Сдача недвижимости в аренду считается одним из наиболее выгодных способов пассивного заработка. Но чтобы организовать стабильный источник дохода, собственнику квартиры придётся приложить немало усилий. В первую очередь, нужно найти ответственных и платёжеспособных квартиросъёмщиков. Во-вторых, необходимо соблюсти юридические и налоговые формальности, чтобы не попасть под штрафные санкции госорганов контроля. Как это правильно сделать, расскажем далее.
- Подготовка документов для регистрации
- Резервирование расчетного счета в банке
- 2 месяца интернет-бухгалтерии в подарок
Общие положения и терминология
Если арендодатель заранее поинтересуется, как правильно сдать квартиру квартирантам по закону, он защитит себя от возникновения проблем. Не стоит надеяться на то, что сдавать квартиры получится тайно. Соседи могут пожаловаться в прокуратуру или налоговую инспекцию, после чего будет проведена проверка. За уклонение от налогов придётся возместить не только недоимку по налогам за весь период сдачи жилья в аренду, но и существенный штраф.
В разговорных оборотах люди часто используют понятия «наём» и «аренда» квартиры как равноценные понятия. Но с юридической точки зрения это ошибочное мнение. Наём квартиры происходит в тех случаях, когда сторонами сделки являются частные лица. Если квартиросъёмщиком является организация, тогда следует понимать сделку как аренда недвижимости,(например, для проживания иногородних сотрудников).
Действия до сдачи квартиры
Перед тем как легально сдавать квартиру в аренду, рекомендуем определиться, каким способом планируется платить налоги. Это можно сделать одним из трёх способов:
- через подачу декларации 3-НДФЛ;
- приобретение патента (после регистрации в качестве ИП);
- уплата налога на профессиональный доход после регистрации в качестве самозанятого лица
Подготовка квартиры к сдаче
Чем лучше внешний вид жилья, тем выше стоимость. Желательно сделать хотя бы косметический ремонт. Особое внимание необходимо обратить на исправность проводки, сантехнического оборудования. Не стоит приглашать потенциальных жильцов на просмотр, если квартира не приведена в презентабельный вид.
С мебелью или без?
Можно рассматривать оба варианта. Но квартиранты в большинстве не желают заниматься проблемой обустройства жилья. Владельцам недвижимости проще обзавестись минимальным набором мебели и бытовой техники. Меблированные квартиры, в которых есть стиральная машина, холодильник, сдаются быстрее и дороже.
Об услугах риелтора
Если вы не обладаете опытом поиска квартирантов, имеет смысл привлечь специалиста, занимающегося этим вопросом профессионально. Это снизит риск ошибок при выборе жильцов, сэкономит время и деньги. Риэлторы будут принимать звонки, организуют просмотры квартиры, дадут полезные рекомендации и определят оптимальный размер арендной платы. Выбирать их желательно по отзывам людей которым вы доверяете.
Даже если вам срочно нужны квартиранты, не заказывайте услуги одновременно у нескольких агентств. Это может привести к нежелательным последствиям: когда ключи у нескольких риэлторов,проконтролировать их движение бывает проблематично.
Самостоятельный поиск жильцов
Услуги посредников обходятся недёшево, и если владелец сдаваемого жилья хочет сэкономить, необходимо поместить объявление на тематических сайтах. Важно указывать, что жилье сдаётся напрямую. Это заинтересует соискателей, которые хотят сэкономить на риэлтерской комиссии.
Скорей всего, претенденты откликнутся быстро, но прежде чем подписывать договор, поинтересуйтесь, что это за люди, где работают, чем занимаются. Дополнительным источником информации могут стать социальные сети.
Факторы, влияющие на стоимость аренды жилья
Успешная сдача жилья зависит от того, насколько точно размер арендной платы соответствует реальному состоянию квартиры и ценам на рынке. При определении стоимости необходимо учитывать метраж, местонахождение, состояние квартиры, наличие мебели, бытовой техники и другие факторы, такие как удалённость от центра, транспортные развязки, близость к метро.
На стоимость аренды может повлиять даже вид из окна. Если из квартиры открывается вид на исторические объекты, красивые ландшафты, стоимость поднимают на 10-15 %. То же самое необходимо учитывать, только в обратном порядке, если из окна открывается вид на стройку или другие непривлекательные объекты.
Если квартиранты нужны срочно, максимальной выгоды от цены не стоит ожидать.
Документы для сдачи квартиры
Чтобы избежать проблем, поинтересуйтесь, как законно сдавать квартиру в аренду, и какие потребуются документы.
Их стандартный перечень состоит из:
- паспортов от обеих сторон сделки;
- свидетельства о праве собственности на жилье.
Особенности сдачи квартиры в аренду, если её часть принадлежит несовершеннолетним
Чтобы знать, как законно сдать квартиру, необходимо рассматривать все организационные нюансы сделки. Если одним из собственников является несовершеннолетний, заключить договор можно после разрешения органов опеки. Если несовершеннолетний только прописан в квартире, но не является совладельцем, такая формальность не предусмотрена.
Часть выручки, принадлежащая несовершеннолетним совладельцам, должна перечисляться на специальный банковский счёт.
Перезвоним и расскажем, как выгоднее и проще оформить
Заказать консультациюСроки найма и возможности продления
Один договор может заключаться на период до 5 лет. Риэлторы знают, как удобнее легально сдавать квартиру сроком до года с последующей пролонгацией. Такая схема позволяет менять условия сдачи жилья с возможностью корректировки цены.
