Вопрос-1:
Мы ООО на УСН 15%. В договоре аренды нежилого помещения под офис арендуемого у сотрудника (не ИП) прописано, что что арендная плата равна 20000 руб и помимо арендной платы арендатор обязуется возмещать арендодателю плату за коммунальные услуги (по счетам коммунальных служб ). Фактически мы арендаторы оплачиваем услуги водоканала и электроэнергии с расчетного счета организации, указав в назначении номер договора заключенного м/д сотрудником и комм.службами. Нужно ли в договоре аренды предусмотреть такой порядок оплаты, или это тоже считается возмещением арендодателю? Какая правильно корреспонденция счетов по начислению комм.расходов, если эти службы работают с НДС и мы в платежном поручении указываем НДС в том числе. Будет ли НДС признаваться расходом у нас? В офисе установлены счетчики на свет и воду. Но мы еще оплачивали и услуги теплосети, а как сейчас я поняла - что это доход сотрудника, можно ли удержать с з/платы за год сумму услуг теплосети, чтобы не возникал доход у сотрудника?
Ответ-1:
Относительно того, считается ли это компенсацией (возмещением)
Да, такая схема организации расчётов (оплаты) считается компенсацией коммунальных расходов, только организация-арендатор перечисляет компенсацию не самому арендодателю-физлицу, а третьим лицам (поставщикам) по просьбе арендодателя-физлица (по согласованию с ним). Данное условие (о перечислении компенсации третьим лицам) желательно предусмотреть в договоре аренды.
В соответствии с п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса РФ арендатор должен нести расходы на содержание арендованного имущества (если иное не установлено законодательством или договором аренды). Соответственно, при заключении договора аренды коммунальные услуги, как правило, должен оплачивать именно арендатор.
При этом в общем случае абонентом коммунальных услуг выступает арендодатель, поскольку сдаваемое им в аренду имущество является его собственностью (п. 2 ст. 539, ст.548, 608 Гражданского кодекса РФ). Поэтому в указанном случае счета на поставку коммунальных услуг выставляются на имя арендодателя.
В связи с этим арендодатель может поступить по-разному, в частности, относить стоимость коммунальных платежей к расчетам между сторонами сделки по возмещению понесенных расходов.
В таком случае арендатор возмещает арендодателю понесенные им расходы (без выделения НДС) согласно достигнутому между ними соглашению (в договоре аренды или отдельном договоре) не как оплату коммунальных услуг, а как компенсационную выплату по отдельному счету .
В этом случае НДС никаким образом к организации-арендатору не относится (этот НДС «принадлежит» абоненту — арендодателю (физлицу)).
Исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.
Подтверждение: п. 1 ст. 313 Гражданского кодекса РФ.
Основанием для расчётов в таком случае является платёжное поручение, полученное от третьего лица. Из его содержания должно следовать, что этот платёж не является ошибочным, и что это оплата производится за третье лицо. Например, это можно сделать так: «Оплата коммунальных услуг за ... (Ф.И.О., ИНН) по договору поставки коммунальных ресурсов (по счёту) №... от..., в счёт взаиморасчётов по договору аренды № … от …». Копию платёжного поручения третье лицо (организация-арендодатель) должно передать должнику (арендатору-физлицу).
То есть в рассматриваемой ситуации, по сути, происходит следующее:
— абонентом коммунальных услуг является арендодатель-физлицо;
— на основании договора аренды организация-арендатор обязана компенсировать (возмещать) арендодателю-физлицу стоимость потреблённых коммунальных услуг;
— компенсация (возмещение) этих услуг организована таким образом, что организация-арендатор перечисляет (уплачиваем) суммы компенсации (возмещения) не самому арендодателю-физлицу, а за арендодателя-физлица непосредственно поставщикам коммунальных услуг; в платёжных поручениях при этом указывается, что платёж произведён за абонента (арендодателя-физлица) на основании взаиморасчётов со ссылкой на договор аренды.
