Получение в 2017 году в налоговой инспекции имущественных вычетов по НДФЛ при приобретении (строительстве) жилья

Имущественный налоговый вычет при приобретении (строительстве) жилья гражданин может получить в налоговой инспекции по месту жительства по окончании года, в котором соблюдены все условия для его получения. Соответственно, в 2017 году при представлении декларации по НДФЛ за 2016 год можно получить вычет по жилью, право на которое оформлено в 2016 году и ранее (при соблюдении определенных условий). Размер вычета и правила его получения различаются и зависят в том числе от момента возникновения права на вычет. Применив вычет, налог можно вернуть с учетом трехлетнего срока (т.е. в 2017 году налог можно вернуть не только за 2016 год, но и за 2015-2014 годы, если представить декларации за эти периоды).
Подтверждение: п. 7 ст. 220, п. 2 ст. 229 Налогового кодекса РФ.

Особый порядок действует, если жилье приобретено в период с 1 января 1999 года по 31 декабря 2000 года и при этом не использовано право на льготу еще по подоходному налогу. Тогда, помимо вычета, можно воспользоваться этим правом в текущем году, но в пределах 600 тыс. руб. Это ограничение размера вычета было установлено на момент вступления в силу гл. 23 Налогового кодекса РФ.
Подтверждение: письма Минфина России № 03-04-05/11195 от 4 марта 2015 г., № 03-04-07/2730 от 27 января 2014 г., ФНС России № БС-3-11/379 от 20 января 2017 г., № 3-5-04/548 от 5 мая 2009 г.

Порядок получения имущественного вычета зависит, в частности, от:
– момента возникновения права на него;
– вида вычета;
– вида произведенных расходов, связанных с приобретением недвижимости;
– вида собственности на имущество (например, долевая и совместная);
– категории граждан-собственников (например, несовершеннолетние дети и пенсионеры).

Для получения имущественного вычета кроме налоговой декларации по форме 3-НДФЛ, утв. Приказом ФНС России № ММВ-7-11/671 от 24 декабря 2014 г. (см. Налоговую декларацию 3-НДФЛ (образец). Подается гражданином-налогоплательщиком), в налоговую инспекцию необходимо также представить определенный пакет документов.

Имущественный вычет можно начать получать и раньше – не дожидаясь окончания года, в котором появилось право на вычет. Для этого нужно обратиться к работодателю (работодателям), представив заявление и уведомление из налоговой инспекции (п. 8 ст. 220 Налогового кодекса РФ).

Какие правила применять

С 2014 года порядок предоставления имущественного вычета при приобретении (строительстве) жилья существенно изменился (т.е. положения законодательства изложены в новой редакции). В частности, появилась возможность получения вычета до полного использования его предельного размера без ограничения количества объектов недвижимого имущества, расходы по приобретению или строительству которых могут учитываться в составе имущественного вычета. Однако эти изменения применяются к правоотношениям по предоставлению имущественного вычета, возникшим не ранее 2014 года (п. 2 ст. 2 Федерального закона № 212-ФЗ от 23 июля 2013 г.).

При этом в налоговом законодательстве не поясняется, что такое "правоотношения по предоставлению имущественного вычета" и когда такие правоотношения возникают.

Позиция Минфина России: правоотношения по предоставлению имущественного вычета возникают с момента появления у гражданина права на такой вычет. Право на вычет появляется в момент официального оформления документов, подтверждающих данное право. Под этими документами контролирующие ведомства в первую очередь понимают документы о переходе (появлении) права собственности на объект недвижимости (в частности, в общем случае при покупке жилья – свидетельство о праве собственности, при участии в долевом строительстве – акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства).
Подтверждение: ст. 2 Федерального закона № 212-ФЗ от 23 июля 2013 г., Определение Конституционного суда РФ № 1806-О от 29 сентября 2016 г. (направлено налоговым инспекциям письмом ФНС России № СА-4-7/24825 от 23 декабря 2016 г.), письма Минфина России № 03-04-05/40267 от 8 июля 2016 г., № 03-04-05/64925 от 16 декабря 2014 г., № 03-04-05/42793 от 27 августа 2014 г., № 03-04-05/35550 от 21 июля 2014 г., № 03-04-05/51477 от 28 ноября 2013 г., № 03-04-05/45699 от 28 октября 2013 г., № 03-04-05/44997 от 24 октября 2013 г.

Два вида вычетов вместо одного

Старые правила предусматривают один вид имущественного вычета, связанного с приобретением (строительством) жилья, состоящего из двух частей: в виде расходов на жилье и в виде расходов на уплату процентов по целевым кредитам (займам). Соответственно, использование права на вычет хотя бы в одной части (например, в части процентов по одному объекту жилья) не позволяло в дальнейшем заявить вычет по другому объекту жилья.

По действующим в настоящее время правилам гражданин может заявить независимо один от другого два вида имущественных вычетов, связанных с приобретением (строительством) жилья:

1. В сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на приобретение (строительство) жилья.

Для этого вида вычета установлен предельный размер 2 млн руб. на одного человека. Вычет можно заявить не по одному объекту недвижимости, а сразу по нескольким.

Вычет можно заявить лишь в пределах суммы декларируемых доходов, облагаемых по ставке 13 процентов. Причем если заявленная сумма вычета не достигла его предельного размера (2 млн руб.) из-за нехватки доходов, то остаток вычета можно перенести на следующие налоговые периоды, когда будут новые доходы. При этом период, на который можно перенести остаток вычета, не ограничивается тремя годами (письмо Минфина России № 03-04-05/60199 от 19 сентября 2017 г.). То есть срок, предусмотренный п. 7 ст. 78 Налогового кодекса РФ, в данном случае не применяется.

Если же предельный размер вычета превышает фактические расходы на жилье, то остаток вычета можно использовать (заявить) в будущем в отношении другого объекта недвижимости. Исключение – случай, когда гражданин воспользовался вычетом в сумме менее 2 млн руб. до 2014 года. В такой ситуации при приобретении в 2016 году и позднее иного объекта недвижимости применить вычет в оставшейся сумме (до 2 млн руб.) он не вправе (письма Минфина России № 03-04-05/37067 от 15 июня 2017 г., № 03-04-05/29216 от 20 мая 2016 г.).

В то же время этот остаток вычета не подлежит пересчету (индексации) в том случае, если предельная сумма вычета будет изменена законом.

Подтверждение: пп. 3 п. 1, пп. 1 п. 3 ст. 220 Налогового кодекса РФ.

При этом данные правила не применяются и воспользоваться имущественным вычетом нельзя в случае перевода принадлежащего гражданину нежилого помещения в объекты жилой недвижимости (Определение Конституционного суда РФ № 1164-О от 6 июня 2017 г., направлено налоговым инспекциям письмом ФНС России № СА-4-7/12540 от 29 июня 2017 г.).

2. В сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на приобретение (строительство) жилья.

Для этого вида вычетов установлен предельный размер 3 млн руб. на одного человека.
Исключение: предельный размер не применяется и вычет предоставляется в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов:
– по целевым займам (кредитам), полученным налогоплательщиком до 2014 года (в т. ч. в случае, когда право на вычет возникло после 2014 года, например, если оплата по договору участия в долевом строительстве за счет заемных средств произведена в 2013 году, а акт приемки-передачи подписан в 2014 году) (письмо Минфина России № 03-04-05/49106 от 1 октября 2014 г.);
– по кредитам, которые получены от банков (в т. ч. с 2014 года) в целях рефинансирования (перекредитования) целевых кредитов, полученных до 2014 года. При этом факт рефинансирования в другом банке не лишает налогоплательщика права на вычет (письма Минфина России № 03-04-05/45848 от 29 октября 2013 г., № 03-04-05/7-910 от 18 ноября 2011 г.).

Вычет можно заявить только по одному объекту недвижимости. В декларации вычет можно заявить лишь в пределах суммы декларируемых доходов, облагаемых по ставке 13 процентов. Причем если заявленная сумма вычета не достигла его предельного размера (3 млн руб.) из-за нехватки доходов, то остаток вычета можно перенести на следующие налоговые периоды, когда будут новые доходы. На другой объект недвижимости, приобретенный с использованием заемных (кредитных) средств, остаток вычета по процентам перенести нельзя.

Подтверждение: пп. 4 п. 1, п. 4, абз. 2 п. 8 ст. 220 Налогового кодекса РФ, п. 4 ст. 2 Федерального закона № 212-ФЗ от 23 июля 2013 г.

При применении вышеуказанных вычетов необходимо учитывать особенности, в том числе связанные с переходными положениями.

Например, если гражданин приобрел недвижимость до 2014 года за счет заемных средств и воспользовался имущественным вычетом в сумме процентов без заявления вычета по стоимости жилья, то повторно на другой объект недвижимости как до 2014 года, так и в последующие годы получить вычет в виде расходов на уплаченные проценты он не сможет (п. 8 ст. 220 Налогового кодекса РФ). Между тем за ним сохраняется право использовать после 2014 года вычет по стоимости жилья.

И наоборот, если до 2014 года вычет был заявлен только по стоимости жилья без учета расходов на уплату процентов, то право на вычет сохраняется в сумме расходов на погашение процентов по вновь полученному кредиту (займу) на покупку (строительство) жилья после 2014 года. При этом необходимо учитывать, что по целевым кредитным договорам (договорам займа), заключенным с 1 января 2014 года, сумма вычета по уплате процентов ограничена предельным размером 3 млн руб.

Подтверждение: письма Минфина России № 03-04-05/52169 от 10 сентября 2015 г., № 03-04-07/51829 от 9 сентября 2015 г., № 03-04-07/27582 от 14 мая 2015 г. (доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № БС-4-11/8666 от 21 мая 2015 г.), № 03-04-05/64922 от 16 декабря 2014 г.

При покупке жилья в рассрочку после 1 января 2014 года применяются новые правила предоставления вычета. В частности, предусмотрена возможность его многократного получения в отношении нескольких объектов недвижимости до достижения предельной суммы 2 млн руб. (письмо Минфина России № 03-00-08/2/68507 от 25 ноября 2015 г. (доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № БС-4-11/21018 от 7 декабря 2015 г.)). В этой связи собственник жилья вправе ежегодно корректировать размер имущественного вычета на сумму, уплаченную за приобретение этого жилья в соответствующем налоговом периоде (пп. 1 п. 3 ст. 220 Налогового кодекса РФ, п. 2 письма Минфина России № 03-04-07/44576 от 5 сентября 2014 г.).

Возникновение и прекращение права на вычеты

Право на имущественный вычет в виде фактических расходов по приобретению (строительству) жилья и (или) по оплате процентов по целевым кредитам (займам) возникает в том году, которым датирован последний правоустанавливающий документ из числа необходимых для подтверждения вычета документов. Причем вне зависимости от периода, когда налогоплательщик нес фактические расходы по покупке, инвестированию или строительству недвижимого имущества, например, при покупке недостроенного дома.
Подтверждение: пп. 3, 6, 7 п. 3 ст. 220 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России № 03-04-05/9852 от 26 февраля 2015 г., ФНС России № ЕД-4-3/7330 от 2 мая 2012 г.

Если ранее право на имущественный вычет уже возникало и было реализовано (гражданин заявлял свое право и вычет был предоставлен), то вновь такое право не возникает (п. 11 ст. 220 Налогового кодекса РФ). Исключение – случаи, когда ранее вычет по подоходному налогу был получен в соответствии с нормами законодательства, действовавшими до вступления в силу гл. 23 Налогового кодекса РФ (пп. "в" п. 6 ст. 3 Закона РФ № 1998-1 от 7 декабря 1991 г., письма Минфина России № 03-04-05/5889 от 13 февраля 2014 г., № 03-04-05/29229 от 24 июля 2013 г.).

