Вопрос:
У нас ООО на ОСНО. Приобрели недвижимое имущество по договору купли-продажи 07.03.2013 г. далее производили его реконструкцию. Разрешение на ввод в эксплуатацию выдано 11.05.2016 г. Свидетельство о государственной регистрации права выдано 01.07.2016 г. С какой даты принимать имущество к учету и начислять налог на имущество
Ответ:
Относительно учета в составе основных средств
Принять нужно к учету в состав основных средств на момент формирования первоначальной стоимости объекта и его готовности к использованию. Если первоначальная стоимость имущества сформирована и оно пригодно для использования, то его нужно переводить в состав основных средств, не дожидаясь ввода в эксплуатацию и получения свидетельства о государственной регистрации права собственности.
Дата отражения на счете 01 стоимости объекта, право собственности на который подлежит государственной регистрации, не зависит от факта такой регистрации. То есть от наличия документов, подтверждающих государственную регистрацию или поданных для ее совершения.
Таким образом, включить объект недвижимости в состав основных средств можно раньше:
– момента подачи документов на государственную регистрацию указанного права;
– момента окончания процедуры государственной регистрации права собственности.
Подтверждение: п. 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности , п. 52 Методических указаний, утв. Приказом Минфина России № 91н от 13 октября 2003 г., письмо Минфина России № 07-02-10/20 от 22 марта 2011 г., которое доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № КЕ-4-3/5085 от 31 марта 2011 г.
Однако для аналитического учета имущества, подлежащего государственной регистрации, в зависимости от стадии прохождения регистрационной процедуры к счету 01 целесообразно открыть специальные субсчета. Например, "Основные средства, права на которые еще не зарегистрированы" и "Основные средства, права на которые зарегистрированы".
Последовательность отражения приобретенного объекта на счетах зависит от степени его пригодности к использованию:
– объект уже пригоден к использованию;
– объект требует дополнительных капитальных вложений для приведения к состоянию, пригодному к использованию.
Если имущество требует дополнительных капитальных вложений, то для принятия его на учет в качестве основного средства необходимо, чтобы работы по доведению данного объекта до состояния, пригодного к использованию, были окончены. До этого момента организация должна учитывать такое имущество на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы". Для ведения аналитического учета по видам имущества можно использовать субсчет 08.4 "Приобретение отдельных объектов основных средств".
При этом организация должна располагать помимо документов, подтверждающих приобретение основного средства, еще и документами, подтверждающими необходимость, факт и величину расходов по доведению основного средства до состояния, пригодного к использованию.
Подтверждение: ч. 1, 4 ст. 9 Федерального закона № 402-ФЗ от 6 декабря 2011 г.
Проводки будут следующими:
ДЕБЕТ 08.4 КРЕДИТ 60 (68, 76, 71)
– отражена стоимость имущества, приобретенного за плату, которое будет учтено в составе основных средств;
ДЕБЕТ 08.4 КРЕДИТ 23 (26, 70, 76, ...)
– отражены расходы на доведение имущества до состояния, пригодного к использованию.
На дату принятия данного объекта к учету в составе основных средств (на момент формирования первоначальной стоимости объекта и его готовности к использованию) проводка будет следующей:
А) При одновременном принятии к учету и вводе в эксплуатацию объекта:
ДЕБЕТ 01 субсчет "Основные средства, введенные в эксплуатацию права на которые еще не зарегистрированы" КРЕДИТ 08.4
– принято к учету и введено в эксплуатацию основное средство, право собственности на которое еще не зарегистрировано.
Б) Если дата ввода в эксплуатацию не совпадает с датой принятия объекта на учет в состав основных средств:
ДЕБЕТ 01 субсчет "Основные средства в запасе" КРЕДИТ 08.4
– принято к учету основное средство, не введенное в эксплуатацию;
При передаче в эксплуатацию ранее принятых к учету основных средств, права на которые не зарегистрированы проводка будет следующей:
ДЕБЕТ 01 (03) субсчет "Основные средства, введенные в эксплуатацию права на которые еще не зарегистрированы " КРЕДИТ 01 субсчет "Основные средства в запасе"
– передано в эксплуатацию ранее принятое к учету основное средство.
