Вопрос:
Организация на УСН (Доходы) хочет приобрести жилое помещение (квартару) за счет полученного беспроцентного займа, могут ли возникнуть спорные моменты в данной ситуации? ООО зарегистрировано в г. Владивостоке, а квартиру приобретает в г. Железногрск, где у ООО открыто обособленное подразделение. Возникает ли обязанность по имущественному налогу, нужно ли амортизировать имущество и от каких сумм рассчитывать? В случае принятия решения о продаже квартиры, какие налоги должно будет заплатить ООО ?
Ответ:
Уважаемый Пользователь, для правильного ответа на Ваш вопрос эксперту требуются следующие уточнения (пояснения):
Для каких целей приобретается квартира? Будет ли она как то использоваться до продажи? Если будет, то каким образом, для каких нужд (опишите подробнее)? Или квартира приобретена исключительно для перепродажи?
Вопрос:
Квартира приобретается для возможного проживания сотрудников, находящихся в обособленном подразделении или для проживания сотрудников отправленных в командировку.
Ответ:
Относительно налоговых рисков по УСН при приобретении имущества за счет средств займа
Организации с объектом налогообложения в виде доходов по общему правилу расходы при расчете единого налога не учитывают ( п. 1 ст. 346.18 Налогового кодекса РФ ).
Поэтому налоговых рисков при приобретении квартиры за счет беспроцентного займа в данном случае нет.
Не учитывается в составе налогооблагаемых доходов материальная выгода от получения беспроцентного займа . В налоговом законодательстве отсутствует само понятие материальной выгоды при расчете единого налога при УСН. В целях налогообложения при УСН доходом признается только та экономическая выгода, которую можно оценить (ст. 346.15 , 250 , 41 Налогового кодекса РФ). Однако гл. 25, 26.2 Налогового кодекса РФ не установлен порядок оценки материальной выгоды, в том числе от экономии на процентах при получении беспроцентного займа.
Подтверждение: письмо Минфина России № 03-11-05/231 от 3 октября 2008 г.
Относительно амортизации в бухучете
Начислять амортизацию в бухучете можно.
В отношении объектов жилищного фонда, которые учитываются в составе доходных вложений в материальные ценности (на одноименном счете 03 ), в ПБУ 6/01 прямо предусмотрена возможность начисления амортизации ( абз. 4 п. 17 ПБУ 6/01 ). Например, это жилые помещения, которые организация предоставляет в наем (аренду).
В отношении объектов жилищного фонда, которые организация использует для собственных нужд, никаких специальных положений, исключающих возможность начисления амортизации по ним, ПБУ 6/01 не содержит (как это было до 2006 года, когда в отношении данных объектов начислялся износ) ( п. 17 ПБУ 6/01 , Приказ Минфина России № 147н от 12 декабря 2005 г. ). Вместе с тем необходимым условием начисления амортизации по такому имуществу является его соответствие критериям основных средств ( п. 4 ПБУ 6/01 ).
Вывод: амортизацию по объектам жилищного фонда можно начислять в обычном порядке при условии их отнесения:
– либо в состав основных средств и постановки на учет после 2006 года;
– либо в состав доходных вложений в материальные ценности.
Подтверждение: п. 4 , 17 ПБУ 6/01.
Квартира может быть учтена в составе основных средств при соответствии следующим критериям:
– предназначено для использования в течение длительного времени, то есть срок его полезного использования должен быть более 12 месяцев (или обычного операционного цикла, срок которого превышает 12 месяцев);
– предназначено для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
– не предназначено для перепродажи;
– способно приносить организации доход (экономические выгоды) в будущем.
Подтверждение: п. 4 ПБУ 6/01 .
Вывод: начислять амортизацию по объектам жилищного фонда (жилым домам, общежитиям, квартирам и т.д.) можно, если они учитываются в составе доходных вложений в материальные ценности или используются для собственных нужд (при этом отвечают критериям основных средств и приняты к учету после 2006 года). В бухучете служебную квартиру нужно учесть в составе основных средств. Амортизация по ней начисляется в общем порядке.
Подтверждение: письма Минфина России № 03-06-01-04/141 от 6 июля 2006 г. , № 03-06-01-04/129 от 7 июня 2006 г. , ФНС России № ШТ-6-21/1062 от 2 ноября 2006 г.
Ответ на данный вопрос содержится в Сервисе, который Вы можете найти ссылке:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-3264
Относительно налога на имущество
Налог на имущество рассчитывать не нужно, если квартира правомерно учтена на балансе в составе основных средств (то есть фактически используется как ОС) либо если в регионе (где находится квартира) вообще не введен налог на имущество для жилых помещений исходя из кадастровой стоимости.
