Вопрос:
фирма купила два жилых здания:
1. одно для перепродажи (оно числится на счете 41), но еще не продано.
2. другое для бизнеса, но оно требует ремонта, ремонтируется (и числится на счете 08)
По первому зданию платится налог на имущество и аренда земли.
По второму зданию платится аренда земли.
Вопрос: можно ли по первому зданию взять налог на имущество и платежи по аренде земли в налог на прибыль, если здание еще не продано?
Можно ли аренду земли по второму зданию сразу списать в затраты или она учитывается на счете 08?
Ответ:
По первому зданию
Относительно налога на имущество
Организация вправе уменьшать налогооблагаемую прибыль на сумму налога на имущество, не дожидаясь реализации здания .
Жилые дома и помещения, поименованные в пп. 4 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ (т.е. не учитываемые на балансе в качестве основных средств в порядке, установленном для ведения бухучета), могут облагаться налогом на имущество по кадастровой стоимости только при выполнении следующих условий:
– объект недвижимости признается объектом налогообложения налогом на имущество (п. 1 , 4 ст. 374 Налогового кодекса РФ);
– региональными властями принят соответствующий закон ( п. 2 ст. 372 , п. 2 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ);
– до принятия такого закона в данном субъекте РФ в установленном порядке утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества ( п. 2 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ ). При этом в ситуации, когда кадастровая стоимость данных объектов определяется в течение года, налоговая база и налог (авансовый платеж по налогу) по текущему налоговому периоду в отношении таких объектов рассчитываются исходя из кадастровой стоимости, которая определена на дату регистрации объектов в ЕГРН ( п. 12 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ ).
Организация собственник такого имущества в соответствии со статьями 252 , 264 Налогового кодекса РФ вправе учесть в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией, сумму налога на имущество, исчисленного по кадастровой стоимости (письмо Минфина России № БС-4-11/697 от 21 января 2016 г .).
При расчете налога на прибыль суммы налогов и сборов, которые начислены в установленном законодательством порядке, учитываются в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией . Исключение – суммы налогов и сборов, поименованных в ст. 270 Налогового кодекса РФ . Налог на имущество, земельный и транспортный налог в числе таких исключений не указаны.
Подтверждение: пп. 1 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса РФ .
Вывод: организация вправе уменьшать налогооблагаемую прибыль на сумму налога на имущество.
При этом любые расходы для целей налогообложения должны быть экономически оправданны и документально подтверждены ( п. 1 ст. 252 Налогового кодекса РФ ).
Налоговый кодекс РФ не ставит обязанность по уплате данных налогов в зависимость от того, используется объект налогообложения (имущество) в деятельности организации или нет. То есть затраты в виде налога на имущество для целей налогообложения прибыли в любом случае являются экономически оправданными.
Подтверждение: письма Минфина России № 03-03-06/2/64 от 18 апреля 2011 г. , ФНС России № ЕД-4-3/13851 от 22 августа 2012 г.
Подтвердить расходы в виде начисленных сумм налогов (в т. ч. авансовых платежей) можно, в частности, бухгалтерской справкой, декларацией по налогу (расчетом авансового платежа по налогу) и т.п. ( письмо ФНС России № ЕД-4-3/9163 от 9 июня 2011 г. (в части документального подтверждения расходов в виде земельного налога) – его выводы верны и в отношении налога на имущество).
Момент признания данных расходов зависит от метода учета доходов и расходов , который организация применяет при расчете налога на прибыль: метода начисления или кассового метода .
Учитывать сумму налогов, уплачиваемых с имущества, используемого при создании иных объектов, нельзя:
– ни в первоначальной стоимости создаваемых нематериальных активов ( п. 3 ст. 257 Налогового кодекса РФ );
– ни в первоначальной стоимости создаваемых основных средств ( п. 1 ст. 257 Налогового кодекса РФ , письмо Минфина России № 03-03-06/1/237 от 16 апреля 2007 г. ).
Вывод: организация вправе уменьшать налогооблагаемую прибыль на сумму налога на имущество, не дожидаясь реализации здания .
Относительно арендных платежей
Ответ на данный вопрос законодательно не урегулирован .
Для организаций, которые занимаются торговлей, перечень прямых расходов является фиксированным. К прямым расходам относятся следующие:
1) цена (стоимость) приобретения покупных товаров, предназначенных для перепродажи.