Кроме того, не является повторным вычет, заявленный в отношении одного объекта недвижимости, но применительно к разным видам затрат, входящим в вычет. Например, гражданин вправе претендовать на вычет в связи с достройкой (отделкой) объекта недвижимости (например, новостройки, без отделки), при приобретении которого он уже воспользовался вычетом на момент приобретения (в прошлом периоде) (письмо ФНС России № БС-4-11/7253 от 22 апреля 2016 г., Определение Конституционного суда РФ № 1485-О от 19 июля 2016 г., п. 17 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением гл. 23 Налогового кодекса РФ, утв. Президиумом Верховного суда РФ 21 октября 2015 г.).

Также не запрещено применение одновременно каждого из имущественных вычетов: по расходам на приобретение (строительство) жилья и по доходам, полученным от продажи имущества (при соблюдении всех необходимых условий) (письма Минфина России № 03-04-05/63971 от 6 ноября 2015 г., № 03-04-05/3648 от 30 января 2015 г.).

Начать реализовывать возникшее право на имущественный вычет можно при выполнении всех необходимых для этого условий:
– в том же году – при обращении за вычетом к работодателю;
– со следующего года – при подаче налоговой декларации по НДФЛ за прошедший год и обращении за вычетом в налоговую инспекцию. При этом гражданин не обязан обращаться за вычетом именно со следующего года, он может сделать это и позже.

Возникшее право на имущественный вычет прекращается в том году, в котором заявленные гражданином и принятые налоговой инспекцией к вычету расходы достигнут предельной суммы вычета.

Условия реализации права на вычеты

В общем случае реализовать свое право на вычет в отношении объекта недвижимости, приобретенного (построенного) в 2016 году, может гражданин, который:
– признан резидентом на конец года, за который заявляется вычет;
– имел доходы, облагаемые по ставке 13 процентов (за исключением дивидендов), за год заявления вычета (т.е. за 2016 год);
– представил документы, подтверждающие право на вычет и его сумму.

Исключение: имущественные вычеты не предоставляются:

– в части расходов, покрываемых за счет:

– средств работодателей или иных лиц;
– средств материнского (семейного) капитала;
– средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов;

– при приобретении (строительстве) гражданином жилого строения (на земельном участке, принадлежащем ему на праве пожизненного наследуемого владения или на дачном (садовом) земельном участке).

Жилое строение (без права регистрации проживания) в целях расчета НДФЛ не признается жилым домом. Соответственно, до момента признания строения пригодным для постоянного проживания и переоформления его в жилой дом в установленном законом порядке оснований для применения имущественного налогового вычета по НДФЛ не имеется (письма Минфина России № 03-04-05/27085 от 3 мая 2017 г., № 03-04-05/4-412 от 29 апреля 2013 г., ФНС России № ЕД-4-3/13167 от 19 июля 2013 г.);

– когда покупатель и продавец жилья относятся к взаимозависимым лицам, в частности являются родственниками (муж и жена, родители и дети, полнородные (неполнородные) братья и сестры, усыновители и усыновленные, опекун (попечитель) и подопечный) (пп. 11 п. 2 ст. 105.1 Налогового кодекса РФ, письмо Минфина России № 03-04-05/25014 от 26 апреля 2017 г.).

Тогда налоговый вычет на приобретение жилья не предоставляется в части таких расходов (или в его получении налоговая инспекция отказывает).

Подтверждение: п. 5 ст. 220 Налогового кодекса РФ.

Виды расходов, формирующих вычеты

В имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на приобретение (строительство) жилья можно включать расходы:

– на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них. К ним в том числе относятся расходы на приобретение прав на квартиру (комнату, долей в них) в строящемся доме, а также расходы на отделку, если в договоре указано, что квартира (права на нее) продается без отделки. В расходы на отделку включаются расходы на приобретение отделочных материалов, на работы по отделке и на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ. При этом состав отделочных работ в целях получения вычета нужно определять по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности (ОК 029-2014) (группа 43.3 "Работы строительные отделочные"). Причем к отделочным материалам могут быть отнесены все материалы, используемые при производстве вышеуказанных отделочных работ (письмо Минфина России № 03-04-05/39414 от 8 июля 2015 г.);

– на приобретение жилого дома или доли (долей) в нем (включая расходы на его достройку и отделку, если в договоре на приобретение указано, что дом не достроен);

– на новое строительство жилого дома или доли (долей) в нем (включая расходы на проектировку, покупку стройматериалов, подключение к коммунальным сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации или создание автономных источников снабжения, работы по строительству, отделке);

– на приобретение земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, или доли (долей) в них, на которых расположен или будет строиться жилой дом (доля в нем). Получить вычет по этому виду расходов можно только при наличии свидетельства о праве собственности на жилой дом.

Подтверждение: пп. 2-5 п. 3 ст. 220 Налогового кодекса РФ.

При этом перечень расходов является закрытым, иные расходы, не указанные в данном перечне, к вычету не принимаются. В частности, не предусмотрена возможность учесть при получении имущественного вычета:
– расходы в связи с реконструкцией жилого дома (письмо Минфина России № 03-04-05/41415 от 20 июля 2015 г.);
– стоимость услуг риелтора по подбору жилья и затраты на страхование (письмо Минфина России № 03-04-05/42355 от 10 октября 2013 г.).

В имущественный налоговый вычет в виде процентов по целевым займам (кредитам) включаются:

– только фактически произведенные налогоплательщиком расходы на погашение процентов по целевым займам (кредитам). Причем эти займы (кредиты) должны быть фактически израсходованы на новое строительство либо приобретение на территории России жилья (в т. ч. земельных участков под жилье);

– либо фактически произведенные налогоплательщиком расходы на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) целевых кредитов.

