным в пп. 1, 2 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ (т.е. по административно-деловым центрам, торговым центрам и помещениям в них, а также нежилым помещениям, предназначенным для размещения таких объектов, как офисы, торговые объекты, объекты общественного питания и бытового обслуживания), определяется российскими организациями, а также иностранными организациями, ведущими деятельность в России через постоянные представительства, как их кадастровая стоимость только при выполнении ряда условий:

1) объект недвижимости признается объектом налогообложения налогом на имущество (п. 1, 4 ст. 374 Налогового кодекса РФ), в частности, учтен на балансе организации в качестве основного средства (на счете 01 "Основные средства" или 03 "Доходные вложения в материальные ценности"). При этом недвижимость принадлежит организации (плательщику) на праве собственности (т.е. прошла государственная регистрация права) или на праве хозяйственного ведения (пп. 3 п. 12 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России № 03-05-04-01/58164 от 6 октября 2016 г., ФНС России № БС-4-11/10837 от 6 июня 2014 г. (в части, не противоречащей действующему законодательству)). Например, поскольку объекты культурного наследия федерального значения налогом на имущество не облагаются, расположенное в таком здании помещение также не признается объектом налогообложения (письмо Минфина России № 03-05-05-01/29904 от 25 мая 2016 г.);

2) региональными властями принят соответствующий закон (п. 2 ст. 372, п. 2 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ);

3) до принятия такого закона в данном субъекте РФ в установленном порядке утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества (п. 2 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ);

4) уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ не позднее 1-го числа очередного налогового периода (календарного года) выполнил следующие необходимые действия:

– определил на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость (пп. 1 п. 7 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ);
– направил данный перечень в электронной форме в региональное налоговое управление (пп. 2 п. 7 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ);
– разместил перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта РФ (пп. 3 п. 7 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ).

В частности, при выполнении данных условий исходя из кадастровой стоимости облагается налогом на имущество принадлежащее организации на праве собственности машино-место, которое расположено в административно-деловом или торговом центре (письмо ФНС России № БС-4-11/7028 от 23 апреля 2015 г.).

2. Налоговая база по объектам, поименованным в пп. 4 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ (т.е. по жилым домам (жилым помещениям), не учитываемым на балансе в качестве основных средств в порядке, установленном для ведения бухучета), определяется российскими организациями, а также иностранными организациями, ведущими деятельность в России через постоянные представительства, как их кадастровая стоимость только при выполнении следующих условий:
– объект недвижимости признается объектом налогообложения налогом на имущество (п. 1, 4 ст. 374 Налогового кодекса РФ);
– региональными властями принят соответствующий закон (п. 2 ст. 372, п. 2 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ);
– до принятия такого закона в данном субъекте РФ в установленном порядке утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества (п. 2 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ).

Если хотя бы одно из вышеуказанных условий по объектам, поименованным в пп. 1, 2, 4 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ, не выполняется, базу по налогу на имущество по ним нужно определять по общим правилам (по нежилым объектам – исходя из среднегодовой стоимости, по жилым объектам, не учитываемым в составе основных средств, – не определять вовсе).

Подтверждение: п. 3 ст. 12, п. 2 ст. 372, п. 2, 7, 10, пп. 2-3 п. 12 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России № 03-05-04-01/4770 от 2 февраля 2016 г., № 03-05-05-01/2969 от 26 января 2016 г., № 03-05-05-01/74010 от 17 декабря 2015 г., № 03-05-05-01/15779 от 23 марта 2015 г., № 03-05-04-01/38983 от 6 августа 2014 г. (доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № ПА-4-11/16089 от 14 августа 2014 г.), № 03-05-05-01/11682 от 18 марта 2014 г., ФНС России № БС-4-11/10837 от 6 июня 2014 г. (в части, не противоречащей действующему законодательству).

Таким образом, соответствие имущества установленным видам объектов недвижимости (административно-деловые центры, торговые центры (комплексы), нежилые помещения под офисы и т.д.) не означает, что в отношении него автоматически нужно определять налоговую базу исходя из кадастровой стоимости, поскольку, в частности:

– законами отдельных субъектов РФ может не предусматриваться переход на такой метод определения налоговой базы для отдельных объектов данных видов (например, для отдельных помещений) или предусматриваться переход только для объектов, имеющих определенные параметры (например, для административно-деловых и торговых центров с площадью свыше 3000 кв.м в г. Москве (ст. 1.1 Закона г. Москвы № 64 от 5 ноября 2003 г.));

– объект может соответствовать видам и параметрам объектов недвижимости, указанным в законе субъекта РФ, но не быть включенным в перечень объектов недвижимости, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость.
Например, такое возможно в отношении несвоевременно выявленных объектов (прежде всего офисных и прочих нежилых помещений в многоквартирных, административных зданиях), а также законченных строительством и поставленных на кадастровый учет в течение года объектов. Подобное может произойти и в случае раздела в предыдущем налоговом периоде объекта недвижимого имущества, уже включенного в перечень, после которого образовались новые объекты и в перечень на текущий год попал прежний (уже не существующий) объект недвижимости, а не новые.
При выявлении таких объектов в течение текущего налогового периода (года) они подлежат включению в перечень, и налоговая база по ним должна рассчитываться исходя из кадастровой стоимости со следующего налогового периода. В течение текущего налогового периода налоговая база по ним организациями на ОСНО определяется в прежнем порядке – исходя из среднегодовой (средней) стоимости (письмо ФНС России № БС-4-11/9859 от 2 июня 2016 г.).
Однако в случае, когда объект недвижимости образован в течение текущего налогового периода (года) в результате раздела или иного соответствующего законодательству действия с объектами недвижимого имущества, которые по состоянию на 1 января года (соответствующего налогового периода) включены в указанный выше перечень, то такой вновь образованный объект недвижимости (при условии соответствия его вышеперечисленным требованиям) до включения его в данный перечень подлежит налогообложению по кадастровой стоимости, определенной на дату постановки этого объекта на государственный кадастровый учет (абз. 2 п. 10 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ);