Подтверждение: сч. 01,03, 08 Инструкции к Плану счетов.
Записи в бухучете необходимо делатьна основании первичных учетных документов, которые утверждены в учетной политике организации для целей бухучета.
Факт ввода (передачи) основного средства в эксплуатацию можно:
– подтвердить отдельным приказом руководителя о вводе основного средства в эксплуатацию (см. Приказ о вводе основного средства в эксплуатацию);
– зафиксировать в акте поформе № ОС-1 (№ ОС-1а, № ОС-1б) или самостоятельно разработанном документе, которым организация оформляет прием основных средств.
Подтверждение: ч. 1,2, 4 ст. 9 Федерального закона № 402-ФЗ от 6 декабря 2011 г., Указания по применению и заполнению форм по учету основных средств (№ ОС-1, № ОС-1а, № ОС-1б) , утв. Постановлением Госкомстата России № 7 от 21 января 2003 г.
На дату регистрации перехода права собственности на приобретенное имущество организации нужно сделать следующую проводку:
ДЕБЕТ 01 субсчет "Основные средства, права на которые зарегистрированы" КРЕДИТ 01 субсчет "Основные средства, введенные в эксплуатацию права на которые еще не зарегистрированы"
– получена выписка из ЕГРП, подтверждающая регистрацию права собственности на данное основное средство.
Подтверждение: п. 20 Методических указаний, утв. Приказом Минфина России № 91н от 10 октября 2003 г., сч.01,08 Инструкции к Плану счетов, п.41, 42 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности, п.39, 52 Методических указаний, утв. Приказом Минфина России № 91н от 13 октября 2003 г.
Ответ на данный вопрос содержится в Сервисе, который Вы можете найти по ссылкам:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-21596
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-30623
Относительно налога на имущество
Стоимость объекта имущества в налоговую базу включать нужно начиная с месяца, следующего за тем, в котором имущество, признаваемоеобъектом налогообложения, принято к учету в составеосновных средств, то есть отражено на балансена счетах учета основных средств (счете 01 "Основные средства" или счете 03 "Доходные вложения в материальные ценности") – в отношении движимого и недвижимого имущества, облагаемого исходя из среднегодовой (средней) стоимости.
Исключение – основные средства, приобретенные в декабре (они включаются в расчет налоговой базы с месяца принятия их на учет). Это объясняется тем, что расчет налога производится исходя из остаточной стоимости имущества, сформированной в бухгалтерской отчетности и отраженной в балансе организации на 1-е число каждого месяца, начиная с 1 января. Остаточная стоимость на конец календарного года (т.е. среднегодовая стоимость за налоговый период) берется с учетом произведенных за 31 декабря операций, свидетельствующих о наличии и движении основных средств и их остаточной стоимости.
Подтверждение: п. 1,2, 4 ст. 376 Налогового кодекса РФ, письмо Минфина России № 03-05-05-01/55 от 15 июля 2011 г.
При этом дата постановки объектов на учет (т.е. возникновения объекта налогообложения) определяется на основании первичного учетного документа по форме, утвержденной организацией в учетной политике для целей бухучета (ч. 1, 4 ст. 9 Федерального закона № 402-ФЗ от 6 декабря 2011 г.). Например, акта приемки-передачи основного средства ( п. 38 Методических указаний, утв. Приказом Минфина России № 91н от 13 октября 2003 г.).
Подтверждение: п. 4 письма Минфина России № 03-03-04/1/301 от 26 октября 2005 г. , письмо ФНС России № ЗН-4-1/115241 от 19 сентября 2011 г.
Причем для признания объекта недвижимости основным средством (насчете 01 "Основные средства" или счете 03 "Доходные вложения в материальные ценности") не требуется:
– государственная регистрация прав на него;
– ввод объекта в эксплуатацию.