При этом цена товаров может быть сформирована одним из способов:
– стоимость приобретения товаров включает расходы, непосредственно связанные с этой операцией (в т. ч. расходы на доставку товаров, складские расходы);
– или стоимость приобретения товаров не включает расходы, связанные с этой операцией.
Выбранный вариант нужно закрепить в учетной политике для целей налогообложения организации и применять не менее двух лет;
2) расходы на доставку (транспортные расходы) покупных товаров до склада организации (если эти расходы не включены в цену приобретения товаров).
Все остальные расходы, за исключением внереализационных , являются косвенными. Например, транспортные расходы, связанные с дальнейшим перемещением оприходованных покупных товаров до другого склада организации, расходы на доставку до склада покупателя , расходы по предпродажной подготовке товара.
Подтверждение: ст. 320 Налогового кодекса РФ , письма Минфина России № 03-03-06/1/465 от 4 сентября 2012 г. , № 03-03-06/1/783 от 29 ноября 2011 г.
Стоимость товара может быть увеличена только на расходы, связанные с их приобретением ( абз. 2 ст. 320 Налогового кодекса РФ ). Расходы на аренду связаны с содержанием, а не приобретением имущества, поэтому стоимость товара (здания) на них не увеличивается.
При этом момент, когда можно учесть расходы на аренду земли под приобретенным для перепродажи зданием, законодательно не определен.
Мнение Минфина России: затраты, связанные с содержанием, например, квартиры могут быть учтены в составе расходов в момент ее реализации в качестве расходов, непосредственно связанных с такой реализацией на основании п. 1 ст. 268 Налогового кодекса РФ (письма № 03-03-06/1/15236 от 20 марта 2015 г. , № 03-03-06/2/49 от 18 марта 2010 г. ).
Судебная практика
Расходы по содержанию недвижимости (коммунальные расходы, расходы на охрану) являются косвенными и могут быть учтены в периоде их осуществления на основании п. 2 ст. 318 Налогового кодекса РФ ( Постановление ФАС Западно-Сибирского округа по делу № А27-5636/2011 от 7 февраля 2012 г. ).
Оптимальный вариант
Учесть расходы на аренду земли лучше в момент реализации здания.
Также организация может обратиться в Минфин России или ФНС России за разъяснениями налогового законодательства. Сделать это нужно письменно, подробно изложив имеющуюся проблему, а при необходимости – приложить к запросу документы, касающиеся задаваемого вопроса. В письме целесообразно привести аргументы, подтверждающие наиболее выгодную для организации позицию.
Запрос в контролирующие ведомства можно сформировать с помощью сервиса "Моё дело. Бюро" – "Электронная отчетность"/"Написать письмо в гос. орган" .
Официальный ответ контролирующих ведомств освобождает организацию от налоговой ответственности и пеней за просрочку уплаты налогов (сборов), если нарушение законодательства было допущено из-за того, что организация следовала данным в этом документе разъяснениям ( пп. 3 п. 1 ст. 111 , п. 8 ст. 75 Налогового кодекса РФ).
По второму зданию
Арендные платежи формируют первоначальную стоимость объекта, не введенного в эксплуатацию.
В общем случае арендные платежи за арендуемые земельные участки учитываются в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией ( пп. 10 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса РФ ).
При этом расходы на аренду земельного участка, предназначенного для постройки (доведения до состояния пригодного для использования) основного средства (здания), являются расходами, непосредственно связанными со строительством (сооружением, доведением до состояния пригодного для использования) объекта основных средств. Поэтому арендные платежи по земельному участку, предназначенному для строительства основного средства – здания (доведения до состояния пригодного для использования), нужно включить в его первоначальную стоимость. Сделать это можно только в той их части, которая относится к площади участка, занятой под строительство.
Подтверждение: письма Минфина России № 03-03-06/1/45885 от 4 августа 2016 г. , № 03-03-06/1/749 от 11 ноября 2011 г. , № 03-00-08/65 от 20 мая 2010 г.
В рассматриваемой ситуации организация проводит ремонт приобретенного здания (доведение до состояния пригодного для использования) до ввода его в эксплуатацию.
Следовательно, сумма арендных платежей должна быть учтена в первоначальной стоимости объекта, не введенного в эксплуатацию. После ввода в эксплуатацию арендные платежи можно учесть в составе прочих расходов.
Данный ответ подготовлен на основании информации, содержащейся в вопросе. Если в вопросе имелась в виду другая ситуация, необходимо ее конкретизировать, изложив как можно более подробно. В таком случае ответ может быть получен с большей долей точности.
Актуален на 02.03.2018