– объект (здание, сооружение, строение и помещения в них) может быть включен в перечень, утвержденный уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ, но не признаваться объектом налогообложения в силу п. 4 ст. 374 Налогового кодекса РФ. Например, если такое здание (строение и т.д.) является объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) народов России федерального значения. В данном случае налог на имущество по такому объекту (и помещениям в нем) не рассчитывается ни по кадастровой стоимости, ни в общем порядке (письмо Минфина России № 03-05-05-01/4065 от 3 февраля 2014 г.);

– объект может быть ошибочно включен уполномоченным органом власти субъекта РФ в указанный перечень, а также в отношении объекта, включенного в перечень, судом может быть принято решение о неправомерности его отнесения в перечень (например, по причине несоответствия критериям отнесения недвижимого имущества к объектам, в отношении которых региональным законодательством установлены особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости). Причем информация об этом обязательно должна быть размещена на официальном сайте уполномоченного органа власти субъекта РФ (на официальном сайте субъекта РФ) в сети Интернет (в зависимости от того, на каком сайте первоначально был размещен перечень). Если принято решение об исключении из перечня неправомерно включенного в него объекта недвижимости, то налоговая база в отношении него в данном налоговом периоде определяется как среднегодовая стоимость (письмо ФНС России № БС-4-11/1799 от 9 февраля 2015 г.).

Также нужно учитывать, что все системы инженерно-технического обеспечения (системы водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, лифты, другие инженерные системы здания) включаются в сложный объект недвижимости – здание. Соответственно, если налоговая база в отношении здания определяется как кадастровая стоимость, то являющиеся неотъемлемой частью здания сети и системы инженерно-технического обеспечения (в т. ч. учитываемые как отдельные инвентарные объекты по правилам бухучета) подлежат налогообложению в составе этого здания, и поэтому норма п. 1 ст. 375 Налогового кодекса РФ (по расчету налоговой базы исходя из остаточной стоимости) к таким объектам (сетям, системам) не применяется.
Подтверждение: письма Минфина России № 03-05-05-01/30114 от 26 мая 2016 г., № 03-05-05-01/3839 от 29 января 2016 г., № 03-05-05-01/34323 от 15 июня 2015 г., № 03-05-05-01/9272 от 4 марта 2014 г., ФНС России № БС-4-11/22012 от 23 октября 2014 г.

3. По всем объектам иностранных организаций, указанным в пп. 3 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ, налоговой базой признается их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января налогового периода (года, за который рассчитывается налоговая база). Если кадастровая стоимость объекта не определена, то налоговая база по нему принимается равной нулю.
Подтверждение: п. 14 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ.

Субъекты РФ, в которых введена уплата налога на имущество исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости, приведены в таблице.

Получение данных о кадастровой стоимости

Сведения о кадастровой стоимости объекта могут быть получены в территориальном органе Росреестра в виде:
– справки о кадастровой стоимости объекта;
– кадастровой выписки;
– кадастрового паспорта;
– в ином виде, определяемом Минэкономразвития России.
Общедоступные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются по запросам любых лиц, в том числе направленным на бумаге в виде почтового отправления, в электронном виде через Интернет, включая Единый портал государственных и муниципальных услуг.
Подтверждение: ч. 1-6 ст. 14 Федерального закона № 221-ФЗ от 24 июля 2007 г.

При этом справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости предоставляется бесплатно (ч. 13 ст. 14 Федерального закона № 221-ФЗ от 24 июля 2007 г.).

Сведения о кадастровой стоимости объекта (в т. ч. зданий и сооружений) также можно получить из фонда данных государственной кадастровой оценки на официальном портале Росреестра. Для этого нужно ввести кадастровый номер объекта в поле поиска.
Подтверждение: ст. 24.21 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г.

Если собственник объекта недвижимости обнаружил ошибку в сведениях, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, он вправе обратиться в территориальный орган Росреестра с заявлением об учете изменений. В дальнейшем кадастровая ошибка будет устранена.
Подтверждение: ч. 3 ст. 20, ч. 4 ст. 28 Федерального закона № 221-ФЗ от 24 июля 2007 г., письмо Росреестра № 14-04905/16 от 17 июня 2016 г.

По общему правилу изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости в течение года при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах не учитывается. Исключения:
– изменение кадастровой стоимости объекта вследствие технической ошибки работников Росреестра учитывается при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором была допущена такая ошибка;
– изменение кадастровой стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда учитывается при определении налоговой базы начиная с налогового периода (1 января года), в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения изменений в государственный кадастр. Например, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости объекта подано в 2015 году, а решение суда вынесено в 2016 году, то новая кадастровая стоимость может применяться при расчете налога на имущество за 2015 год (но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания).
Если организация представила в налоговую инспекцию решение суда (комиссии по рассмотрению споров) об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости, налоговая инспекция в рамках межведомственного взаимодействия должна обратиться в территориальный орган Росреестра за подтверждением представленной информации.
Подтверждение: п. 15 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России № 03-05-РЗ/48574 от 29 сентября 2014 г., ФНС России № БС-4-11/22243 от 18 декабря 2015 г., № ЗН-4-11/20785 от 27 ноября 2015 г.

Другие вопросы по теме