Реализация земли и здания выше рыночной стоимости

Вопрос:

Общество владеет на правах собственности земельными участками. В настоящие время рассматривается вопрос о реализации земельных участков по балансовой стоимости третьим лицам, в том числе являющимся взаимозависимыми по отношению к обществу. Вместе с тем по данным независимых экспертов оценочная стоимость земельных участков в несколько раз превышает балансовую стоимость.Обязано ли общество определять продажную стоимость земельных участков с учетом их оценочной стоимости? Может ли использоваться кадастровая стоимость земельных участков в качестве рыночной для целей налогообложения?
Аналогичный вопрос по продаже здания.
Можем ли мы предоставить беспроцентную рассрочку (40% первоначальный взнос вносят за здание и землю) (общества взаимозависимые между собой, одинаковые учредители).

А если стоимость имущества выше чем рыночная стоимость к чему может это привести?
И какой процент по займу минимальный было бы безопасно включить в договор?

Ответ:

Нет, не может. Рыночная цена не обязательно равна кадастровой стоимости. Если цена не соответствует рыночной, есть риск доначисления налогов.

Сделка между взаимозависимыми лицами может быть предметом контроля налоговой инспекцией в рамках выездной или камеральной налоговой проверки, поэтому цену в договоре лучше указывать рыночную. Запрета на предоставление рассрочки, в т.ч. беспроцентной, нет.

Стороны признаются взаимозависимыми, в случае, если особенности отношений между ними могут оказать влияние:
– на условия (результаты) совершенных ими сделок;
– на экономические результаты деятельности этих лиц или деятельности представляемых ими лиц.
При этом не имеет значения, оказывается такое влияние непосредственно одним лицом или совместно с его взаимозависимыми лицами ( письмо Минфина России № 03-01-18/1-17 от 24 февраля 2012 г. ).

Исключение – случаи влияния, оказываемого одним или несколькими лицами в силу их доминирующего положения на рынке или иных подобных обстоятельств, обусловленных особенностями совершаемых сделок. В таких ситуациях стороны сделки не признаются взаимозависимыми.

Подтверждение: п. 1 , 4 ст. 105.1 Налогового кодекса РФ.

Под лицами в целях налогового законодательства понимаются организации и (или) физические лица (граждане, индивидуальные предприниматели), в том числе российские, а также иностранные организации, филиалы и представительства указанных иностранных лиц, созданные на территории России ( п. 2 ст. 11 Налогового кодекса РФ ).

Случаи взаимозависимости лиц приведены в п. 2 ст. 105.1 Налогового кодекса РФ . В частности, взаимозависимыми признаются:
– организации, если доля прямого и (или) косвенного участия одной организации в капитале другой составляет более 25 процентов;
– организации, в которых учредителем является одно и то же лицо и доля его участия в каждой организации составляет более 25 процентов;
– гражданин и организация, если доля прямого и (или) косвенного участия гражданина в капитале организации составляет более 25 процентов;
– организация и лицо, выполняющее полномочия ее единоличного исполнительного органа (руководителя);
– физическое лицо и его супруг (супруга), родители (в т. ч. усыновители), дети (в т. ч. усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный (например, сделка между индивидуальными предпринимателями – супругами является сделкой между взаимозависимыми лицами).
Когда учредителем организации является гражданин , долю его участия необходимо определять с учетом долей участия его взаимозависимых лиц (супруги (супруга), родителей, детей и т.д.), указанных в пп . 11 п. 2 ст. 105.1 Налогового кодекса РФ ( п. 3 ст. 105.1 Налогового кодекса РФ ).

Кроме того, следует учитывать, что прямое и (или) косвенное участие в капитале российских организаций России, субъектов РФ, муниципальных образований не является основанием для признания таких организаций взаимозависимыми ( п. 5 ст. 105.1 Налогового кодекса РФ ). Однако это исключает признания указанных организаций взаимозависимыми по иным основаниям и не распространяется на:
– случаи участия государственной корпорации в капитале организаций (например, АО), так как оно не может быть приравнено к участию России в этих обществах ( письмо Минфина России № 03-01-18/36059 от 22 июня 2015 г. );
– отношения между российскими и иностранными организациями, в том числе в случаях прямого и (или) косвенного участия в таких организациях иностранного государства в лице компетентного органа соответствующего иностранного государства ( письмо Минфина России № 03-01-18/48517 от 18 августа 2016 г. ).

Стороны сделки (организации и граждане) вправе самостоятельно признать себя взаимозависимыми по основаниям, не перечисленным в п. 2 ст. 105.1 Налогового кодекса РФ ( п. 6 ст. 105.1 Налогового кодекса РФ ).
Также стороны сделки могут быть признаны взаимозависимыми по решению суда ( п. 7 ст. 105.1 Налогового кодекса РФ ). При этом обратиться в суд с иском о признании лиц взаимозависимыми вправе как стороны сделки, так и налоговая инспекция ( письмо Минфина России № 03-01-18/6-106 от 17 августа 2012 г. ).

