Как оформлять сводный счет-фактуру, который заказчик (заказчик-застройщик) передает инвестору?

Оформлять нужно в общем порядке на основании счетов-фактур, ранее полученных от подрядных организаций и продавцов товаров (работ, услуг) (за некоторыми исключениями).

Чтобы инвестор смог воспользоваться вычетом по НДС, заказчик (заказчик-застройщик) должен предоставить ему правильно оформленный счет-фактуру. Особенности оформления такого счета-фактуры не установлены ни в Налоговом кодексе РФ (в частности, в ст. 169 Налогового кодекса РФ), ни в Правилах заполнения счета-фактуры, утв. Постановлением Правительства РФ № 1137 от 26 декабря 2011 г.

Мнение Минфина России, ФНС России: заказчик (заказчик-застройщик) должен составить сводный счет-фактуру в двух экземплярах на основании счетов-фактур, ранее полученных им от подрядных организаций и продавцов товаров (работ, услуг).

Один экземпляр сводного счета-фактуры передается инвестору с приложением копий:
– счетов-фактур, полученных заказчиком (заказчиком-застройщиком) от подрядных организаций и продавцов товаров (работ, услуг);
– соответствующих первичных документов;
– платежных документов, подтверждающих фактическую уплату сумм налога на таможне (копий платежных поручений с выписками банка о списании с расчетного счета заказчика (заказчика-застройщика) указанных денежных средств) – при импорте товаров, используемых при строительстве.

Второй экземпляр сводного счета-фактуры должен храниться у заказчика (заказчика-застройщика) в журнале учета выставленных счетов-фактур без регистрации в книге продаж.

Если строительство объекта финансируют несколько инвесторов, заказчик (заказчик-застройщик) должен для каждого из них составить сводный счет-фактуру в двух экземплярах (исходя из доли затрат, приходящейся на каждого инвестора). В каждом отдельном счете-фактуре нужно отразить часть суммы НДС, которую заказчик-застройщик уплатил подрядным организациям и продавцам товаров (работ, услуг). Данную часть организация должна определить расчетным методом, исходя из сумм налога, предъявленных застройщику подрядными организациями и поставщиками товаров (работ, услуг), и доли данного инвестора в сумме инвестиций на строительство объекта. Отдельные сводные счета-фактуры, выставляемые инвесторам, можно составлять на основании сводной ведомости затрат на строительство объекта, а также справки-расчета на долю, приходящуюся на каждого инвестора.

Подтверждение: письма Минфина России № 03-07-10/2254 от 4 февраля 2013 г., № 03-07-10/15 от 18 октября 2011 г., № 03-07-09/40 от 5 декабря 2008 г., ФНС России № ЕД-4-3/11248 от 12 июля 2011 г. (в части порядка выставления сводного счета-фактуры заказчиком (заказчиком-застройщиком) инвестору строительства).

Указанные правила применяются независимо от того, что сам заказчик может не являться плательщиком НДС (например, применять УСН). Положения пп. 1 п. 5 ст. 173 Налогового кодекса РФ в этом случае не применяются, то есть у заказчика на спецрежиме при выставлении сводного счета-фактуры инвестору обязанность заплатить НДС не возникнет.
Подтверждение: Постановление Президиума ВАС РФ № 1784/12 от 26 июня 2012 г.

В отношении услуг по организации строительства, оказанных инвестору самим заказчиком (заказчиком-застройщиком), последний должен оформить отдельный счет-фактуру. Оказанные им услуги в сводный счет-фактуру включать не нужно.
Подтверждение: письма Минфина России № 03-07-10/2254 от 4 февраля 2013 г., № 03-07-10/15 от 18 октября 2011 г., № 03-07-10/06 от 19 февраля 2007 г. (в части порядка выставления отдельного счета-фактуры по услугам организации строительства).

При этом если услуги по организации строительства заказчик (заказчик-застройщик) оказывает на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. (за исключением услуг, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения), то нужно учитывать следующее. Оказание таких услуг относится к операциям, которые не подлежат налогообложению НДС (освобождаются от налогообложения НДС) (пп. 23.1 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ). Поэтому в отношении них заказчику (заказчику-застройщику) выставлять счет-фактуру не нужно (п. 3 ст. 169 Налогового кодекса РФ).