Уплата единого налога при УСН предусматривает освобождение от налога на имущество организаций (в отношении имущества, используемого для ведения деятельности, облагаемой единым налогом при УСН). Исключение: организация не освобождается от уплаты налога в отношении объектов недвижимого имущества (используемых в т. ч. в деятельности на УСН), налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость в соответствии с гл. 30 Налогового кодекса РФ ;
Подтверждение: п. 2 , 3 ст. 346.11 Налогового кодекса РФ.
Облагаются налогом на имущество исходя из кадастровой стоимости в частности, жилые дома (жилые помещения), не учитываемые на балансе в качестве основных средств (в порядке, установленном для ведения бухучета, т.е. учтенные, например, в качестве товаров или вложений во внеоборотные активы) ( пп. 4 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ , письмо Минфина России № 03-05-05-01/432 от 12 января 2017 г. ).
Налоговая база по объектам, поименованным в пп. 4 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ (т.е. по жилым домам (жилым помещениям), не учитываемым на балансе в качестве основных средств в порядке, установленном для ведения бухучета), определяется российскими организациями, а также иностранными организациями, ведущими деятельность в России через постоянные представительства, как их кадастровая стоимость только при выполнении следующих условий:
– объект недвижимости признается объектом налогообложения налогом на имущество (п. 1 , 4 ст. 374 Налогового кодекса РФ);
– региональными властями принят соответствующий закон ( п. 2 ст. 372 , п. 2 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ);
– до принятия такого закона в данном субъекте РФ в установленном порядке утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества ( п. 2 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ ).
Подтверждение: п. 3 ст. 12 , п. 2 ст. 372 , п. 2 , 7 , 10 , пп. 2-3 п. 12 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России № 03-05-04-01/4770 от 2 февраля 2016 г. , № 03-05-05-01/2969 от 26 января 2016 г. , № 03-05-05-01/74010 от 17 декабря 2015 г. , № 03-05-05-01/15779 от 23 марта 2015 г. , № 03-05-04-01/38983 от 6 августа 2014 г. (доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № ПА-4-11/16089 от 14 августа 2014 г. ), № 03-05-05-01/11682 от 18 марта 2014 г. , ФНС России № БС-4-11/10837 от 6 июня 2014 г. (в части, не противоречащей действующему законодательству).
Таким образом, соответствие имущества установленным видам объектов недвижимости (административно-деловые центры, торговые центры (комплексы), нежилые помещения под офисы, жилые дома (жилые помещения), не учитываемые на балансе в качестве основных средств , и т.п.) не означает, что в отношении него автоматически нужно определять налоговую базу исходя из кадастровой стоимости. Налоговая база по таким объектам определяется как их кадастровая стоимость только при выполнении ряда условий . Если хотя бы одно из таких условий не соблюдается, налог на имущество платить не нужно.
Например, если жилые дома (жилые помещения) правомерно учтены в составе основных средств на балансе организации на УСН, в отношении них обязанности плательщика налога на имущество не возникают .
Подтверждение: п. 2 ст. 372 , п. 1 , 2 , 7 , 10 , пп. 2 п. 12 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ, письмо Минфина России № 07-01-09/13596 от 11 марта 2016 г.
Вывод: налог на имущество рассчитывать не нужно, если квартира правомерно учтена на балансе в составе основных средств (то есть фактически используется как ОС) либо если в регионе (где находится квартира) вообще не введен налог на имущество для жилых помещений исходя из кадастровой стоимости.
Обоснование данного вывода и дополнительная информация по вопросу содержится в Сервисе, которые Вы можете найти по запросу "налог на имущество" или по ссылке:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-23077
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-22560
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-40096
Относительно налогообложения доходов от продажи квартиры
При продаже квартиры выручку от ее реализации нужно признать в составе доходов при расчете единого налога по УСН.
Доход (выручку) от реализации основных средств (нематериальных активов) нужно определять исходя из всех поступлений, связанных с расчетами по данной сделке ( п. 1 ст. 346.15 , п. 1 , 2 ст. 249 Налогового кодекса РФ).
Расходы, связанные с реализацией основных средств (нематериальных активов), организация вправе учитывать при выполнении определенных условий . Вместе с тем организации (ИП) с объектом налогообложения в виде доходов по общему правилу расходы при расчете единого налога не учитывают ( п. 1 ст. 346.18 Налогового кодекса РФ ).
Поэтому уменьшить доходы от реализации квартиры на расходы, связанные с ее реализацией и приобретением, не получится.
Дополнительная информация по данному вопросу содержаться в сервисе, которую можно найти по запросу «как отразить операции по реализации основного средства» или по ссылке:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-22699
Данный ответ подготовлен на основании информации, содержащейся в вопросе. Если в вопросе имелась в виду другая ситуация, необходимо ее конкретизировать, изложив как можно более подробно. В таком случае ответ может быть получен с большей долей точности.
Актуально на дату: 25.04.2017