Выбранный способ расчетов по коммунальным услугам может быть установлен:
– в договоре аренды ( п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса РФ );
– в отдельном соглашении, устанавливающем порядок участия арендатора в расходах на потребленные услуги (например, в соглашении (договоре) о возмещении затрат на оплату коммунальных платежей) (ст.420,421, 779 Гражданского кодекса РФ). При этом заключенное арендодателем и арендатором соглашение не является договором поставки коммунальных услуг (электроэнергии, тепловой энергии), поскольку арендодатель не является поставщиком коммунальных услуг (например, энергоснабжающей организацией).
Подтверждение: п. 22 информационного письма ВАС РФ № 66 от 11 января 2002 г.
Документальным подтверждением таких расчетов являются, в частности:
– договор аренды и (или) отдельное соглашение о порядке расчетов за коммунальные услуги;
– договор с коммунальными службами;
– документы, связанные с расчетами по арендной плате (например, выставляемый арендатору отдельный счет на оплату коммунальных услуг или счет за аренду, в котором указана стоимость коммунальных услуг, потребленных арендатором);
– счета коммунальных служб.
Подтверждение: ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 402-ФЗ от 6 декабря 2011 г.
Ответ на данный вопрос и дополнительная информация по нему содержатся в Сервисе по следующей ссылке:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-15775
Относительно бухгалтерского учёта
Бухучет
Для отражения в бухучете получения в аренду недвижимости (помещения) и ее возврата организации нужно применять общий порядок с использованием забалансового счета 001 "Арендованные основные средства" в оценке, указанной в договоре аренды:
ДЕБЕТ 001
– получена в пользование недвижимость (нежилое помещение, квартира);
КРЕДИТ 001
– возвращена собственнику недвижимость (нежилое помещение, квартира).
Подтверждение: сч. 001 Инструкции к Плану счетов.
Расчеты по договору аренды отражаются с использованием:
– кредита счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", если арендодателем является гражданин, который не является работником организации;
– кредита счета 73 "Расчеты с персоналом по прочим операциям", если арендодателем является работник организации.
Корреспондирующий с ним по дебету счет зависит от:
– вида производства (основное, вспомогательное, обслуживающее), в котором используется арендуемое имущество;
– сферы использования арендуемого имущества (в основной деятельности, вспомогательном, обслуживающем производстве, для управленческих, общехозяйственных нужд, в непроизводственной сфере);
– вида деятельности организации (производство, торговля и т.д.).
Проводки при этом могут быть следующие:
ДЕБЕТ 20 (23, 25, 26, 29, 44, 91.2) КРЕДИТ 76 (73)
– начислена арендная плата по договору аренды;
ДЕБЕТ 76 (73) КРЕДИТ 68 субсчет "Расчеты по НДФЛ"
– отражено удержание НДФЛ ;
ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 51
– перечислен НДФЛ в бюджет;
ДЕБЕТ 76 (73) КРЕДИТ 50 (51)
– выплачена арендная плата по договору аренды за вычетом НДФЛ.
Арендные платежи арендатор может учитывать:
– в составе расходов по обычным видам деятельности ( п. 5 ПБУ 10/99);
– в составе прочих расходов организации ( п. 11 ПБУ 10/99).
Ответ на данный вопрос и дополнительная информация по нему содержатся в Сервисе по следующей ссылке:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-15775
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-36296
Относительно НДС (и расходов для целей единого налога при УСН)
Повторим, что в рассматриваемой ситуации арендатор возмещает арендодателю понесённые им расходы (без выделения НДС) согласно достигнутому между ними соглашению (в договоре аренды или отдельном договоре) не как оплату коммунальных услуг, а как компенсационную выплату по отдельному счёту.
Поэтому НДС никаким образом к организации-арендатору не относится (этот НДС «принадлежит» абоненту — арендодателю (физлицу)).
