Когда индивидуальный предприниматель вправе применять при сдаче в аренду (внаем) недвижимости?

Вправе применять, когда одновременно выполняются следующие условия:
– в субъекте РФ, на территории которого индивидуальный предприниматель оказывает данные услуги, введена ПСН;
– соблюдены все критерии признания плательщиком ПСН;
– получен патент на данный вид деятельности, где указаны сведения о каждом из объектов недвижимости, которые будут сдаваться в аренду (внаем);
– жилые и нежилые помещения, дачи, земельные участки, предназначенные для передачи в аренду (внаем), принадлежат индивидуальному предпринимателю на праве собственности (пп. 19 п. 2 ст. 346.43 Налогового кодекса РФ);
– данные услуги являются платными. При этом не имеет значения, в какой форме (наличной, безналичной, смешанной) и кто (гражданин, организация) оплачивает услуги (письма Минфина России № 03-11-12/29445 от 25 июля 2013 г., № 03-11-11/162 от 20 мая 2013 г., № 03-11-12/14 от 1 февраля 2013 г. (в отношении разных видов деятельности, по которым возможно применение ПСН) – их выводы справедливы и для арендных услуг).
Также (в отличие от УСН) при применении данного спецрежима не имеет значения стоимость недвижимого имущества, сдаваемого в аренду (она может быть равна 100 млн руб. и более) (письмо Минфина России № 03-11-11/77831 от 30 декабря 2015 г.).

Вместе с тем при применении ПСН в отношении арендных услуг нужно учитывать следующие особенности (основанные в т. ч. на требованиях гражданского законодательства):

1. Количество объектов и площадь помещений, передаваемых в аренду (внаем), определяются на основании договоров аренды (найма), заключаемых арендодателем (наймодателем) с конкретными арендаторами (нанимателями). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 607 Гражданского кодекса РФ).

При этом если в субъекте РФ размер дохода при сдаче в аренду (внаем) жилых и нежилых помещений установлен в расчете на один обособленный объект, то:

– когда в аренду (внаем) сдается помещение по частям (например, квартира или жилой дом по частям, т.е. по комнатам) – число объектов для целей ПСН будет соответствовать количеству отдельных площадей целого помещения, указанных в качестве объектов аренды (найма) в заключенных договорах (договоре). То есть патент в данном случае будет один на несколько объектов;

– когда в аренду (внаем) сдается помещение целиком (квартира, жилой дом) – объект будет один, и патент необходимо получить только на него.

Подтверждение: пп. 3 п. 8 ст. 346.43 Налогового кодекса РФ, письма ФНС России № СД-3-3/1277 от 25 марта 2016 г., № ГД-3-3/3296 от 30 сентября 2014 г., Минфина России № 03-11-12/5414 от 4 февраля 2016 г., № 03-11-09/49752 от 28 августа 2015 г. (доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № СД-4-3/5270 от 28 марта 2016 г.), № 03-11-09/20102 от 9 апреля 2015 г., № 03-11-09/31390 от 30 июня 2014 г. (доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № ГД-4-3/22487 от 30 октября 2014 г.),

2. При смене арендатора (либо при изменении количества арендаторов (договоров аренды)) по какому-либо объекту, указанному в патенте, патент продолжает действовать в отношении этого объекта. Обязанность по получению нового патента или применению другого налогового режима по доходам от его аренды не возникает.

3. Если индивидуальный предприниматель сдает в аренду объекты, которые не указаны в патенте, то по доходам от сдачи в аренду этих объектов он вправе применять иной режим налогообложения. Либо при сдаче в аренду таких объектов он может получить новый патент и применять в отношении них ПСН.

4. Если плательщик имеет два и более патентов на сдачу имущества в аренду (внаем), то при неуплате налога (стоимости патента) в установленные сроки он теряет право на применение ПСН только в отношении того патента, уплата по которому была просрочена.

Подтверждение: пп. 19 п. 2 ст. 346.43 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России № 03-11-11/22161 от 18 апреля 2016 г., № 03-11-12/69636 от 23 января 2015 г., № 03-11-09/31390 от 30 июня 2014 г. (доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № ГД-4-3/22487 от 30 октября 2014 г.), № 03-11-11/22110 от 12 мая 2014 г., № 03-11-09/12205 от 12 апреля 2013 г. (доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № ЕД-4-3/8777 от 16 мая 2013 г.), № 03-11-10/11254 от 5 апреля 2013 г. (доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № ЕД-4-3/10450 от 7 июня 2013 г.).

5. При передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности у индивидуального предпринимателя частично (в определенной доле), нужно учитывать следующее. Участник долевой собственности может распорядиться только принадлежащей ему долей в праве (п. 1, 2 ст. 209, п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса РФ). Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, производится по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ). Поэтому при применении ПСН передача в аренду части имущества, находящегося в общей долевой собственности, возможна только при согласии всех ее участников. В случае, когда все собственники объекта недвижимости являются арендодателями, каждый из собственников – индивидуальных предпринимателей, решивший перейти на ПСН, получает один патент на те части объекта, передаваемого в аренду, которые принадлежат ему на праве долевой собственности.
Подтверждение: письма Минфина России № 03-11-12/10144 от 27 февраля 2015 г., № 03-11-09/51543 от 14 октября 2014 г., № 03-11-12/30611 от 31 июля 2013 г.

Указанный порядок применяется и в случае сдачи в аренду имущества, принадлежащего супругам на праве совместной собственности. При этом не важно, на кого именно оформлена собственность. Ведь имущество, приобретенное в период брака, является совместной собственностью супругов (ч. 1 ст. 34 Семейного кодекса РФ) независимо от того, кто указан в свидетельстве о регистрации права на объект. Главное условие для применения ПСН по сдаче в аренду такого имущества – наличие нотариально удостоверенного согласия другого супруга (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).
Подтверждение: письма Минфина России № 03-11-09/30794 от 27 мая 2016 г. (направлено налоговым инспекциям письмом ФНС России № СД-4-3/11769 от 30 июня 2016 г.), № 03-11-11/42976 от 27 июля 2015 г., № 03-11-12/24021 от 21 июня 2013 г.

Ситуация меняется, если ИП сдает в аренду помещение, находящееся в индивидуальной собственности супруга (супруги), например, приобретенное им до вступления в брак. В этом случае индивидуальный предприниматель не имеет права применять ПСН при передаче в аренду данного имущества (письмо Минфина России № 03-11-11/22060 от 15 апреля 2016 г.).

6. Если индивидуальный предприниматель в отношении услуг по передаче в аренду недвижимого имущества применяет только ПСН, то следующие виды доходов, полученные от арендаторов этого имущества, также признаются полученными в рамках данного спецрежима:
– суммы возмещения убытков (ущерба, упущенной выгоды), неустоек (штрафов, пеней), предусмотренные договором аренды;
– компенсация при расторжении договора аренды по инициативе арендатора;
– возмещение арендатором стоимости коммунально-эксплуатационных услуг, если такое условие предусмотрено договором аренды.
Подтверждение: письма Минфина России № 03-11-09/55209 от 16 декабря 2013 г. (доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № ГД-4-3/479 от 17 января 2014 г.), № 03-11-12/16633 от 14 мая 2013 г.

Другие вопросы по теме