По каким объектам недвижимости налоговая база определяется как их кадастровая стоимость?

Определяется по ряду объектов недвижимости российских и иностранных организаций, которые перечислены в п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ, при соблюдении определенных условий.

Объекты недвижимости, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость:

1) для российских организаций и иностранных организаций, которые ведут деятельность в России через постоянные представительства, если объекты недвижимости относятся к их деятельности:

– административно-деловым центрам, торговым центрам (комплексам) и помещениям в них (пп. 1 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ);
– нежилым помещениям, предназначенным или фактически используемым для размещения таких объектов, как офисы, торговые объекты, объекты общественного питания и бытового обслуживания (пп. 2 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ);
– жилым домам (жилым помещениям), не учитываемым на балансе в качестве основных средств в порядке, установленном для ведения бухучета (пп. 4 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ);

2) для иностранных организаций, которые не ведут деятельность в России через постоянные представительства либо ведут деятельность через постоянные представительства, но объекты недвижимости не относятся к ней, – по всем объектам недвижимого имущества (пп. 3 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ).

Подтверждение: п. 2 ст. 375, п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ.

Переход на определение налоговой базы исходя из кадастровой стоимости

Указанные объекты облагаются по кадастровой стоимости при соблюдении определенных условий:

1. Налоговая база по объектам, поименованным в пп. 1, 2 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ (т.е. по административно-деловым центрам, торговым центрам и помещениям в них, а также нежилым помещениям, предназначенным для размещения таких объектов, как офисы, торговые объекты, объекты общественного питания и бытового обслуживания), определяется российскими организациями, а также иностранными организациями, ведущими деятельность в России через постоянные представительства, как их кадастровая стоимость только при выполнении ряда условий:

– объект недвижимости признается объектом налогообложения налогом на имущество (п. 1, 4 ст. 374 Налогового кодекса РФ);

– региональными властями принят соответствующий закон (п. 2 ст. 372, п. 2 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ);

– до принятия такого закона в данном субъекте РФ в установленном порядке утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества (п. 2 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ);

– уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ не позднее 1-го числа очередного налогового периода (календарного года) выполнил следующие необходимые действия:

– определил на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость (пп. 1 п. 7 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ);
– направил данный перечень в электронной форме в региональное налоговое управление (пп. 2 п. 7 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ);
– разместил перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта РФ (пп. 3 п. 7 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ).

2. Налоговая база по объектам, поименованным в пп. 4 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ (т. е. по жилым домам (жилым помещениям), не учитываемым на балансе в качестве основных средств в порядке, установленном для ведения бухучета), определяется российскими организациями, а также иностранными организациями, ведущими деятельность в России через постоянные представительства, как их кадастровая стоимость только при выполнении следующих условий:

– региональными властями принят соответствующий закон (п. 2 ст. 372, п. 2 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ);

Если хотя бы одно из вышеуказанных условий не выполняется, базу по налогу на имущество по рассматриваемым объектам нужно определять по общим правилам (по нежилым объектам – исходя из среднегодовой стоимости, по жилым объектам – не определять вовсе).

Подтверждение: п. 3 ст. 12, п. 2 ст. 372, п. 2, 7, 10, пп. 2 п. 12 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России № 03-05-04-01/38983 от 6 августа 2014 г. (доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № ПА-4-11/16089 от 14 августа 2014 г.), № 03-05-05-01/11682 от 18 марта 2014 г., № 03-05-05-01/4765 от 6 февраля 2014 г., № 03-05-04-01/51779 от 29 ноября 2013 г.

Таким образом, соответствие имущества установленным видам объектов недвижимости (административно-деловые центры, торговые центры (комплексы), нежилые помещения под офисы, и т.д.) не означает, что в отношении него автоматически нужно определять налоговую базу исходя из кадастровой стоимости, поскольку, в частности:

– законами отдельных субъектов РФ может не предусматриваться переход на такой метод определения налоговой базы для отдельных объектов данных видов (например, для отдельных помещений) или предусматриваться переход только для объектов, имеющих определенные параметры (например, для административно-деловых и торговых центров с площадью свыше 3000 кв.м в г. Москве (ст. 1.1 Закона г. Москвы № 64 от 5 ноября 2003 г.));