Причем в состав имущественного вычета можно включать и суммы процентов, уплаченные по целевому кредиту до налогового периода, в котором возникло право на вычет (письмо Минфина России № 03-04-05/15495 от 7 апреля 2014 г.).

К расходам на погашение процентов могут быть отнесены расходы в виде уплаченных гражданином сумм процентов за предоставление рассрочки платежа по приобретаемому жилью (письмо Минфина России № 03-04-07/15264 от 4 апреля 2014 г., которое доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № БС-4-11/7094 от 14 апреля 2014 г.).

Любые сопутствующие долговому обязательству расходы, кроме собственно процентов, в вычет не включаются. Например, не увеличат сумму вычета комиссия за выдачу кредита, за ведение ссудного счета, расходы на страхование недвижимости.

Подтверждение: п. 4 ст. 220 Налогового кодекса РФ, письмо ФНС России № 3-5-04/500 от 23 апреля 2009 г.

В отношении расходов на погашение процентов по кредиту, предоставленному на рефинансирование кредита, который ранее был получен также в целях рефинансирования ипотечного кредита, необходимо учитывать следующее.

Если получение кредита связано с исполнением обязательств заемщика по погашению кредита, полученного ранее в целях рефинансирования ипотечного кредита, а не связано непосредственно с погашением ипотечного кредита, то оснований для получения имущественного вычета по уплате процентов по такому кредиту не имеется.

Однако если из кредитного договора на рефинансирование кредита, выданного на рефинансирование первоначального ипотечного кредита, будет следовать, что повторное перекредитование связано с первоначальным кредитом на приобретение жилья (имеются ссылки на первоначальный ипотечный кредит и на кредит, предоставленный в целях его рефинансирования), то право на вычет сохраняется. Это связано с тем, что в Налоговом кодексе РФ отсутствует ограничение по количеству кредитов, получаемых в целях перекредитования ипотечного кредита на приобретение жилья.

Подтверждение: письмо Минфина России № 03-04-07/32360 от 25 мая 2017 г., которое доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № БС-4-11/10679 от 6 июня 2017 г.

Подтверждающие документы

Чтобы налоговая инспекция предоставила имущественный вычет, помимо налоговой декларации по форме 3-НДФЛ (утв. Приказом ФНС России № ММВ-7-11/671 от 24 декабря 2014 г.), в которой отражены суммы, составляющие вычет, в налоговую инспекцию должны быть представлены документы, подтверждающие право на этот вычет.

В зависимости от условий покупки необходимо представить следующие документы (в частности, при покупке квартиры):

1) документы, подтверждающие право на жилье (правоустанавливающие документы):

– договор приобретения квартиры, включая приложения и дополнительные соглашения к нему (например, договор купли-продажи, приравненный к нему договор мены или соглашение об отступном, в которых указана стоимость приобретенной квартиры), или договор участия в долевом строительстве.

В ситуации, когда жилое помещение передается на безвозмездной основе в соответствии с законодательством, например, военнослужащим, вычет применяется к сумме расходов, понесенных получателем жилья за счет собственных средств. В этом случае договор на приобретение жилья отсутствует, поэтому документами, подтверждающими право на вычет, могут быть, в частности:
– соглашение об оплате площади, превышающей норму предоставления жилого помещения;
– свидетельство о регистрации права собственности на имущество;
– платежные документы, подтверждающие произведенную оплату за превышения нормы площади предоставляемого жилья.
Подтверждение: письмо Минфина России № 03-04-07/41216 от 17 июля 2015 г. (доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № БС-4-11/12866 от 22 июля 2015 г.);

– документы, свидетельствующие о праве собственности на жилье (например, свидетельство о государственной регистрации права на квартиру, полученное до 15 июля 2016 года), или передаточный акт (иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятии его участником долевого строительства), подписанный сторонами.

При этом следует иметь в виду, что наличие документа о праве собственности (свидетельства о регистрации, полученного до 15 июля 2016 года, или выписки из ЕГРП – после 15 июля 2016 года) на объект незавершенного строительства не является основанием для предоставления вычета. То есть гражданин не вправе претендовать на вычет до окончания строительства и получения свидетельства о праве собственности на готовый жилой дом (письма Минфина России № 03-04-05/32662 от 6 июня 2016 г., № 03-04-05/9852 от 26 февраля 2015 г.);

2) документы, подтверждающие расходы, понесенные на приобретение (строительство) жилья (платежные документы):

– банковские выписки;
– расписку продавца, если сделку заключили граждане. При этом в расписке обязательно должны быть указаны фамилия, имя, отчество продавца, его адрес и паспортные данные, сделана запись о сумме переданных продавцу денежных средств, проставлены подпись продавца и дата (письма УФНС России по г. Москве № 20-14/4/000752 от 12 января 2011 г., № 20-14/4/124154 от 26 ноября 2009 г.);
– договор купли-продажи, если из его текста следует, что продавец получил всю сумму (письма Минфина России № 03-04-05/7-525 от 19 июля 2011 г., № 03-04-05/7-483 от 6 июля 2011 г.).

Подтверждение: пп. 6 п. 3 ст. 220 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России № 03-04-РЗ/15807 от 8 апреля 2014 г., ФНС России № ЕД-4-3/19630 от 22 ноября 2012 г., п. 9, 16 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением гл. 23 Налогового кодекса РФ, утв. Президиумом Верховного суда РФ 21 октября 2015 г.

Чтобы подтвердить расходы на уплату процентов по ипотечным кредитам или целевым займам (кредитам), а также банковских кредитов на их перекредитование, в налоговую инспекцию необходимо также представить подтверждающие документы, в частности:

– договор займа (кредита) с приложениями и дополнительными соглашениями к нему;
– документы, подтверждающие уплату процентов по данному договору займа (кредита) (например, справку из банка).

При этом в тексте такого договора должно четко прослеживаться условие о том, что предоставленный гражданину заем (кредит) необходимо использовать только на приобретение на территории России дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.