Если сделка по сдаче жилья заключается сроком более чем на 1 год, она регистрируется в Росреестре. Это необходимо сделать на протяжении месяца после составления и подписания договора.
Залоговый депозит
Передавая во временное пользование квартиру, рекомендуется получить от съёмщика залоговый депозит. Обычно это сумма в размере одной месячной квартплаты, которая передаётся владельцу жилья в момент подписания договора. Средства хранятся у арендодателя (наймодателя) до окончания или расторжения договора. Если он не продляется, деньги возвращаются, либо идут на погашение последнего месяца съёма квартиры. Также сумма может быть направлена на погашение коммунальной задолженности, передана как компенсация за испорченное имущество.
Стоит ли описывать имущество перед заездом квартиросъёмщиков?
Если в квартире есть новые предметы обстановки, бытовая техника, сделан свежий ремонт, перед тем как по закону сдать квартиру в аренду, стоит позаботиться о подстраховке. Опись можно оформить как дополнение к договору найма или аренды, не лишней будет фотофиксация имущества. Перечень должен состоять из наиболее важных предметов. Если на них есть дефекты, недостатки, это также должно быть указано. Помимо перечня вещей, документ может содержать информацию о санкциях за их повреждение (суммы компенсации за порчу или утерю).
Можно ли сдавать квартиру, находящуюся в ипотеке?
Законодательство не запрещает сдачу квартиры в аренду, которая ещё не перешла в полную собственность владельца. Чтобы оформить договор, необходимо получить от банка письменное согласие. Может потребоваться такое же одобрение от страховой компании, которая также является стороной ипотечной сделки.
Если проигнорировать такое условие, арендодатель рискует столкнуться с серьёзными последствиями, которые могут закончиться преждевременным расторжением ипотечного договора и потерей квартиры без возмещения уплаченных взносов.
Страхование недвижимости под сдачу
Обычно страхование помогает обезопасить владельцев квартир от пожара, затоплений и других чрезвычайных происшествий. Если внутренняя отделка, имущество, находящиеся в квартире, застрахованы, владелец недвижимости получит гарантированную компенсацию за причинённый ущерб.
Чтобы претендовать на возмещение ущерба при возникновении страхового случая, в договоре со страховой компанией необходимо указать, что квартира передана в наём или аренду.
Оформить страховку можно самостоятельно, либо совместно с арендующим. Но предпочтительно это делать самостоятельно, так как при нанесении ущерба соседям претензии на возмещение будут предъявлены к собственнику. Получить свою часть суммы от нанимателя, как показывает практика, довольно сложно.
Порядок передачи квартиры в распоряжение новых жильцов
Помимо договора, перед тем как легально сдать квартиру в аренду, рекомендуется оформить акт приёма-передачи недвижимости. После подписания документа новые жильцы начинают нести ответственность за состояние квартиры и её обстановки. В акте описывается вся квартира и указываются реквизиты договора найма или аренды.
О составлении и подписании акта рекомендуется указать в договоре. Он подписывается не только во время въезда в квартиру, но и выезда из неё при окончании найма (аренды).
Содержание акта:
- описание отделки квартиры, общее состояние и конкретные недостатки;
- наименование и количество мебели, бытовой техники, оборудования;
- условия уборки и поддержания чистоты;
- дополнительные условия.
К акту можно прикладывать фотографии. Желательно указать, что в случае нанесения урона соседям жильцы самостоятельно возмещают убытки.
Но необходимо учитывать, что наниматель не отвечает за состояние имущества, которое изменяется вследствие естественного износа или по вине третьих лиц — соседей, коммунальных служб. После подписания документов, получения залогового депозита, квартплаты, передаются ключи. Это важно делать непосредственно с наёмщиком, а не через посредников. Также в день заезда переписываются показания счётчиков воды, газа, тепла, электричества.
Зная, как сдать квартиру по закону, владелец предупредит квартиросъёмщиков о необходимости временной регистрации по месту проживания в семидневный срок после подписания приёмо-передаточного акта. Эту процедуру можно пройти в паспортном столе или через МФЦ.
Обязательные пункты договора найма или аренды
В договоре указывается основная информация:
- адрес квартиры, описательные сведения об этаже, общей площади;
- реквизиты документа, на основании которого подтверждается право собственности;
- отдельно прописываются данные о людях, которые могут совместно проживать в арендованной квартире. Это исключит вероятность превращения квартиры в нелегальное общежитие;
- размер платы за наём или аренду жилья;
- фиксируется дата и периодичность расчётов (помесячно или поквартально), варианты оплаты коммунальных платежей за телефон, интернет, электричество, газ, водоснабжение.
Особые условия, которые следует внести в договор:
О том, кто будет платить за коммунальные услуги, стоит прописать в договоре. Обычно владелец платит основные платежи, а наниматели по счётчикам. Следует упомянуть о штрафах за просроченные платежи.
Немаловажным пунктом договора является порядок его расторжения в одностороннем порядке. Если изначально не внести такое условие, расторгнуть договор раньше времени получится только после подписания дополнительного соглашения или по решению суда.
Мы ответили на все основные вопросы о том, как легально сдать квартиру. Надеемся, что владельцы квартир не попадут в проблемные ситуации, и будут успешно зарабатывать на сдаче их в наём или в аренду.