В общем случае организация и ее работники не признаются взаимозависимыми лицами, за исключением случаев, которые могут подпадать под действие п. 2 ст. 105.1 Налогового кодекса РФ , например, когда работник является учредителем организации, а также признания взаимозависимости по собственной инициативе или через суд.
Подтверждение: письма Минфина России № 03-01-18/1989 от 23 января 2015 г. , № 03-01-18/9-187 от 5 декабря 2012 г. , № 03-01-18/7-131 от 28 сентября 2012 г.

Цена в рамках гражданско-правовой сделки устанавливается в соответствии с положениями гражданского законодательства: соглашением сторон и (или) определяется по цене, которая обычно взимается за аналогичные товары (работы, услуги) при сравнимых обстоятельствах (п. 1 , 3 ст. 424 Гражданского кодекса РФ, абз . 3 п. 1 ст. 105.3 Налогового кодекса РФ ). Исключение:
– сделки между взаимозависимыми лицами, а также сделки, приравненные к сделкам между взаимозависимыми лицами (например, сделки налогоплательщика с резидентами офшорных зон). В отношении таких сделок для целей налогообложения применение рыночных цен регулирует ст. 105.3 Налогового кодекса РФ ;
– действие прямой отсылочной нормы к ст. 105.3 Налогового кодекса РФ при определении цены сделки для целей ее налогообложения ( п. 12 ст. 105.3 Налогового кодекса РФ ).

В соответствии со ст. 105.3 Налогового кодекса РФ цена по сделкам определяется как цена, предусмотренная сторонами, пока не будет доказано обратное (ФНС России) или организация самостоятельно не проведет соответствующую корректировку (п. 3 , 6 ст. 105.3, ст. 105.14 , 105.17 Налогового кодекса РФ).

Соответствие цены, установленной в сделке, рыночной подлежит проверке ФНС России только по контролируемым сделкам (в т. ч. сделкам, приравненным к таковым) исключительно для целей контроля полноты расчета и уплаты строго ограниченных налогов ( п. 1 ст. 105.14 , ст. 105.17 Налогового кодекса РФ). О совершении таких сделок организация обязана уведомлять налоговую инспекцию ( п. 1 ст. 105.16 Налогового кодекса РФ ).

Цены в сделках между взаимозависимыми лицами , которые не признаются контролируемыми, могут быть проверены в ходе выездных (камеральных) проверок при условии выявления необоснованной налоговой выгоды (ст. 88 , 89 Налогового кодекса РФ). Например, если суд на основании представленных налоговой инспекцией доказательств придет к выводу, что организация учла операции не в соответствии с их действительным экономическим смыслом или операции не были обусловлены разумными экономическими причинами. При этом в целях определения фактической цены сделки, в которой предполагается занижение суммы налога, подлежащего уплате в бюджет, проверяющие могут применять методы определения рыночной цены , предусмотренные отношении контролируемых сделок в гл. 14.3 Налогового кодекса РФ .

Подтверждение: письма Минфина России № 03-02-07/1-316 от 26 декабря 2012 г. , № 03-01-18/8-145 от 18 октября 2012 г. (доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № ЕД-4-3/18615 от 2 ноября 2012 г. ), ФНС России № ЕД-2-13/710 от 16 июня 2015 г. , № ЕД-4-2/18674 от 16 сентября 2014 г. , п. 3 , 6 , 7 , 9 Постановления Пленума ВАС РФ № 53 от 12 октября 2006 г.

Мнение Минфина России в письме № 03-12-11/1/49456 от 2 августа 2017 г. (п. 1):

Налогоплательщики в рамках гражданско-правовых отношений при заключении сделок не обязаны руководствоваться в вопросах ценообразования положениями Налогового кодекса РФ .

В свою очередь, для целей налогообложения доходы (прибыль, выручка), полученные налогоплательщиком по сделкам между взаимозависимыми лицами определяются в соответствии с положениями раздела V.1 Налогового кодекса РФ , в том числе с применением методов, предусмотренных п. 1 ст. 105.7 Налогового кодекса РФ .

В случае, если вышеуказанные методы не позволяют определить, соответствует ли цена товара (работы, услуги), примененная в разовой сделке, рыночной цене, соответствие цены, примененной в такой сделке, рыночной цене может быть определено исходя из рыночной стоимости предмета сделки, устанавливаемой в результате независимой оценки в соответствии с законодательством Российской Федерации или иностранных государств об оценочной деятельности . При этом под разовой сделкой в целях настоящей статьи понимается сделка, экономическая суть которой отличается от основной деятельности организации и которая осуществляется на разовой основе ( п. 9 ст. 105.7 Налогового кодекса РФ ).

Отметим, что кадастровая стоимость хоть и приближена к рыночной, она таковой не является, поскольку определяется по-другому.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Подтверждение: ст. 3 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г.

Относительно беспроцентной рассрочки при реализации взаимозависимому лицу

Ответ подготовлен исходя из допущения, что организация применяет ОСНО, является плательщиком НДС и налога на прибыль организаций.

Можно предоставить. Но есть риск доначисления налога на прибыль.

