Некоторые из наёмных риэлторов, рано или поздно, приходят к мысли об открытии собственного агентства недвижимости. Что лучше открыть, ИП или ООО, при какой правовой форме меньше затрат для ведения бизнеса, или где ответственность собственника больше. Рассмотрим данные нюансы в этой статье.
Бесплатно подготовим документы, подберём налоговый режим и научим платить меньше!
Подготовить документыРазница между ИП и ООО для агентства
У каждой организационной формы бизнеса есть свои положительные и отрицательные стороны. Начнём с плюсов ИП для риэлторского агентства:
- Его просто зарегистрировать. Нужно заявление Р21001, копии паспорта и ИНН, квитанция об оплате госпошлины в размере 800 рублей;
- Не нужно сдавать бухгалтерскую отчётность и вести бухучёт;
- Штрафы по административным правонарушениям меньше чем для ООО;
- Можно свободно распоряжаться денежными средствами от предпринимательской деятельности;
- Не обязательно открывать расчётный счёт и заводить печать;
- Его легко ликвидировать.
Минусы ИП:
- Индивидуальный предприниматель несёт ответственность по обязательствам всем своим имуществом;
- Необходимо платить страховые взносы за себя, даже если деятельность не ведётся;
- Невозможно продать бизнес как единое целое;
- Нельзя вести совместную деятельность с партнёрами;
- Нельзя привлечь частные инвестиции со стороны;
- Невысокий уровень доверия потенциальных партнёров и клиентов по сравнению с юридическими лицами.
Агентство недвижимости как ИП может нанимать работников, их количество зависит от системы налогообложения. Например, при УСН — до 100 человек, при ОСНО ограничений нет.
ИП, владеет бизнесом один, поэтому если несколько коллег хотят объединиться и создать агентство, лучше выбрать ООО.
Несмотря на отсутствие бухгалтерской отчётности, налоговые декларации нужно сдавать регулярно, согласно выбранной системе налогообложения.
Если есть хоть один наёмный работник, за него нужно сдавать несколько дополнительных отчётов.
Агентство недвижимости, созданное в виде ООО, будет актуально, когда есть несколько учредителей, или предполагается привлечение дополнительных инвестиций. По договорённости, можно изначально разделить долю в бизнесе между партнёрами, либо сделать это уже в процессе деятельности агентства.
В чём положительные моменты деятельности агентства в виде ООО:
- Можно объединить нескольких учредителей и их финансы в уставном капитале;
- Можно привлечь дополнительное финансирование через увеличение уставного капитала и ввод новых собственников ООО;
- Можно продать бизнес целиком, вместе с ООО;
- При банкротстве агентства собственники не отвечают своим имуществом (исключение — если доказана преднамеренная трата ресурсов ООО);
- Более эффективное управление бизнесом за счёт коллективных решений собственников;
- Больше доверия от клиентов, партнёров и кредиторов.
Отрицательные стороны ООО для агентства недвижимости:
- Более сложная регистрация чем при ИП. Нужно подготовить протокол или решение о создании, сформировать устав, найти помещение для юридического адреса, оплатить госпошлину в размере 4000 рублей;
- Административные штрафы для ООО значительно выше, чем для ИП. При этом штрафуют как само ООО, так и его директора;
- Нужно вести бухгалтерский учёт, сдавать бухгалтерскую отчётность;
- Ограничения по распоряжению денежными средствами. Собственники могут получать доходы только через выплату дивидендов, если они не работники ООО;
- Жёсткая кассовая дисциплина: сдача выручки в банк, документально подтверждённые расходы;
- Более сложная и длительная процедура ликвидации.
Директором ООО может быть один из учредителей. Часто ООО организовывает один собственник и сам им руководит. Без уставного капитала создавать ООО для агентства недвижимости нельзя. Минимальная сумма — 10 000 рублей.
Для удобства сравнения, все основные характеристики организационных форм мы собрали в одну таблицу:
| Характеристика | ООО | ИП |
|---|---|---|
| Регистрация |
Сложная — на основании заявления Р11001, решения о создании, устава, документов на юридический адрес. Срок регистрации — 3 рабочих дня. Срок регистрации — 3 рабочих дня. |
Простая — на основании заявления Р21001, копий паспорта и ИНН. Госпошлина — 800 рублей. Срок регистрации — 3 рабочих дня. |
| Владельцы и учредители | Учредителями и владельцами могут быть и физические и юридические лица (в количестве до 50 человек). | Единственный собственник — физическое лицо, оформленное в качестве ИП. |
| Имущественные обязанности | По обязательствам ООО компания отвечает своим уставным капиталом и имуществом. | По обязательствам ИП собственник отвечает личным имуществом. |
| Налоговые обязательства | При отсутствии деятельности ООО налоги не платит. | Страховые взносы за себя ИП платит даже в случае приостановки деятельности. |
| Найм сотрудников |
ООО без сотрудников существовать не может. Один при создании уже есть — директор. В ФСС регистрируют при создании ООО. |
Может работать сам на себя, без привлечения сотрудников. При найме работников должен встать на учёт в ФСС. |
| Инвестиции |
Можно привлечь частные инвестиции в обмен на долю в уставном капитале, получить кредит в банке или займ. |
Частные инвестиции привлечь нельзя, только собственные средства. Можно получить кредит в банке или займ. |
| Формы отчётности |
Сдают бухгалтерские отчёты. Налоговые декларации сдают в зависимости от системы налогообложения. |
Бухгалтерской отчётности нет. Налоговые декларации сдают в зависимости от системы налогообложения. |
Выбор системы налогообложения для агентства недвижимости
Какой режим налогообложения выгоден для агентства недвижимости? На этот вопрос нет однозначного ответа. ИП, работающий на ОСНО, может платить больше налогов, чем ООО на УСН. В настоящее время в РФ действует 5 систем налогообложения:
- общая система налогообложения (ОСНО);
- упрощённая система налогообложения (УСН);
- единый сельскохозяйственный налог (ЕСХН);
- патентная система налогообложения (ПСН);
- налог на профессиональный доход (НПД).