При этом сумму компенсации коммунальных расходов (в т.ч. и «сидящий» в ней НДС) организация-арендатор может учитывать в составематериальных расходов (пп. 5 п. 1,п. 2 ст. 346.16, пп. 5 п. 1 ст. 254 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России № 03-11-06/2/01 от 15 января 2009 г. , № 03-03-02-04/1/116 от 12 мая 2005 г. ).
Момент признания таких расходов определяется в порядке, установленном для признания материальных расходов.
Ответ на данный вопрос и дополнительная информация по нему содержатся в Сервисе по следующей ссылке:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-18973
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-36296
Относительно НДФЛ
Если арендатор-физлицо не является индивидуальный предпринимателем, арендатору (организации или индивидуальному предпринимателю), выплачивающему доход гражданину-арендодателю, нужно исполнять обязанности налогового агента (с учетом особенностей в отношении оплаты стоимости коммунальных платежей). При этом удержать за год сумму коммунальных платежей нельзя.
Доходы гражданина (как резидента, так и нерезидента), полученные им от источников в России, признаются объектом налогообложения НДФЛ ( ст. 209 Налогового кодекса РФ).
Доходы, полученные от сдачи в аренду имущества (например, жилых и нежилых помещений, автомобилей, телефона, компьютера), находящегося в России, являются доходами от источников в России и приводят к возникновению экономической выгоды в силу возмездного характера сделки (ст. 41, пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ). В то время как передача имущества во временное пользование на безвозмездной основе не приводит к образованию дохода, подлежащего налогообложению НДФЛ ( письмо Минфина России № 03-04-05/49621 от 28 августа 2015 г. ).
Граждане самостоятельно рассчитывают и уплачивают в бюджет НДФЛ с сумм арендной платы, полученной от организаций, которые не являются налоговыми агентами (например, с дохода, полученного от иностранной организации, которая не имеет в России обособленных подразделений) ( пп. 1 п. 1 ст. 228 Налогового кодекса РФ ).
Во всех остальных случаях организация (индивидуальный предприниматель), от которой или в результате отношений с которой гражданин получил доход,должна удерживать иперечислять в бюджет НДФЛ (пп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 226 Налогового кодекса РФ). Причем вне зависимости от того, является гражданин-арендодатель работником арендатора или нет.
Также арендатор не вправе переложить обязанность по уплате налога на гражданина, даже если это предусмотрено договором аренды. Дело в том, что ни на кого не может быть возложена обязанность уплачивать налоги (сборы, иные взносы и платежи), не предусмотренные Налоговым кодексом РФ либо установленные в ином порядке, чем это определено данным кодексом ( п. 5 ст. 3 Налогового кодекса РФ). Поэтому положения гражданско-правовых договоров (в частности, договоров аренды) не могут изменять обязанности, установленные налоговым законодательством.
Подтверждение: письма Минфина России № 03-04-05/49369 от 27 августа 2015 г. , № 03-04-06/31829 от 2 июня 2015 г. , № 03-04-06/5601 от 27 февраля 2013 г. , № 03-04-06/3-179 от 5 августа 2011 г. , ФНС России № ШС-37-3/14854 от 1 ноября 2010 г.
Вывод: в общем случае арендатор (организация или индивидуальный предприниматель) при выплате по договору аренды доходов гражданину, не являющемуся индивидуальным предпринимателем, признается налоговым агентом и должен исполнять его обязанности, в том числе по представлению справки по форме 2-НДФЛ (п.1, 2 ст. 226 Налогового кодекса РФ). Невозможность удержать НДФЛ в данном случае отсутствует.