Подтверждение: п. 52 Методических указаний, утв. Приказом Минфина России № 91н от 13 октября 2003 г., письма Минфина России № 03-07-11/74052 от 17 декабря 2015 г., № 03-05-04-01/68419 от 25 ноября 2015 г.
В отношении объектов недвижимого имущества, облагаемого исходя из кадастровой стоимости, предусмотрен особый порядок .
Ответ на данный вопрос содержится в Сервисе, который Вы можете найти по ссылкам:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-20785
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-20787
Налоговая база определяется как их кадастровая стоимость по ряду объектов недвижимости российских и иностранных организаций, которые перечислены в п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ , при соблюдении определенных условий.
Если хотя бы одно из таких условий у российских организаций (иностранных организаций, которые ведут деятельность в России через постоянные представительства) не выполняется, базу по налогу на имущество по рассматриваемым объектам нужно определять по общим правилам.
Объекты недвижимости, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость
Для российских организаций и иностранных организаций, которые ведут деятельность в России через постоянные представительства, если объекты недвижимости относятся к их деятельности, это:
– административно-деловые центры, торговые центры (комплексы) и помещения ( пп. 1 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ );
– нежилые помещения, предназначенные или фактически используемые для размещения таких объектов, как офисы, торговые объекты, объекты общественного питания и бытового обслуживания ( пп. 2 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ );
– жилые дома (жилые помещения), не учитываемые на балансе в качестве основных средств в порядке, установленном для ведения бухучета ( пп. 4 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ ).
Подтверждение: п. 2 ст. 375, п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ.
Переход на определение налоговой базы исходя из кадастровой стоимости
Указанные выше объекты облагаются по кадастровой стоимости при соблюдении определенных условий.
1. Налоговая база по объектам , поименованным в пп. 1 , 2 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ (т.е. по административно-деловым центрам, торговым центрам и помещениям в них, а также нежилым помещениям, предназначенным для размещения таких объектов, как офисы, торговые объекты, объекты общественного питания и бытового обслуживания), определяется российскими организациями, а также иностранными организациями, ведущими деятельность в России через постоянные представительства, как их кадастровая стоимость только при выполнении ряда условий:
1) объект недвижимостипризнается объектом налогообложения налогом на имущество (п.1, 4 ст. 374 Налогового кодекса РФ), в частности, учтен на балансе организации в качестве основного средства (на счете01 "Основные средства" или 03 "Доходные вложения в материальные ценности"). При этом недвижимость принадлежит организации ( плательщику) на праве собственности (т.е. прошла государственная регистрация права) или на праве хозяйственного ведения ( пп. 3 п. 12 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ , письма Минфина России № 03-05-04-01/58164 от 6 октября 2016 г. , ФНС России № БС-4-11/10837 от 6 июня 2014 г. (в части, не противоречащей действующему законодательству)). Например, поскольку объекты культурного наследия федерального значения налогом на имущество не облагаются, расположенное в таком здании помещение также не признается объектом налогообложения ( письмо Минфина России № 03-05-05-01/29904 от 25 мая 2016 г.);
2) региональными властями принят соответствующий закон (п. 2 ст. 372, п. 2 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ);
3) до принятия такого закона в данном субъекте РФ в установленном порядке утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества ( п. 2 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ );
4) уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ не позднее 1-го числа очередного налогового периода (календарного года) выполнил следующие необходимые действия:
– определил на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость ( пп. 1 п. 7 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ );
– направил данный перечень в электронной форме в региональное налоговое управление ( пп. 2 п. 7 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ );
– разместил перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта РФ ( пп. 3 п. 7 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ ).
В частности, при выполнении данных условий исходя из кадастровой стоимости облагается налогом на имущество принадлежащее организации на праве собственности машино-место, которое расположено в административно-деловом или торговом центре ( письмо ФНС России № БС-4-11/7028 от 23 апреля 2015 г.).
2. Налоговая база по объектам, поименованным в пп. 4 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ (т.е. по жилым домам (жилым помещениям), не учитываемым на балансе в качестве основных средств в порядке, установленном для ведения бухучета), определяется российскими организациями, а также иностранными организациями, ведущими деятельность в России через постоянные представительства, как их кадастровая стоимость только при выполнении следующих условий:
– объект недвижимости признается объектом налогообложения налогом на имущество (п. 1, 4 ст. 374 Налогового кодекса РФ);
– региональными властями принят соответствующий закон (п. 2 ст. 372, п. 2 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ);
– до принятия такого закона в данном субъекте РФ в установленном порядке утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества ( п. 2 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ ).
Если хотя бы одно из вышеуказанных условий по объектам, поименованным в пп. 1 , 2 , 4 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ, не выполняется, базу по налогу на имущество по ним нужно определять по общим правилам (по нежилым объектам – исходя из среднегодовой стоимости, по жилым объектам, не учитываемым в составе основных средств, – не определять вовсе).
Подтверждение: п. 3 ст. 12,п. 2 ст. 372, п.2,7,10, пп. 2-3 п. 12 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России№ 03-05-04-01/4770 от 2 февраля 2016 г.,№ 03-05-05-01/2969 от 26 января 2016 г.,№ 03-05-05-01/74010 от 17 декабря 2015 г.,№ 03-05-05-01/15779 от 23 марта 2015 г., № 03-05-04-01/38983 от 6 августа 2014 г. (доведено до налоговых инспекцийписьмом ФНС России № ПА-4-11/16089 от 14 августа 2014 г.), № 03-05-05-01/11682 от 18 марта 2014 г., ФНС России № БС-4-11/10837 от 6 июня 2014 г. (в части, не противоречащей действующему законодательству).
Таким образом, соответствие имущества установленным видам объектов недвижимости (административно-деловые центры, торговые центры (комплексы), нежилые помещения под офисы и т.д.) не означает, что в отношении него автоматически нужно определять налоговую базу исходя из кадастровой стоимости, поскольку, в частности:
– законами отдельных субъектов РФ может не предусматриваться переход на такой метод определения налоговой базы для отдельных объектов данных видов (например, для отдельных помещений) или предусматриваться переход только для объектов, имеющих определенные параметры (например, для административно-деловых и торговых центров с площадью свыше 3000 кв.м в г. Москве ( ст. 1.1 Закона г. Москвы № 64 от 5 ноября 2003 г. ));
– объект может соответствовать видам и параметрам объектов недвижимости, указанным в законе субъекта РФ, но не быть включенным в перечень объектов недвижимости, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость.
Например, такое возможно в отношении несвоевременно выявленных объектов (прежде всего офисных и прочих нежилых помещений в многоквартирных, административных зданиях), а также законченных строительством и поставленных на кадастровый учет в течение года объектов. Подобное может произойти и в случае раздела в предыдущем налоговом периоде объекта недвижимого имущества, уже включенного в перечень, после которого образовались новые объекты и в перечень на текущий год попал прежний (уже не существующий) объект недвижимости, а не новые.
При выявлении таких объектов в течение текущего налогового периода (года) они подлежат включению в перечень, и налоговая база по ним должна рассчитываться исходя из кадастровой стоимости со следующего налогового периода. В течение текущего налогового периода налоговая база по ним организациями на ОСНО определяется в прежнем порядке – исходя из среднегодовой (средней) стоимости ( письмо ФНС России № БС-4-11/9859 от 2 июня 2016 г.).
Однако в случае, когда объект недвижимости образован в течение текущего налогового периода (года) в результате раздела или иного соответствующего законодательству действия с объектами недвижимого имущества, которые по состоянию на 1 января года (соответствующего налогового периода) включены в указанный выше перечень, то такой вновь образованный объект недвижимости (при условии соответствия его вышеперечисленным требованиям) до включения его в данный перечень подлежит налогообложению по кадастровой стоимости, определенной на дату постановки этого объекта на государственный кадастровый учет ( абз. 2 п. 10 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ );
– объект (здание, сооружение, строение и помещения в них) может быть включен в перечень, утвержденный уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ, но не признаваться объектом налогообложения в силу п. 4 ст. 374 Налогового кодекса РФ. Например, если такое здание (строение и т.д.) является объектом культурного наследия (памятником