Из них для услуг агентства недвижимости подходят три: ОСНО, УСН и НПД. Патентная система не подходит, так как в перечне разрешённых видов риелторских услуг нет. ЕСХН действует только для сельхозтоваропроизводителей.
ОСНО – хороший вариант, если агентство недвижимости работает с юридическими лицами-плательщиками НДС. При ОСНО нужно платить налог на прибыль для ООО, и НДФЛ для ИП, налог на имущество, НДС, земельный и транспортный налоги, страховые взносы (ИП и ООО). ИП должны вести книгу учёта доходов и расходов (КУДиР), ООО — формировать полноценную бухгалтерскую отчётность.
Бесплатно проконсультируем в выборе наиболее подходящей для вашего бизнеса и покажем как сдавать отчётность в системе «Моё дело».
Узнать подробнееПри регистрации ИП или ООО для агентства недвижимости ОСНО устанавливают по умолчанию, если нет уведомления о переходе на другую систему налогообложения. Риэлторское агентство принудительно перейдёт на ОСНО, когда его выручка превысит 150 миллионов рублей в течение календарного года.
Есть два вида УСН:
- с базой расчёта«доходы», по ставке 6%;
- с базой расчёта «доходы минус расходы», по ставке 15%.
Чтобы работать на упрощёнке, в ИП или ООО должны числиться не более 100 сотрудников, и выручка не может быть больше 150 миллионов рублей в год.
Общий налог заменяет для ИП НДФЛ, НДС и налог на имущество, для ООО — налог на прибыль, НДС и налог на имущество. Количество деклараций меньше, чем при ОСНО.
Какой вид УСН выбрать — зависит от доли затрат в бизнесе: чем их больше, тем вариант УСН «доходы минус расходы» выгоднее. Для агентств недвижимости, у которых число работников не велико, и обороты в год до 150 миллионов рублей, УСН — лучший вариант. Но есть минус — нельзя создавать филиалы и представительства в других городах и регионах.
Если ваше агентство недвижимости состоит только из одного сотрудника обратите внимание на НПД или самозанятость — новый вид налогообложения, введён почти во всех регионах РФ. Могут применять только ИП и физические лица. Работать можно только одному. Выручка должна быть не больше 2,4 миллионов рублей в год.
Риелторы могут зарегистрироваться самозанятыми с некоторыми ограничениями:
- нельзя продавать недвижимость по договору комиссии и агентскому договору;
- нельзя сдавать в аренду нежилую недвижимость.
Стартовый капитал
Чтобы агентство недвижимости начало приносить собственнику деньги, нужно, как минимум, 3 месяца вкладывать средства в развитие.
Посчитаем, из чего будут складываться суммы расходов за три первых месяца работы:
- затраты на регистрацию: ИП от 2 000 рублей, ООО от 6 000 рублей;
- аренда офиса с мебелью (20 кв.м. по ставке 1 000 руб./кв.м. в месяц) — от 60 000 рублей;
- заработная плата 2 работников (40 000 рублей в месяц с учётом НДФЛ плюс страховые взносы 30%) — от 312 000 рублей;
- приобретение баз данных жилой и коммерческой недвижимости — от 90 000 рублей;
- канцелярские, хозяйственные, коммунальные расходы, связь, интернет — от 30 000 рублей;
- банковское обслуживание, бухгалтерские, кадровые услуги — от 18 000 рублей;
- реклама в СМИ, в интернете — от 50 000 рублей.
ИТОГО: от 562 000 рублей, без учёта аренды офиса — от 502 000 рублей. Это без излишеств, всё самое необходимое.
Что лучше для агентства недвижимости — ИП или ООО
Оформить агентство недвижимости на ИП лучше в следующих случаях:
- собственник один, и не хочет делиться прибылью;
- основная масса клиентов — физические лица;
- нет желания вести бухгалтерский учёт и сдавать отчётность;
- регулярная потребность в деньгах от деятельности агентства.
Без создания ООО не обойтись, если:
- учредителей несколько;
- планируется оказывать услуги юридическим лицам;
- не хочется рисковать своим имуществом из-за возможных долгов агентства;
- прогнозируется расширение бизнеса и создание филиалов в других городах и регионах;
- нужно привлечь дополнительные инвестиции;
- агентство создаётся с целью дальнейшей перепродажи.
Сделайте документы для регистрации ИП или ООО в бесплатном сервисе от «Моё Дело»
Подготовить документыВне зависимости от принятого решения, желаем вам успеха в вашем будущем бизнесе и предлагаем воспользоваться бесплатным сервисом регистрации бизнеса от интернет-бухгалтерии «Моё дело».
Удобные подсказки и продуманный интерфейс сделают процедуру регистрации максимально простой и удобной. Документы уйдут по электронным каналам связи, без посещения налоговой инспекции. При этом способе отправки госпошлину платить не нужно. Для зарегистрировавших ИП или ООО через сервис «Моё дело» клиентов, 2-х месячный доступ к интернет-бухгалтерии в подарок.