Договорами, исполнение которых связано с передачей в собственность другой стороне денежных сумм или других вещей, определяемых родовыми признаками, может предусматриваться предоставление кредита,в том числе в виде аванса, предварительной оплаты, отсрочки и рассрочки оплаты товаров, работ или услуг (коммерческий кредит), если иное не установлено законом (ст. 823 Гражданского кодекса РФ).

Долговыми обязательствами понимаются кредиты, товарные и коммерческие кредиты, займы, банковские вклады, банковские счета или иные заимствования независимо от способа их оформления (ст. 269 Налогового кодекса РФ).

По общему правилу сделка по выдаче беспроцентного займа взаимозависимому лицу , если местом регистрации (местом жительства) всех сторон и выгодоприобретателей по такой сделке является Россия, даже при наличии определенных условий не является контролируемой ( пп. 7 п. 4 ст. 105.14 Налогового кодекса РФ ). В этом случае определять сумму недополученных процентов и включать их в состав доходов организации-заимодавцу не нужно.

Однако если сделка по выдаче беспроцентного займа взаимозависимому лицу попадает в разряд контролируемых (например, если одна из сторон сделки не зарегистрирована в России), то организация-заимодавец должна включить в состав внереализационных доходов сумму недополученных процентов по выданному беспроцентному займу. Такой доход определяется исходя из суммы процентов, которые рассчитываются по фактической ставке, если она превышает минимальное значение интервала предельных значений, установленного п. 1.2 ст. 269 Налогового кодекса РФ . При несоблюдении данного условия признать в доходах проценты можно исходя из фактической ставки с учетом положений разд. V.1 Налогового кодекса РФ . При беспроцентном займе условие о превышении минимального значения выполнено не будет, поэтому проценты нужно признать в доходах в сумме, которая была бы получена организацией в результате совершения сделки между лицами, не являющимися взаимозависимыми, в сопоставимых коммерческих и (или) финансовых условиях .
Подтверждение: письма Минфина России № 03-01-18/32745 от 13 августа 2013 г. , № 03-01-18/5-97 от 18 июля 2012 г. , № 03-01-18/1-15 от 24 февраля 2012 г. (в части возникновения налогооблагаемого дохода) – их выводы справедливы и в условиях действия новой редакции п. 1 ст. 269 Налогового кодекса РФ .

Вместе с тем сделки между взаимозависимыми лицами по беспроцентному займу, даже если они не признаются контролируемыми, могут быть проверены в ходе выездных (камеральных) проверок при условии выявления необоснованной налоговой выгоды (ст. 88 , 89 Налогового кодекса РФ). Например, если суд на основании представленных налоговой инспекцией доказательств придет к выводу, что организация учла операции не в соответствии с их действительным экономическим смыслом или операции не были обусловлены разумными экономическими причинами. При этом в Налоговом кодексе РФ не предусмотрен закрытый перечень способов оценки размера необоснованной налоговой выгоды в целях доначисления налогов и сборов и в то же время не содержится запрета на использование для этих целей методов определения рыночной цены , предусмотренных в отношении контролируемых сделок в гл. 14.3 Налогового кодекса РФ .

Подтверждение: п. 14 Обзора правовых позиций , который направлен налоговым инспекциям для использования в работе письмом ФНС России № СА-4-7/12211 от 7 июля 2016 г. , письма Минфина России № 03-01-11/10321 от 25 февраля 2016 г. , № 03-01-18/40737 от 15 июля 2015 г. , п. 3 , 6 , 7 , 9 Постановления Пленума ВАС РФ № 53 от 12 октября 2006 г.

Если выдача беспроцентного займа не признается контролируемой сделкой или сделкой между взаимозависимыми лицами, то определять сумму недополученных процентов и включать их в состав доходов организации-заимодавцу не нужно (письма Минфина России № 03-01-18/32745 от 13 августа 2013 г. , № 03-01-18/7-137 от 5 октября 2012 г. , № 03-01-18/5-97 от 18 июля 2012 г. ). Вместе с тем в такой ситуации присутствуют налоговые риски предъявления претензий налоговыми инспекторами. В частности, к невзаимозависимым сторонам сделки в случае, когда в качестве беспроцентного займа передаются средства, ранее полученные заимодавцем в виде процентного банковского кредита или займа ( письмо УФНС России по г. Москве № 16-15/112957 от 22 ноября 2011 г. ).

Ответ на данный вопрос содержится в Сервисе по ссылке:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-22511
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-22118

Дополнительная информация по данному вопросу содержится в Сервисе, которую Вы можете найти по запросу:

«взаимозависимые лица» или по ссылке:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-15056 ;
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-12006 .

«рыночная цена» или по ссылке:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-11902 ;
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-14544 .

«контролируемые сделки» или по ссылке:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-22583 .

Относительно стоимости имущества

К доначислению налогов, пени, штрафа. Те. при проверке инспекция может пересчитать налоги таким образом, как если бы продажа (либо покупка) была проведена по рыночной цене.

Узнать подробнее про: