Вопрос:
Имеем на балансе отдельно стоящее здание, используемое как строительно- ремонтная база, административное здание и неиспользуемое нежилое помещение в жилом доме. Как надо заплатить налог на имущество за 2016 год? По балансовой или кадастровой стоимости?
Ответ:
Ответ подготовлен исходя из допущения, что вопрос задан в отношении российской организации, которая применяет ОСНО.
Российской организации определять налоговую базу по итогам налогового периода определять нужно по-разному в зависимости от вида имущества:
– как кадастровую стоимость, утвержденную в установленном порядке на 1 января налогового периода, – для отдельных объектов недвижимости, поименованных в п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ ( п. 2 ст. 375 , ст. 378.2 Налогового кодекса РФ);
– как среднегодовую стоимость – для остального имущества, признанного объектом налогообложения ( п. 1 ст. 375 , пп. 2 п. 12 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ).
Налоговую базу как по итогам отчетных периодов , так и по итогам налогового периода российские организации определяют самостоятельно ( п. 3 ст. 376 Налогового кодекса РФ ).
Налоговым периодом признается календарный год ( п. 1 ст. 379 Налогового кодекса РФ ).
Виды имущества, по которым налоговая база определяется отдельно
Российские организации рассчитывают налоговую базу отдельно в отношении:
– имущества, расположенного по местонахождению головного отделения организации;
– имущества каждого обособленного подразделения организации, имеющего отдельный баланс;
– каждого объекта недвижимого имущества, находящегося вне места нахождения организации (обособленного подразделения);
– имущества, облагаемого по разным налоговым ставкам ;
– имущества, находящегося на территориях разных субъектов РФ ;
– имущества, входящего в состав Единой системы газоснабжения;
– имущества, находящегося на территории субъекта РФ и в территориальном море России (на континентальном шельфе России или в исключительной экономической зоне России);
– имущества, используемого в рамках договора простого товарищества , договора инвестиционного товарищества ( п. 1 ст. 377 Налогового кодекса РФ );
– отдельных объектов недвижимости, налоговая база в отношении которых определяется как кадастровая стоимость.
Подтверждение: п. 1 , 2 ст. 376, п. 1 , 7 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ, письмо ФНС России № БС-4-11/19535 от 31 октября 2013 г.
Определение налоговой базы как среднегодовой стоимости имущества
Среднегодовая стоимость имущества определяется по формуле:
| ( | Остаточная стоимость имущества на начало налогового периода | + | Остаточная стоимость имущества на начало каждого месяца внутри налогового периода | + | Остаточная стоимость имущества на конец налогового периода (31 декабря) | ) | : | (Количество месяцев в налоговом периоде + 1 мес.) (13 мес.) | = | Среднегодовая стоимость имущества за налоговый период |
Остаточная стоимость имущества определяется по правилам, утвержденным для целей бухучета в учетной политике организации, как разница между первоначальной (восстановительной) стоимостью и суммой начисленной амортизации ( п. 54 Методических указаний , утв. Приказом Минфина России № 91н от 13 октября 2003 г.). При определении остаточной стоимости основных средств на конец года следует учитывать и операции, влияющие на формирование этого показателя и отраженные в бухучете на 31 декабря ( письмо Минфина России № 03-05-05-05/26 от 14 июля 2010 г. ).
Если для отдельных объектов основных средств начисление амортизации не предусмотрено, стоимость указанных объектов для целей налогообложения определяется как разница между их первоначальной стоимостью и величиной износа , рассчитанной по установленным нормам амортизационных отчислений для целей бухучета.
Подтверждение: п. 3 ст. 375 , п. 4 ст. 376 Налогового кодекса РФ.
Рассчитывать среднегодовую стоимость имущества в общем порядке нужно организациям (или их обособленным подразделениям), созданным или реорганизованным (ликвидированным) в течение налогового (отчетного) периода.
Определение налоговой базы как кадастровой стоимости имущества
Кадастровая стоимость отдельных объектов недвижимости определяется таким образом:
– для отдельных объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений), поименованных в п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ , – как утвержденная в установленном порядке субъектом РФ кадастровая стоимость таких объектов по состоянию на 1 января налогового периода;
– для нежилых помещений в таких объектах недвижимости, по которым отдельно кадастровая стоимость не определена, – как доля кадастровой стоимости этих объектов по состоянию на 1 января налогового периода по следующей формуле:
| | Кадастровая стоимость здания (строения, сооружения) на 1 января налогового периода | × | ( | Площадь нежилого помещения | : | Общая площадь здания (строения, сооружения) | ) | = | Кадастровая стоимость помещения на 1 января налогового периода |
Налогоплательщики, владеющие таким имуществом в долевой собственности, рассчитывают налог с учетом своей доли в праве собственности на объект. Если определена только кадастровая стоимость здания, а расположенного в нем помещения – не определена, то налоговая база определяется как доля кадастровой стоимости здания, где находится помещение, соответствующая доле, которую составляет площадь помещения в общей площади здания.
Подтверждение: п. 2 ст. 375 , п. 6 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ, письмо ФНС России № ГД-4-3/7143 от 27 апреля 2015 г.
В 2016 г. налоговая база как кадастровая стоимость для российских организаций, определяется по следующим объектам недвижимости:
– административно-деловые центры, торговые центры (комплексы) и помещения ( пп. 1 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ );
– нежилые помещения, предназначенные или фактически используемые для размещения таких объектов, как офисы, торговые объекты, объекты общественного питания и бытового обслуживания ( пп. 2 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ );
– жилые дома (жилые помещения), не учитываемые на балансе в качестве основных средств в порядке, установленном для ведения бухучета ( пп. 4 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ ).
2. Для иностранных организаций, которые не ведут деятельность в России через постоянные представительства либо ведут деятельность через постоянные представительства, но объекты недвижимости не относятся к ней, – по всем объектам недвижимого имущества ( пп. 3 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ ).
Подтверждение: п. 2 ст. 375 , п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ.
Переход на определение налоговой базы исходя из кадастровой стоимости
Указанные выше объекты облагаются по кадастровой стоимости при соблюдении определенных условий.
1. Налоговая база по объектам , поименованным в пп. 1 , 2 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ (т.е. по административно-деловым центрам, торговым центрам и помещениям в них, а также нежилым помещениям, предназначенным для размещения таких объектов, как офисы, торговые объекты, объекты общественного питания и бытового обслуживания), определяется российскими организациями, а также иностранными организациями, ведущими деятельность в России через постоянные представительства, как их кадастровая стоимость только при выполнении ряда условий:
1) объект недвижимости признается объектом налогообложения налогом на имущество (п. 1 , 4 ст. 374 Налогового кодекса РФ), в частности, учтен на балансе организации в качестве основного средства (на счете 01 "Основные средства" или 03 "Доходные вложения в материальные ценности"). При этом недвижимость принадлежит организации ( плательщику ) на праве собственности (т.е. прошла государственная регистрация права) или на праве хозяйственного ведения ( пп. 3 п. 12 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ , письма Минфина России № 03-05-04-01/58164 от 6 октября 2016 г. , ФНС России № БС-4-11/10837 от 6 июня 2014 г. (в части, не противоречащей действующему законодательству)). Например, поскольку объекты культурного наследия федерального значения налогом на имущество не облагаются, расположенное в таком здании помещение также не признается объектом налогообложения ( письмо Минфина России № 03-05-05-01/29904 от 25 мая 2016 г. );
2) региональными властями принят соответствующий закон ( п. 2 ст. 372 , п. 2 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ);
3) до принятия такого закона в данном субъекте РФ в установленном порядке утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества ( п. 2 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ );
4) уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ не позднее 1-го числа очередного налогового периода (календарного года) выполнил следующие необходимые действия:
– определил на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость ( пп. 1 п. 7 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ );
– направил данный перечень в электронной форме в региональное налоговое управление ( пп. 2 п. 7 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ );
– разместил перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта РФ ( пп. 3 п. 7 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ ).
В частности, при выполнении данных условий исходя из кадастровой стоимости облагается налогом на имущество принадлежащее организации на праве собственности машино-место, которое расположено в административно-деловом или торговом центре ( письмо ФНС России № БС-4-11/7028 от 23 апреля 2015 г. ).
2. Налоговая база по объектам, поименованным в пп. 4 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ (т.е. по жилым домам (жилым помещениям), не учитываемым на балансе в качестве основных средств в порядке, установленном для ведения бухучета), определяется российскими организациями, а также иностранными организациями, ведущими деятельность в России через постоянные представительства, как их кадастровая стоимость только при выполнении следующих условий:
– объект недвижимости признается объектом налогообложения налогом на имущество (п. 1 , 4 ст. 374 Налогового кодекса РФ);
– региональными властями принят соответствующий закон ( п. 2 ст. 372 , п. 2 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ);
– до принятия такого закона в данном субъекте РФ в установленном порядке утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества ( п. 2 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ ).
Если хотя бы одно из вышеуказанных условий по объектам, поименованным в пп. 1 , 2 , 4 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ, не выполняется, базу по налогу на имущество по ним нужно определять по общим правилам (по нежилым объектам – исходя из среднегодовой стоимости, по жилым объектам, не учитываемым в составе основных средств, – не определять вовсе).
Подтверждение: п. 3 ст. 12 , п. 2 ст. 372 , п. 2 , 7 , 10 , пп. 2-3 п. 12 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России № 03-05-04-01/4770 от 2 февраля 2016 г. , № 03-05-05-01/2969 от 26 января 2016 г. , № 03-05-05-01/74010 от 17 декабря 2015 г. , № 03-05-05-01/15779 от 23 марта 2015 г. , № 03-05-04-01/38983 от 6 августа 2014 г. (доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № ПА-4-11/16089 от 14 августа 2014 г. ), № 03-05-05-01/11682 от 18 марта 2014 г. , ФНС России № БС-4-11/10837 от 6 июня 2014 г. (в части, не противоречащей действующему законодательству).
Таким образом, соответствие имущества установленным видам объектов недвижимости (административно-деловые центры, торговые центры (комплексы), нежилые помещения под офисы и т.д.) не означает, что в отношении него автоматически нужно определять налоговую базу исходя из кадастровой стоимости, поскольку, в частности:
– законами отдельных субъектов РФ может не предусматриваться переход на такой метод определения налоговой базы для отдельных объектов данных видов (например, для отдельных помещений) или предусматриваться переход только для объектов, имеющих определенные параметры (например, для административно-деловых и торговых центров с площадью свыше 3000 кв.м в г. Москве ( ст. 1.1 Закона г. Москвы № 64 от 5 ноября 2003 г. ));
– объект может соответствовать видам и параметрам объектов недвижимости, указанным в законе субъекта РФ, но не быть включенным в перечень объектов недвижимости, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость.
Например, такое возможно в отношении несвоевременно выявленных объектов (прежде всего офисных и прочих нежилых помещений в многоквартирных, административных зданиях), а также законченных строительством и поставленных на кадастровый учет в течение года объектов. Подобное может произойти и в случае раздела в предыдущем налоговом периоде объекта недвижимого имущества, уже включенного в перечень, после которого образовались новые объекты и в перечень на текущий год попал прежний (уже не существующий) объект недвижимости, а не новые.
При выявлении таких объектов в течение текущего налогового периода (года) они подлежат включению в перечень, и налоговая база по ним должна рассчитываться исходя из кадастровой стоимости со следующего налогового периода. В течение текущего налогового периода налоговая база по ним организациями на ОСНО определяется в прежнем порядке – исходя из среднегодовой ( средней ) стоимости ( письмо ФНС России № БС-4-11/9859 от 2 июня 2016 г. ).
Однако в случае, когда объект недвижимости образован в течение текущего налогового периода (года) в результате раздела или иного соответствующего законодательству действия с объектами недвижимого имущества, которые по состоянию на 1 января года (соответствующего налогового периода) включены в указанный выше перечень, то такой вновь образованный объект недвижимости (при условии соответствия его вышеперечисленным требованиям) до включения его в данный перечень подлежит налогообложению по кадастровой стоимости, определенной на дату постановки этого объекта на государственный кадастровый учет ( абз. 2 п. 10 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ );
– объект (здание, сооружение, строение и помещения в них) может быть включен в перечень, утвержденный уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ, но не признаваться объектом налогообложения в силу п. 4 ст. 374 Налогового кодекса РФ . Например, если такое здание (строение и т.д.) является объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) народов России федерального значения. В данном случае налог на имущество по такому объекту (и помещениям в нем) не рассчитывается ни по кадастровой стоимости, ни в общем порядке ( письмо Минфина России № 03-05-05-01/4065 от 3 февраля 2014 г. );
– объект может быть ошибочно включен уполномоченным органом власти субъекта РФ в указанный перечень, а также в отношении объекта, включенного в перечень, судом может быть принято решение о неправомерности его отнесения в перечень (например, по причине несоответствия критериям отнесения недвижимого имущества к объектам, в отношении которых региональным законодательством установлены особенности определения