– объект может соответствовать видам и параметрам объектов недвижимости, указанным в законе субъекта РФ, но не быть включенным в перечень объектов недвижимости, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость. Например, на 2015 год в соответствующем перечне для г. Москвы числится только 5465 зданий (строений, сооружений) и 116 нежилых помещений (в многоквартирных домах) (Постановление Правительства Москвы № 700-ПП от 28 ноября 2014 г.). Такое возможно в отношении несвоевременно выявленных объектов (прежде всего офисных и прочих нежилых помещений в многоквартирных, административных зданиях), а также законченных строительством и поставленных на кадастровый учет в течение года объектов. При их выявлении в течение текущего налогового периода (года) они подлежат включению в перечень, и налоговая база по ним должна рассчитываться исходя из кадастровой стоимости со следующего налогового периода. В течение текущего налогового периода налоговая база по ним определяется в прежнем порядке (исходя из среднегодовой (средней) стоимости). Однако в случае, когда объект недвижимости образован в течение текущего налогового периода (года) в результате раздела или иного соответствующего законодательству действия с объектами недвижимого имущества, которые по состоянию на 1 января года (соответствующего налогового периода) включены в указанный выше перечень, то такой вновь образованный объект недвижимости (при условии соответствия его вышеперечисленным требованиям) до включения его в данный перечень подлежит налогообложению по кадастровой стоимости, определенной на дату постановки этого объекта на государственный кадастровый учет (абз. 2 п. 10 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ);

– объект (здание, сооружение, строение и помещения в них) может быть включен в перечень, утвержденный уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ, но не признаваться объектом налогообложения в силу п. 4 ст. 374 Налогового кодекса РФ. Например, если такое здание (строение и т.д.) является объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) народов РФ федерального значения. В данном случае налог на имущество по такому объекту (и помещениям в нем) не рассчитывается ни по кадастровой стоимости, ни в общем порядке (письмо Минфина России № 03-05-05-01/4065 от 3 февраля 2014 г.);

– объект может быть ошибочно включен уполномоченным органом власти субъекта РФ в указанный перечень, а также в отношении объекта, включенного в перечень, судом может быть принято решение о неправомерности его отнесения в перечень (например, по причине несоответствия критериям отнесения недвижимого имущества к объектам, в отношении которых региональным законодательством установлены особенности определения налоговой базы из кадастровой стоимости). Причем информация об этом обязательно должна быть размещена на официальном сайте уполномоченного органа власти субъекта РФ (на официальном сайте субъекта РФ) в сети Интернет (в зависимости от того, на каком сайте первоначально был размещен перечень). Если принято решение об исключении из перечня неправомерно включенного в него объекта недвижимости, то налоговая база в отношении него в данном налоговом периоде определяется как среднегодовая стоимость (письмо ФНС России № БС-4-11/1799 от 9 февраля 2015 г.).

Также нужно учитывать, что все системы инженерно-технического обеспечения (системы водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, лифты, другие инженерные системы здания) включаются в сложный объект недвижимости – здание. Соответственно, если налоговая база в отношении здания определяется как кадастровая стоимость, то являющиеся неотъемлемой частью здания сети и системы инженерно-технического обеспечения (в т. ч. учитываемые как отдельные инвентарные объекты по правилам бухучета) подлежат налогообложению в составе этого здания, и поэтому норма п. 1 ст. 375 Налогового кодекса РФ (по расчету налоговой базы исходя из остаточной стоимости) к таким объектам (сетям, системам) не применяется.
Подтверждение: письма Минфина России № 03-05-05-01/9272 от 4 марта 2014 г., ФНС России № БС-4-11/22012 от 23 октября 2014 г.

3. По всем объектам иностранных организаций, указанным в пп. 3 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ, налоговой базой признается их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января налогового периода (года, за который рассчитывается налоговая база). Если кадастровая стоимость объекта не определена, то налоговая база по нему принимается равной нулю.
Подтверждение: п. 14 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ.

Субъекты РФ, в которых введена уплата налога на имущество исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости, приведены в таблице.

Получение данных о кадастровой стоимости

Сведения о кадастровой стоимости объекта могут быть получены в территориальном органе Росреестра в виде:
– справки о кадастровой стоимости объекта;
– кадастровой выписки;
– кадастрового паспорта;
– в ином виде, определяемом Минэкономразвития России.
Общедоступные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются по запросам любых лиц, в том числе направленным на бумаге в виде почтового отправления, в электронном виде через Интернет, включая Единый портал государственных и муниципальных услуг.
Подтверждение: ч. 1-6 ст. 14 Федерального закона № 221-ФЗ от 24 июля 2007 г.

При этом справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости предоставляется бесплатно (ч. 13 ст. 14 Федерального закона № 221-ФЗ от 24 июля 2007 г.).

Сведения о кадастровой стоимости объекта (в т. ч. зданий и сооружений) также можно получить из фонда данных государственной кадастровой оценки на официальном портале Росреестра. Для этого нужно ввести кадастровый номер объекта в поле поиска.
Подтверждение: ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г.

По общему правилу изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости в течение года при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах не учитывается. Исключения:
– изменение кадастровой стоимости объекта вследствие технической ошибки работников Росреестра учитывается при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором была допущена такая ошибка;
– изменение кадастровой стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда учитывается при определении налоговой базы начиная с налогового периода (1 января года), в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения изменений в государственный кадастр.
Подтверждение: п. 15 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ, письмо Минфина России № 03-05-РЗ/48574 от 29 сентября 2014 г.