Подтверждение: письма Минфина России № 03-04-07/29416 от 19 июня 2014 г., ФНС России № ЕД-4-3/19630 от 22 ноября 2012 г.

Кроме вышеуказанных подтверждающих документов понадобятся также дополнительные документы:

– справка по форме 2-НДФЛ за тот год, по доходам которого гражданин намерен получить вычет. Эту справку выдает работодатель.

Между тем в декларации можно указать данные о доходах и сумме налога на основании расчетных, платежных и иных документов, имеющихся в распоряжении гражданина (например, на основании трудового договора, расчетных листков, выданных работодателем), а также произведенных на основании указанных документов расчетов.

Подтверждение: п. 1.4 Порядка, утв. Приказом ФНС России № ММВ-7-11/671 от 24 декабря 2014 г.;

– свидетельство о рождении ребенка или решение органа опеки и попечительства об установлении опеки или попечительства (если родитель (опекун, попечитель) получает вычет вместо ребенка – собственника жилья);

– заявление на возврат НДФЛ по форме, утв. Приказом ФНС России № ММВ-7-8/182 от 14 февраля 2017 г., с обязательным указанием реквизитов банка (кредитной организации) (БИК, ИНН/КПП, корреспондентский счет), на счет которого необходимо перечислить возвращаемую сумму налога (письмо ФНС России № БС-3-11/1859 от 25 апреля 2016 г.);

– заявление о распределении имущественного налогового вычета между супругами (это заявление может понадобиться как при возникновении общей совместной собственности на жилье, так и при оформлении долевой собственности на супругов с 2014 года). Образец такого заявления приведен в письме ФНС России № ЕД-4-3/19630 от 22 ноября 2012 г.

Хотя использование имущественного налогового вычета является правом и, соответственно, носит заявительный характер, тем не менее отдельно заявление о предоставлении вычета подавать не нужно. Его функцию выполняет налоговая декларация по форме 3-НДФЛ (см. Налоговую декларацию 3-НДФЛ (образец). Подается гражданином-налогоплательщиком).
Подтверждение: п. 1 ст. 80 Налогового кодекса РФ, письмо Минфина России № 03-04-05/16842 от 14 апреля 2014 г.

Вычет при общей долевой собственности на жилье

Если несколько граждан (включая супругов) приобрели (построили) жилье, оформив его в общую долевую собственность с 2014 года, то каждый из них имеет право на имущественный вычет в максимальной сумме:
– как по расходам на жилье;
– так и по расходам на погашение процентов в связи с этим (или другим) жильем.

То есть эти максимальные суммы вычетов (по жилью и по процентам) не распределяются между сособственниками, а предоставляются каждому.

При этом фактический размер вычета определяется на основании платежных документов, подтверждающих конкретные расходы собственника доли на приобретение (строительство) жилья. Исключение: супруги, которые несли совместные затраты по покупке жилья и оформили его в долевую собственность, в целях получения имущественного вычета могут перераспределить фактически понесенные расходы между собой путем подачи соответствующего заявления в налоговую инспекцию. При этом если впоследствии будет заключен брачный договор, по которому все имущественные права, а также обязанности по уплате кредита и процентов переходят к одному из супругов в единоличное владение, то и право на вычет по процентам такой супруг может использовать полностью, независимо от первоначальной доли в собственности (при условии, что ранее такой вычет супругами не заявлялся).

Подтверждение: письма Минфина России № 03-04-05/31445 от 16 мая 2017 г., № 03-04-05/26557 от 3 июня 2014 г., ФНС России № БС-3-11/1367 от 30 марта 2016 г., Кассационное определение Верховного суда РФ № 5-КГ17-53 от 6 июня 2017 г., Информация ФНС России от 18 июля 2017 г.

Напомним, что в отношении жилья, оформленного в общую долевую собственность до 2014 года, применяются старые правила: максимальный размер имущественного вычета распределяется между собственниками приобретенного (построенного) жилья пропорционально долям (абз. 25 пп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ в редакции до 1 января 2014 года). Аналогичные правила применяются и в отношении вычета по расходам на уплату процентов по ипотечному кредиту, в том числе когда имущество было приобретено в общую долевую собственность до заключения брака (письмо Минфина России № 03-04-05/59271 от 14 сентября 2017 г.).

Вычет при совместной собственности на жилье

Часто бывает так, что один из супругов приобретает (строит) объект недвижимости и оформляет его на себя, причем во всех или почти всех документах по оплате расходов на приобретение (строительство) фигурирует он один. Однако в такой ситуации право на имущественный налоговый вычет в полной мере могут реализовать оба супруга.

Если между супругами не заключен брачный договор, предусматривающий раздельный или долевой режим собственности на имущество, то жилье, приобретенное (построенное) в период официального брака, считается находящимся в общей совместной собственности супругов. Оба супруга считаются совместно участвующими в расходах по приобретению (строительству). Соответственно, каждый из супругов имеет право на имущественный вычет не более 2 млн руб. на приобретение жилья (не более 3 млн руб. – на погашение процентов в связи с приобретением жилья) вне зависимости от того, на кого из супругов оформлено имущество, а также кем из супругов вносились деньги при его приобретении.
Таким образом, в случае приобретения (строительства) жилья в общую совместную собственность с 2014 года каждый супруг вправе получить имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 3, 4 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ, двумя способами:
1) исходя из величины расходов каждого супруга, подтвержденных платежными документами;
2) исходя из суммарной величины расходов и письменного заявления супругов о распределении их расходов на приобретение объекта недвижимости (уплату процентов), в том числе в соотношении 100 и 0 процентов.

Подтверждение: п. 2 ст. 34 Семейного кодекса РФ, п. 1 ст. 256 Гражданского кодекса РФ, Постановление Президиума ВАС РФ № 8184/07 от 27 ноября 2007 г., письма Минфина России № 03-04-05/31445 от 16 мая 2017 г., № 03-04-05/19540 от 25 апреля 2014 г., № 03-04-05/13204 от 26 марта 2014 г., ФНС России № БС-3-11/813 от 29 февраля 2016 г., п. 18 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением гл. 23 Налогового кодекса РФ, утв. Президиумом Верховного суда РФ 21 октября 2015 г.

При распределении сумм вычета необходимо учитывать следующее. После заявления супругами имущественного вычета, предусмотренного пп. 3 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ, и его подтверждения налоговой инспекцией перераспределение вычета по заявлению супругов не допускается. Это связано с тем, что возможность отказа налогоплательщика от уже предоставленного имущественного налогового вычета Налоговым кодексом РФ не предусмотрена. Вместе с тем до процедуры возврата НДФЛ супруги вправе внести необходимые изменения в налоговую декларацию, в том числе путем подачи заявления о перераспределении имущественного налогового вычета между ними.

Иная ситуация складывается в отношении налогового вычета, предусмотренного пп. 4 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ. В данном случае супруги вправе каждый год изменять распределение вновь понесенных расходов на уплату процентов по своему усмотрению. Это связано с тем, что ипотечные кредиты, как правило, выдаются на длительный период времени и проценты по ним выплачиваются супругами также не один налоговый период. То есть определить заранее пропорцию понесенных расходов между супругами на весь срок уплаты процентов (весь срок ипотечного кредита) невозможно.

Подтверждение: письма Минфина России № 03-04-07/71600 от 31 октября 2017 г. (доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № ГД-4-11/23003 от 14 ноября 2017 г.), № 03-04-07/71589 от 31 октября 2017 г. (доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № ГД-4-11/23004 от 14 ноября 2017 г.), письмо ФНС России № ГД-4-11/25247 от 12 декабря 2017 г., Информация ФНС России от 16 ноября 2017 г.

По вопросу о возможности перераспределения супругом остатка имущественного вычета, не использованного вторым супругом на основании ранее поданной декларации, единая точка зрения не выработана.

Мнение Минфина России: изменение порядка использования имущественного налогового вычета, в том числе путем перераспределения остатка имущественного налогового вычета между участниками общей собственности (супругами), Налоговым кодексом РФ не предусмотрено. В период отсутствия доходов у одного из участников общей собственности (одного из супругов), который пользуется вычетом, право на его получение не теряется. При наличии в последующих налоговых периодах доходов, облагаемых по ставке 13 процентов, такой налогоплательщик вправе получить остаток вычета.
Подтверждение: письма Минфина России № 03-04-07/71600 от 31 октября 2017 г. (доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № ГД-4-11/23003 от 14 ноября 2017 г.), № 03-04-05/56963 от 5 сентября 2017 г., № 03-04-05/43616 от 10 июля 2017 г., № 03-04-05/15025 от 19 марта 2015 г.

Мнение Верховного суда РФ и ФНС России: право на применение имущественного налогового вычета в равной мере признается за каждым из супругов, за счет общего имущества которых были понесены расходы на приобретение жилья. Перераспределение остатка имущественного налогового вычета, в том числе на основании уточненной декларации, в которой имущественный налоговый вычет заявлен в меньшем объеме, правомерно. Это связано с тем, что ст. 220 Налогового кодекса РФ не содержит положений, которые бы ограничивали одного из супругов в праве учесть оставшуюся часть расходов по приобретению жилья при расчете собственной налоговой базы в том случае, если такие расходы не были учтены при налогообложении доходов другого супруга. Конечно, при условии, что общая сумма предоставленного каждому из супругов вычета остается в пределах максимального размера, а сам вычет заявляется в отношении одного и того же объекта недвижимости. Поэтому если один из супругов использовал имущественный налоговый вычет не полностью, остаток может быть использован другим супругом, так как расходы произведены за счет их общего имущества.
Подтверждение: Определение Верховного суда РФ № 58-КГ16-12 от 20 июля 2016 г., включенное в п. 20 Обзора правовых позиций (направлен налоговым инспекциям для использования в работе письмом ФНС России № СА-4-7/24825 от 23 декабря 2016 г.), п. 18 Обзора, утв. Президиумом Верховного суда РФ от 21 октября 2015 г., Решение ФНС России № СА-3-9/2608 от 9 июня 2016 г.

Когда жилье приобретено одним из супругов за счет личных средств и (или) привлеченного кредита (ипотеки) до регистрации брака, другой супруг (супруга) право на вычет по приобретению этого имущества не имеет, даже если задолженность по ипотечному кредиту оплачивается уже во время брака. В этом случае жилье не будет являться совместной собственностью. Такая ситуация может возникнуть, например, когда квартира приобретается одним из супругов в строящемся доме по договору участия в долевом строительстве и акт приема-передачи квартиры подписан до заключения брака.
Подтверждение: ст. 36 Семейного кодекса РФ, письма Минфина России № 03-04-05/28854 от 12 мая 2017 г., ФНС России № БС-4-11/7018 от 23 апреля 2015 г.

Напомним, что в отношении жилья супругов, оформленного в собственность до 2014 года, применяются старые правила: максимальный размер имущественного вычета распределяется между сособственниками жилья (находящегося фактически в их общей совместной собственности) по их письменному согласованию.

Вычет за несовершеннолетнего ребенка

Граждане имеют право заявлять от своего имени имущественные вычеты (в отношении расходов и в отношении процентов) и при осуществлении расходов на приобретение (строительство) жилья, оформленного в собственность своих детей (подопечных) в возрасте до 18 лет. После этого у ребенка остается право на имущественные вычеты при покупке (строительстве) недвижимости в будущем в максимальной сумме (2 млн руб. и 3 млн руб. в настоящее время), а родитель теряет такое право полностью (если имущественные вычеты достигли предельных сумм) или частично.
Если жилье приобретено в общую долевую собственность супругами и несовершеннолетним ребенком (детьми), то в случае реализации одним из родителей своего права на имущественный вычет ранее при покупке другой недвижимости оснований для предоставления ему такого вычета повторно не имеется. Тогда указанным вычетом вправе воспользоваться второй родитель (если ранее при покупке жилой недвижимости имущественный вычет он не получал).

Условия для получения вычета за ребенка:
– ребенку (подопечному) должно быть менее 18 лет на момент возникновения у него права собственности на объект недвижимости;
– у родителя (усыновителя, опекуна, попечителя) есть общее право на вычет (возврат) НДФЛ;
– в числе необходимых документов в налоговую инспекцию представлено свидетельство о рождении ребенка (либо решение органа опеки и попечительства об установлении опеки или попечительства).

Данное правило действует и в отношении несовершеннолетнего ребенка, к которому по наследству перешла квартира (недвижимое имущество), приобретенная в ипотеку. В этом случае имущественный налоговый вычет может быть предоставлен также родителю (законному представителю) ребенка-наследника, понесшему расходы по уплате процентов по целевому кредиту с момента перезаключения ипотеки (кредитного договора) на наследуемую квартиру (недвижимость).

Подтверждение: пп. 6 п. 3, п. 6 ст. 220 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России № 03-04-05/46692 от 21 июля 2017 г., № 03-04-07/58591 от 7 октября 2016 г., № 03-01-05/42052 от 18 июля 2016 г., № 03-04-05/21111 от 14 апреля 2015 г., ФНС России № БС-4-11/16779 от 18 сентября 2013 г.

В то же время несовершеннолетние дети, которые имеют собственные доходы (облагаемые НДФЛ по ставке 13 процентов), вправе самостоятельно заявить и получить имущественный налоговый вычет. Налоговое законодательство не ограничивает несовершеннолетних граждан в правах на получение налоговых вычетов.
Подтверждение: письма Минфина России № 03-04-05/3-586 от 3 мая 2012 г., № 03-04-05-01/230 от 10 июля 2008 г., УФНС России по г. Москве № 20-14/52818 от 18 июня 2012 г., № 20-14/4/002290 от 15 января 2010 г.

В отношении совершеннолетних детей независимо от того, приобретается ли жилье в общесовместную (общедолевую) собственность и на чьем обеспечении находится ребенок (например, если он иждивенец), такие лица признаются самостоятельными субъектами налоговых правоотношений. Так, например, при приобретении гражданином (отцом) вместе с совершеннолетней дочерью объекта недвижимости в общедолевую собственность размер имущественного налогового вычета определяется исходя из суммы расходов на приобретение такого объекта, относящейся к доле гражданина в имуществе (доле в праве на имущество) (п. 19 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением гл. 23 Налогового кодекса РФ, утв. Президиумом Верховного суда РФ 21 октября 2015 г.).

Вычет получает пенсионер

По общему правилу имущественный вычет предоставляется применительно к доходам того налогового периода (года), в котором выполнены все условия для предоставления этого вычета. Если сумма расходов (на приобретение или строительство жилья или на уплату процентов) для вычета превышает сумму доходов этого года, то остаток имущественного вычета можно переносить на будущие годы (для уменьшения будущих доходов), но нельзя переносить в прошлые налоговые периоды (с подачей декларации или уточненной декларации).

Исключением из этого правила являются налогоплательщики, получающие пенсии в соответствии с законодательством РФ. Они с 2014 года имеют право переносить остаток имущественных налоговых вычетов на налоговые периоды, но не более трех, непосредственно предшествующие налоговому периоду, в котором образовался этот остаток. До 2014 года они могли это делать только в случае полного отсутствия доходов в году образования имущественного вычета. При этом под остатком понимается не только недоиспользованный вычет, но и вычет, право на который возникло тогда, когда гражданин уже являлся пенсионером и не имел дохода в течение всего года (письма ФНС России № БС-19-11/167 от 6 июля 2017 г., № ЕД-4-3/13096 от 19 июля 2013 г.).

Соответственно, пенсионер независимо от того, были у него в 2016 году облагаемые по ставке 13 процентов доходы или нет, может перенести часть или даже всю сумму имущественного вычета (право на который у него возникло в 2016 году) на 2013-2015 годы. Такая ситуация возможна, например, при приобретении пенсионером квартиры в 2013 году по договору долевого участия в строящемся доме, если акт приема-передачи подписан в 2016 году. Возможность переноса вычета на иные налоговые периоды (в частности, на 2012 год и ранее ) законодательством не предусмотрена.

Для реализации права на перенос вычета (части вычета) пенсионер по окончании года, в котором возникло право на вычет (2016 года), должен подать декларации (уточненные декларации, если он уже подавал декларации) по форме, действовавшей в соответствующие годы (в частности, за 2013 год следует подать по форме 3-НДФЛ, утв. Приказом ФНС России № ММВ-7-3/760 от 10 ноября 2011 г.). Причем согласно п. 7 ст. 78 Налогового кодекса РФ срок обращения за возвратом суммы излишне уплаченного в соответствующем году налога ограничен тремя годами. Таким образом, целесообразно подать декларации за 2013-2015 годы в 2017 году (если, например, декларация за 2013 год не будет представлена в 2017 году, то право на вычет (возврат налога) за этот год будет утрачено).

Подтверждение: п. 10 ст. 220 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России № 03-04-05/1679 от 18 января 2017 г., № 03-04-05/59172 от 11 октября 2016 г., № 03-04-07/17776 от 17 апреля 2014 г. (доведено до налоговых органов письмом ФНС России № БС-4-11/8296 от 28 апреля 2014 г. и размещено на официальном сайте ФНС России в разделе "Разъяснения ФНС, обязательные для применения налоговыми органами"), ФНС России № БС-19-11/167 от 6 июля 2017 г., УФНС России по г. Москве № 20-14/139761 от 6 сентября 2017 г.

Вычет при погашении задолженности по ипотеке наследником жилья

В рассматриваемой ситуации приобретение гражданином имущества в порядке наследования обусловлено принятием на себя также обязанностей по погашению ипотечного кредита (включая проценты за пользование им).

Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество, в том числе в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем (п. 1 ст. 38 Федерального закона № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г.). Соответственно, если гражданин становится наследником ипотечного имущества и с момента вступления в наследство оплачивал задолженность по ипотечному кредиту (включая проценты за пользование кредитом), он вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета в части фактически произведенных расходов.

Подтверждение: письмо Минфина России № 03-04-07/43152 от 27 июля 2015 г. (доведено до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России № БС-4-11/13308 от 29 июля 2015 г.).

Порядок предоставления вычета

Если в декларации по форме 3-НДФЛ, утв. Приказом ФНС России № ММВ-7-11/671 от 24 декабря 2014 г., заявлен только имущественный вычет (иные вычеты) без заявления доходов, НДФЛ с которых не был удержан налоговым агентом (или других доходов, с которых гражданину-налогоплательщику нужно лично заплатить налог) (см. Налоговую декларацию 3-НДФЛ (образец). Подается гражданином-налогоплательщиком), то срок ее представления не ограничен (Информация ФНС России от 2 мая 2017 г.). То есть сдать декларацию за 2016 год в таком случае можно в любой момент по окончании 2016 года (п. 7 ст. 220, п. 2 ст. 229 Налогового кодекса РФ).

Однако со сдачей лучше не затягивать, так как возвратить НДФЛ можно только за три года, предшествовавших году подачи декларации (п. 7 ст. 78 Налогового кодекса РФ). Например, в 2017 году можно вернуть НДФЛ за 2014 год и последующие периоды, представив декларацию по форме 3-НДФЛ, утв. Приказом ФНС России № ММВ-7-3/760 от 10 ноября 2011 г., в редакции, действовавшей в периоде возникновения права на заявленный вычет.

Если в декларации заявлены не только вычеты, но и доходы, которые гражданин должен задекларировать самостоятельно (например, от продажи имущества), тогда декларацию за 2016 год нужно представить не позднее 2 мая 2017 года (30 апреля 2017 года – выходной день) (п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229, п. 7 ст. 6.1 Налогового кодекса РФ).

При заполнении декларации необходимо учитывать, что в составе доходов можно не отражать:
– доходы, НДФЛ с которых налоговый агент не удержал, но сведения о них в соответствии с п. 5 ст. 226 и п. 14 ст. 226.1 Налогового кодекса РФ представил в налоговую инспекцию;
– доходы, которые не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) в соответствии со ст. 217 Налогового кодекса РФ, за исключением поименованных в п. 60, 66 ст. 217 Налогового кодекса РФ;
– доходы, при получении которых НДФЛ полностью удержан налоговым агентом, если это не препятствует получению вычета (например, дохода от продажи имущества достаточно для получения имущественных вычетов от продажи и покупки нового жилья).
Подтверждение: письмо ФНС России № БС-4-11/6723 от 10 апреля 2017 г.

Для подготовки и проверки декларации налогоплательщик может воспользоваться программным обеспечением "Декларация", разработанным и размещенным на официальном сайте ФНС России, а также заполнить декларацию в электронной форме в режиме онлайн в "Личном кабинете налогоплательщика", воспользовавшись сервисом "Представление декларации о доходах" или сайтом УФНС России по г. Москве www.r77.nalog.ru (рубрика "Физическим лицам").

Также можно заполнить декларацию от руки или на компьютере.

Подтверждение: п. 1.1 Порядка, утв. Приказом ФНС России № ММВ-7-11/671 от 24 декабря 2014 г., письмо ФНС России № ГД-4-11/25247 от 12 декабря 2017 г.

Ошибки, которые наиболее часто встречаются при заполнении налоговой декларации (в т. ч. при заявлении имущественного налогового вычета), приведены в письме ФНС России № ГД-4-11/25247 от 12 декабря 2017 г.

Декларацию по форме 3-НДФЛ и все остальные документы на получение вычета можно представить в налоговую инспекцию:
– лично (через представителя) или выслать почтовым отправлением с описью вложения. Представление документов на бумажном носителе производится в виде надлежащим образом заверенных копий;
– передать в электронном виде по телекоммуникационным каналам связи с применением усиленной квалифицированной электронной подписи;
– передать в электронном виде с использованием личного кабинета налогоплательщика, размещенном на официальном сайте ФНС России. В этом случае декларация должна быть подписана усиленной неквалифицированной электронной подписью.

При отправке налоговой декларации по почте днем ее представления считается дата отправки почтового отправления с описью вложения. При передаче налоговой декларации по телекоммуникационным каналам связи, через личный кабинет налогоплательщика или лично днем ее представления считается дата ее отправки (представления).

Подтверждение: ст. 11.2, 78, п. 4 ст. 80, пп. 6 п. 1 ст. 21, п. 1, абз. 2 п. 3 ст. 29 Налогового кодекса РФ, письма ФНС России № БС-3-11/1657 от 21 апреля 2015 г., № БС-3-11/1537 от 16 апреля 2015 г.

Вернуть излишне уплаченный НДФЛ налоговая инспекция должна в течение одного месяца с момента получения заявления от гражданина (п. 6 ст. 78 Налогового кодекса РФ) после проведения камеральной проверки (письма Минфина России № 03-02-08/65564 от 9 ноября 2016 г., № 03-04-05/60424 от 27 ноября 2014 г., п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ № 98 от 22 декабря 2005 г.). По установленному правилу на камеральную проверку отводится три месяца (п. 2 ст. 88 Налогового кодекса РФ).

Таким образом, на возврат денег от налоговой инспекции гражданин может рассчитывать не ранее чем через четыре месяца после подачи декларации (с приложенными к ней всеми необходимыми документами, в т. ч. заявлением на возврат).

---

Другие вопросы по теме