×
Борисенко Ольга
Эксперт «Моё дело»
Редакции
|
|
Зарегистрировать нужно по правилам Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 г. и Административного регламента, утв. Приказом Минэкономразвития России № 278 от 7 июня 2017 г., для чего следует:
1) подать комплект документов в Росреестр;
2) получить итоговые документы.
Напомним: право собственности на объекты недвижимости подлежит государственной регистрации (ст. 131 Гражданского кодекса РФ, ч. 6 ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 г.). Такая регистрация носит правоустанавливающий, а не правоподтверждающий характер.
Внимание! В связи с непростой международной ситуацией действуют ограничения на сделки с недвижимостью с нерезидентами, связанными с недружественными странами.
Подача документов на регистрацию
При государственной регистрации права собственности на недвижимость в регистрирующее ведомство (Росреестр) нужно представить:
1. Заявление по форме, утв. Приказом Росреестра № П/0310 от 19 августа 2020 г. Этим же приказом утвержден порядок заполнения этого заявления.
2. Документы, являющиеся основаниями для госрегистрации прав на недвижимость.
Их перечень приведен в ч. 2 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 г.
Это различные документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход права на объект недвижимости (например, договор купли-продажи недвижимого имущества, вступивший в законную силу судебный акт).
3. Документ, подтверждающий полномочия представителя организации (гражданина), а также документ, удостоверяющий личность.
4. Согласие третьего лица (в установленных законодательством случаях).
Ряд документов, поименованных в п. 64 Административного регламента, утв. Приказом Минэкономразвития России № 278 от 7 июня 2017 г., можно представить по собственной инициативе (обязательного условия по их представлению действующее законодательство не содержит). В частности, это:
– учредительные документы организации. Их Росреестр запрашивает самостоятельно у регистрирующего ведомства (налоговой инспекции);
– документ об уплате госпошлины. Данные об уплате госпошлины Росреестр получает через Государственную информационную систему о государственных и муниципальных платежах (ГИС ГМП).
Подтверждение: ч. 1 ст. 14, п. 1-2 ч. 4, ч. 7-9 ст. 18 Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 г., п. 58-62, 66 Административного регламента, утв. Приказом Минэкономразвития России № 278 от 7 июня 2017 г.
Документ об уплате госпошлины лучше представить в составе документов, необходимых для госрегистрации прав собственности на недвижимость, так как информация об уплате госпошлины в ГИС ГМП может отсутствовать.
Если госпошлину уплачивал представитель организации, то независимо от способа уплаты (наличного или безналичного) необходимо подтверждение того, что платеж произведен от имени организации и за счет ее средств. Например, если госпошлину заплатило подотчетное лицо организации, то должно быть указано, что представитель действует на основании доверенности или учредительных документов, с приложением расходного кассового ордера, подтверждающего выдачу ему денежных средств на уплату госпошлины.
Подтверждение: письма Минфина России № 03-05-06-03/58451 от 13 октября 2015 г., № 03-05-04-03/43 от 1 июня 2012 г., № 03-05-04-03/32 от 23 мая 2011 г.
Требования к документам, представляемым для госрегистрации, приведены в ст. 21 Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 г. и п. 152-159 Административного регламента, утв. Приказом Минэкономразвития России № 278 от 7 июня 2017 г.
В Росреестр документы могут быть представлены (направлены) следующими способами:
– при непосредственном посещении офисов Росреестра (лично заявителем или его представителем) – в бумажном виде;
– с использованием услуги по выезду специалиста Росреестра к заявителю – в бумажном или электронном виде.
Порядок обращения за такой услугой установлен в Порядке, утв. Приказом Росреестра № П/0545 от 26 ноября 2021 г. Услуга в большинстве случаев платная;
– через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) – в бумажном виде;
– в форме электронных документов, подписанных УКЭП, по соответствующим форматам через портал госуслуг (ЕПГУ), официальный сайт Росреестра, а также с использованием различных веб-сервисов.
Подтверждение: ч. 1 ст. 18 Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 г., п. 2-3 Порядка, утв. Приказом Росреестра № П/0509 от 30 декабря 2020 г., п. 55 Административного регламента, утв. Приказом Минэкономразвития России № 278 от 7 июня 2017 г.
Комплектность (в т. ч. количество необходимых экземпляров) и правила формирования пакетов необходимых документов (в т. ч. вид документов) установлены ст. 21 Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 г. и п. 5, 7-8 Порядка, утв. Приказом Росреестра № П/0509 от 30 декабря 2020 г.
Датой приема документов на госрегистрацию является:
а) дата, указанная в расписке, выданной при непосредственном посещении офиса Росреестра (при выездном приеме);
б) дата, указанная в уведомлении, направленном заявителю, который представлял документы на регистрацию иными способами.
Подтверждение: ч. 17 ст. 18 Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 г., п. 2 Порядка, утв. Приказом Росреестра № П/0266 от 31 июля 2020 г., п. 177, 187-188, 196-197 Административного регламента, утв. Приказом Минэкономразвития России № 278 от 7 июня 2017 г., п. 17 Порядка, утв. Приказом Росреестра № П/0545 от 26 ноября 2021 г.
Росреестр может:
– отказаться принять документы на госрегистрацию – в случае, указанном в ч. 15 ст. 18 Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 г.;
– отказаться рассматривать принятые документы – в случаях, указанных в ст. 25 Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 г.;
– приостановить госрегистрацию – в случаях, указанных в ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 г.
Размер госпошлины за госрегистрацию определен пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ и составляет:
– для организаций – 22 тыс. руб. за каждый объект недвижимости.
В таком же размере госпошлина уплачивается и при перерегистрации права собственности в связи с реорганизацией организации в форме слияния, присоединения, выделения, разделения, так как при этом происходит переход права собственности от реорганизуемых юридических лиц к их правопреемникам (письмо Минфина России № 03-05-05-03/87216 от 6 октября 2020 г.). При реорганизации в форме преобразования госпошлина уплачивается в размере 1000 руб. не за регистрацию права собственности, а за изменение сведений об организации-собственнике в ЕГРН (пп. 27 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России № 03-05-05-03/97671 от 13 декабря 2019 г., № 03-05-04-03/93551 от 21 декабря 2018 г.);
– для граждан – 2000 руб.
Ст. 333.35 Налогового кодекса РФ установлены льготы по госпошлине для отдельных граждан и организаций.
Если в платежном поручении на уплату госпошлины обнаружена ошибка (при условии поступления платежа в бюджет на соответствующий счет Федерального казначейства), уточнение платежа производится в соответствии с бюджетным законодательством (п. 9 ст. 333.40 Налогового кодекса РФ). Для этого следует обратиться к соответствующему администратору доходов бюджета, которым в данном случае является Росреестр (п. 2 ст. 160.1 Бюджетного кодекса РФ).
При отказе в регистрации прав (их ограничений) и обременений объектов недвижимости в ЕГРН госпошлину не вернут (п. 4 ст. 333.40 Налогового кодекса РФ).
Подтверждение: п. 90-95 Административного регламента, утв. Приказом Минэкономразвития России № 278 от 7 июня 2017 г.
Если госпошлина была перечислена в большем размере, то такую переплату (в части превышения над установленным размером госпошлины) можно вернуть на основании п. 9 ст. 333.40 Налогового кодекса РФ. Для этого необходимо подать соответствующее заявление в отделение Росреестра (п. 3 ст. 333.40 Налогового кодекса РФ). Например, форма такого заявления и порядок возврата денежных средств в г. Москве утверждены Приказом Управления Росреестра по г. Москве № 191 от 29 июня 2018 г.
Заявление может быть подано с использованием портала госуслуг (ЕПГУ) или аналогичных региональных порталов.
К нему нужно приложить:
– подлинные платежные документы – если госпошлина уплачена в наличной форме;
– или копии платежных документов – если госпошлина уплачена в безналичной форме.
Подтверждение: п. 3 ст. 333.40 Налогового кодекса РФ.
Росреестр должен зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество в течение определенного срока. Он зависит:
– от способа подачи документов;
– и от необходимости одновременно с регистрацией права собственности поставить объект на государственный кадастровый учет.
Если постановка на кадастровый учет не нужна, то право собственности зарегистрируют:
– за девять рабочих дней – при подаче документов через МФЦ;
– за семь рабочих дней – при других способах подачи документов.
Отсчет срока начинается с даты приема документов на регистрацию. Причем если она выпала на субботу, то срок отсчитывается с понедельника (ближайшего следующего за субботой рабочего дня).
Дата госрегистрации прав – это дата внесения в ЕГРН записи о соответствующем праве на объект недвижимости.
Подтверждение: ч. 1-2 ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 г., п. 242 Административного регламента, утв. Приказом Минэкономразвития России № 278 от 7 июня 2017 г., письмо Росреестра № 14-10188-ГЕ/17 от 22 августа 2017 г.
По окончании процедуры регистрации при ее успешном прохождении правообладателю (его представителю – при подтверждении полномочий) выдается (направляется) выписка из ЕГРН (по форме, утв. Приказом Росреестра № П/0329 от 4 сентября 2020 г.). Выписка не будет выдана, если в заявлении на госрегистрацию указано, что выдавать ее не нужно.
С 15 июля 2016 года выписка из ЕГРП (с 1 января 2017 года выписка из ЕГРН) – это единственный документ, который выдается в подтверждение произведенной регистрации права собственности на недвижимое имущество (п. 1 ст. 28 Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 г.). Ранее по выбору заявителя можно было получить или выписку из ЕГРП, или свидетельство о государственной регистрации на бумажном носителе.
Бумажные свидетельства о регистрации прав собственности, выданные до 15 июля 2016 года, сохраняют свою силу в качестве правоподтверждающих документов по состоянию на дату их выдачи наравне с выписками из ЕГРН, поэтому:
– менять имеющиеся свидетельства на выписки из ЕГРН не нужно;
– государственные и муниципальные органы власти, а также иные органы и организации (нотариусы, товарищества собственников и т.д.) обязаны принимать и выписки из ЕГРП, и свидетельства о регистрации.
Однако для проверки и подтверждения своих прав или прав какого-либо лица (например, контрагента) на объект недвижимости и до, и после 15 июля 2016 года целесообразно затребовать у него (представить ему) именно актуальную выписку из ЕГРН.
Подтверждение: ч. 7 ст. 21 Федерального закона № 360-ФЗ от 3 июля 2016 г., Информация Росреестра от 15 июля 2016 г.
Получить сведения из ЕГРН по недвижимости из некоторых регионов можно оперативно (за несколько минут) в электронном виде (выписку, заверенную УКЭП) с помощью онлайн-сервиса spv.kadastr.ru.
Чтобы воспользоваться сервисом, достаточно авторизоваться через Единую систему идентификации и аутентификации (ЕСИА). Поиск объектов происходит автоматически по адресу или кадастровому номеру. Электронная выписка имеет такую же юридическую силу, как и бумажный документ.
Подтверждение: Информация Росреестра от 3 сентября 2019 г.
В случае отказа в регистрации Росреестр выдает уведомление об отказе в государственной регистрации, указав все причины этого.
Подтверждение: ч. 1 ст. 28, ч. 4, 6-7, 13-14, 21 ст. 29 Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 г., п. 244-245, 253, 260 Административного регламента, утв. Приказом Минэкономразвития России № 278 от 7 июня 2017 г.
Для защиты права собственности владелец недвижимости – физическое лицо (в т. ч. ИП) может подать заявление о внесении в ЕГРН записи о том, что сделка с принадлежащим ему имуществом производится только при его личном участии (при участии его представителя).
При наличии такой записи в ЕГРН заявление иного лица (не правообладателя или его представителя) на госрегистрацию какого-либо действия с правом на объект недвижимости вернут без рассмотрения.
Чтобы иметь возможность самому подать документы на регистрацию перехода, прекращения прав на недвижимость в электронной форме, правообладателю-гражданину также следует представить специальное заявление. Отсутствие в ЕГРН отметки, разрешающей такой способ подачи документов, также является причиной для возврата заявления о регистрации сделки (перехода прав собственности), за исключением установленных случаев.
Оба этих заявления составляются по одной форме, утв. Приказом Росреестра № П/0310 от 19 августа 2020 г.
Подтверждение: п. 1.1, 4 ст. 25, ст. 36, 36.2 Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 г.