Аналогичное правило действует и в ситуации, когда арендуемое имущество находится в долевой собственности и договор аренды заключен с одним уполномоченным лицом. То есть в этом случае арендатор как налоговый агент обязан удержать НДФЛ с суммы арендной платы, выплачиваемой арендодателю – уполномоченному лицу, не распределяя по долям каждого собственника (поскольку источником дохода для других владельцев не является). Как следствие, подать по окончании года в ИФНС справку по форме 2-НДФЛ нужно также только в отношении уполномоченного физического лица с указанием общей суммы арендной платы (согласно договору).
Подтверждение: письмо Минфина России № 03-04-06/33598 от 16 августа 2013 г.
При этом если арендатор оплачивает (компенсирует) арендодателю коммунальные и эксплуатационные расходы, то порядок удержания НДФЛ зависит от их вида и способа расчета за них, предусмотренного договором аренды.
Когда арендатор оплачивает стоимость коммунальных (эксплуатационных) услуг отдельно от арендной платы или в сумме арендной платы их стоимость является переменной частью, то необходимо учитывать следующее.
При оплате расходов, размер которых зависит от фактического потребления услуг (например, электроэнергии, водоснабжения при наличии счетчика), удерживать НДФЛ не нужно. Считается, что такие услуги потребляет арендатор и при их компенсации никакой экономической выгоды гражданин (арендодатель) не получает ( ст. 41 Налогового кодекса РФ).
Если же арендатор (организация или индивидуальный предприниматель) компенсирует расходы, величина которых не зависит от фактического потребления (например, плату за отопление, уборку общей территории, содержание и текущий ремонт арендованного помещения), то НДФЛ нужно удержать. В данном случае затраты носят постоянный характер и не зависят от того, сдает гражданин помещение в аренду или нет. Поэтому при их компенсации считается, что арендодатель получает доход в натуральной форме ( пп. 1 п. 2 ст. 211 Налогового кодекса РФ ).
При этом у арендатора в наличии должны быть документы (их копии), подтверждающие:
– фактическое потребление электроэнергии, воды (в частности, показания приборов учета на момент сдачи имущества в аренду и ежемесячные);
– расходы на оплату коммунальных платежей (в частности, счета на оплату, платежные квитанции).
Подтверждение: письма Минфина России№ 03-04-06/12985 от 17 апреля 2013 г.,№ 03-04-06/8-272 от 7 сентября 2012 г., № 03-04-05/3-587 от 3 мая 2012 г.
Когда коммунальные (эксплуатационные) расходы входят в состав арендной платы и не выделены в ее составе отдельным платежом (в т. ч. в качестве переменной части), то в таком случае вся сумма арендной платы будет облагаться НДФЛ ( письмо ФНС России № ЕД-3-3/3378 от 13 октября 2011 г. ).
НДФЛ с суммы арендной платы (компенсации коммунальных расходов)нужно заплатить в бюджет в общем порядке по месту нахождения арендатора, с которым заключен договор. Место жительства гражданина-арендодателя, а также место нахождения принадлежащего ему недвижимого имущества, сдаваемого в аренду, значения не имеют.
Подтверждение: п. 7 ст. 226 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России № 03-04-06/10173 от 7 марта 2014 г., № 03-04-08/8-362 от 23 октября 2012 г. , № 03-04-06/3-128 от 1 июня 2011 г. (в части, не противоречащей действующему законодательству).
Необходимо учитывать, что организация (индивидуальный предприниматель) может выступать налоговым агентом не только в отношении доходов арендодателя, но и в отношении доходов своего работника, возникающих при предоставлении ему арендованного жилого помещения для проживания (например, при переезде с организацией в другую местность).
Ответ на данный вопрос содержится в Сервисе по следующей ссылке:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-3860
Данный ответ подготовлен на основании информации, содержащейся в вопросе. Если в вопросе имелась в виду другая ситуация, необходимо её конкретизировать, изложив как можно более подробно. В таком случае ответ может быть получен с большей долей точности.
