Предприниматели часто сдают в аренду квартиры и зарабатывают на этом. Расскажем, какую выгоднее всего систему налогообложения использовать, нужно ли заключать договор с арендатором и регистрировать его в Росреестре.
Что сначала нужно сделать
У гражданина при сдаче квартиры в аренду есть выбор — платить налог как физическое лицо или ИП.
Выбор может повлиять на размер налогообложения. Если физическое лицо будет платить НДФЛ по ставке 13% с доходов от сдачи в аренду, то ИП может уменьшить размер налога за счёт выбора подходящей системы налогообложения.
Если решено платить как ИП, то необходимо в ЕГРИП добавить код ОКВЭД — 68.20.1 «Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом».
Какую систему налогообложения выбрать
Когда ИП решил сдавать в аренду жилое помещение, то ему подойдёт одна из следующих систем налогообложения.
| Налог на профессиональный доход (НПД) — самозанятость | Предприниматели могут применять НПД для сдачи квартиры в аренду. В таком случае придётся платить налог по ставке:
Но для применения НПД предпринимателю нужно соблюдать условия, среди которых — не должно быть работников, максимальный годовой доход — 2,4 млн ₽, и так далее |
| Упрощённая система налогообложения (УСН) — «Доходы» или «Доходы-расходы» | Если предприниматель не может применять НПД, то для сдачи в аренду часто применяют УСН «доходы». Налоговая ставка — 6% с доходов. Если в 2024 году общий годовой доход ИП превысит 199,35 млн ₽, то ставка увеличится до 8%. ИП не сможет продолжать деятельность на УСН, если общий доход превысит 265,8 млн ₽. УСН «Доходы – расходы» на дистанции менее выгодна, так как при сдаче в аренду жилого помещения ИП часто не несёт крупных расходов. Данную систему налогообложения выгодно применять при ремонте |
| Патентная система налогообложения (ПСН) | Для сдачи квартиры в аренду ИП может оформить патент. Ставка — до 6% от суммы потенциального дохода в регионе. Стоимость патента зависит от региона и площади квартиры — рассчитать можно на сайте ФНС. ПСН можно совмещать с другими системами налогообложения. Например, ИП может продавать бетон и применять УСН, но параллельно сдавать в аренду квартиры и для этой деятельности использовать патент. Для применения ПСН есть ограничения в годовом доходе — 60 млн ₽. Количество сотрудников не должно превышать 15 человек |
| Общая система налогообложения (ОСНО) | Используется редко — в основном, если квартира сдаётся организациям или ИП на ОСНО. В таком случае необходимо платить:
Налоговую базу при расчёте НДФЛ можно уменьшить на расходы. Также у предпринимателя есть возможность применять налоговые вычеты |
Отметим, что если жильцы ещё оплачивают коммунальные услуги без счётчиков, то ИП необходимо включать эти платежи в доход и с них уплачивать налог — не касается ПСН.
Если счётчики есть, то плата за ЖКУ по ним не считается доходом ИП.
Ещё ИП нужна касса, если от арендатора будут поступать платежи наличными. Касса не нужна, если применять НПД, или принимать платежи на расчётный счёт.
Нужно ли заключать договор с арендатором
Предпринимателю с арендатором квартиры нужно заключить договор.
С физическим лицом заключается договор найма — составить договор можно письменно в свободной форме, указав все договорённости сторон. За помощью можно обратиться к юристам или риелторам.
С юридическими лицами заключается договор аренды — договор можно также составить в свободной форме, прописав все договорённости. При необходимости воспользуйтесь помощью специалистов.
Регистрация договора в Росреестре
Если договор по сдаче квартиры заключается на срок более 12 месяцев, то его необходимо зарегистрировать в Росреестре.
Для этого можно обратиться в МФЦ, подготовив следующие документы:
- Договор найма (аренды) квартиры.
- Заявление о регистрации договора.
- Документ об уплате госпошлины.
Для ИП и физлиц размер госпошлины составляет 2000 ₽, для юрлиц — 22000 ₽.
Каждой из сторон нужно иметь при себе паспорт. Представителю дополнительно понадобится нотариальная доверенность.
Если предприниматель купил квартиру в браке и теперь планирует сдавать её в аренду, то дополнительно нужно приложить нотариальное согласие супруга на сдачу помещения в аренду.
Перед посещением в местной МФЦ рекомендуем уточнить точный список документов, которые необходимы для регистрации договора в Росреестре.
Досрочное расторжение договора аренды также необходимо регистрировать. В конце срока договора арендодатель обращается в Росреестр и уведомляет о завершении аренды.
Штрафы
Доходы от сдачи жилья в аренду облагаются налогом. Если его не платить, то ИП может получить штраф и начисление пеней.
Налоговая рассчитает, когда предприниматель примерно начал получать с такой деятельности доход, рассчитает налог и попросить его уплатить. Также дополнительно может быть начислен штраф в размере 20% от 40% от неуплаченного налога и пени — 1/300 от ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки.