Вопрос-2:
1.д 26 к 73 (арендодатель)-сумма коммунальных услуг(и там сидит НДС)
2.Д 76 (янтарьэнерго) к 51 -оплата
3 д73(арендодатель) к 76(янтарьэнерго) -компенсация расходов арендодателю. Правильно? и еще могу ли я удержать с арендной платы сумму оплаченных услуг по теплоснабжению за год, чтобы у арендодателя не возникло дохода?
Ответ-2:
Да, указанные Вами корреспонденции счетов для рассматриваемой в вопросе ситуации верные (если НДФЛ удерживать не нужно). Будут дополнительные проводки по удержанию и перечислению НДФЛ, в ситуации, когда есть такая обязанность ( подробная информация об удержании НДФЛ была предоставлена в предыдущей консультации).
При этом, исходя из информации, представленной в вопросе, основания для удержания из заработной платы работника отсутствуют (с учетом действующего договора аренды).
Из Вашего запроса прямо следует, что «…. помимо арендной платы арендатор обязуется возмещать арендодателю плату за коммунальные услуги (по счетам коммунальных служб..». Следовательно, учитывая положения действующего договора аренды не понятно, на каком основании организация планирует провести удержания, и по чьей инициативе.
Организация вправе произвести по своей инициативе произвести удержания по основаниям, предусмотренным:
– Трудовым кодексом РФ;
– иными федеральными законами.
Основаниями, по которым организация может произвести удержания в соответствии с Трудовым кодексом РФ, являются:
– возмещение неотработанного аванса, выданного работнику в счет зарплаты;
– погашение неизрасходованного и своевременно не возвращенного аванса, выданного в связи с командировкой или переводом на другую работу, в другую местность, а также в других случаях;
– возврат излишне выплаченных работнику сумм ( проводить удержания по данному основанию организация вправе только в строго ограниченных случаях );
– увольнение работника до окончания того рабочего года, за который он уже использовал ежегодный оплачиваемый отпуск. Удержания за эти дни не производятся, если работник увольняется по основаниям, предусмотренным вп. 8 ч. 1 ст. 77 или п.1,2,4 ч. 1 ст. 81, п.1,2,5,6, 7 ст. 83 Трудового кодекса РФ;
– возмещение материального ущерба.
Подтверждение: ст. 137, 238 Трудового кодекса РФ.
При этом производить удержания по первым трем основаниям можно только в случае неоспаривания работником их суммы (т.е. необходимо получить его письменное согласие, например,при удержании излишних выплат вследствие счетной ошибки) ( ч. 3 ст. 137 Трудового кодекса РФ).
В соответствии с иными федеральными законами организация вправе произвести удержания, если в них предусмотрено соответствующее условие. Например, организация вправе удержать из зарплаты работника сумму излишне выплаченного пособия по временной нетрудоспособности (при соблюдении определенных условий) ( ч. 4 ст. 15 Федерального закона № 255-ФЗ от 29 декабря 2006 г. ).
Вместе с тем если организация не смогла произвести удержание из зарплаты работника по указанным причинам (например, в случае его увольнения и нехватки средств при окончательном расчете с ним), то основанием для взыскания таких сумм (необоснованного обогащения) в судебном порядке может быть только наличие счетной ошибки или недобросовестность со стороны работника ( п. 3 ст. 1109 Гражданского кодекса РФ ). Например, в такой ситуации организация не вправе обратиться в суд за взысканием с работника суммы отпускных за неотработанные дни отпуска, полученного авансом ( Определение Верховного суда № 69-КГ13-6 от 25 октября 2013 г.).
Ответ на данный вопрос содержится в Сервисе по ссылке:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-3961
Вывод: организация не вправе произвести удержание уплаченных коммунальных услуг из зарплаты работника по своей инициативе, даже в том случае, если есть переплата по договору аренды.
Перечень удержаний по инициативе работника действующим законодательством не установлен и не ограничен. Своим доходом (зарплатой) работник вправе распоряжаться по собственному усмотрению (
Узнать подробнее про: