с 01.01.17г. вступили новые поправки в НК в части начисления налога на имущества, где говорится, что налоговая база как кадастровая стоимость определяется в отношении определенного перечня недвижимого имущества (ТЦ до 2000кв.м, офисов и т.д)
Вопрос: если на балансе организации стоит недвижимое имущество под одним кадастровым номером , площадью например 5000кв.м, причем в это имущество входит и производственные площади так и офисные помещения. Каким образом рассчитывать налог на имущество? т.е делить этот объект на несколько объектов, где расчет будет по кадастровой стоимости либо по балансовой?
Ответ:
Соответствие имущества установленным видам объектов недвижимости (административно-деловые центры, торговые центры (комплексы), нежилые помещения под офисы и т.д.) не означает, что в отношении него автоматически нужно определять налоговую базу исходя из кадастровой стоимости.
Налоговую базу по налогу на имущество нужно определять по-разному в зависимости от вида имущества:
– как кадастровую стоимость, утвержденную в установленном порядке на 1 января налогового периода, – для отдельных объектов недвижимости, поименованных в п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ ( п. 2 ст. 375 , ст. 378.2 Налогового кодекса РФ);
– как среднегодовую стоимость – для остального имущества, признанного объектом налогообложения ( п. 1 ст. 375 , пп. 2 п. 12 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ).
Налоговую базу как по итогам отчетных периодов , так и по итогам налогового периода российские организации определяют самостоятельно ( п. 3 ст. 376 Налогового кодекса РФ ).
Налоговым периодом признается календарный год ( п. 1 ст. 379 Налогового кодекса РФ ).
Налог на имущество рассчитывается исходя из кадастровой стоимости в отношении ряда объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений), поименованных в п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ .
Для российских организаций это:
– административно-деловые центры, торговые центры (комплексы) и помещения ( пп. 1 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ );
– нежилые помещения, предназначенные или фактически используемые для размещения таких объектов, как офисы, торговые объекты, объекты общественного питания и бытового обслуживания ( пп. 2 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ );
– жилые дома (жилые помещения), не учитываемые на балансе в качестве основных средств в порядке, установленном для ведения бухучета (т.е. учтенные, например, в качестве товаров или вложений во внеоборотные активы) ( пп. 4 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ , письмо Минфина России № 03-05-05-01/432 от 12 января 2017 г. ).
Налоговая база по объектам , поименованным в пп. 1 , 2 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ (т.е. по административно-деловым центрам, торговым центрам и помещениям в них, а также нежилым помещениям, предназначенным для размещения таких объектов, как офисы, торговые объекты, объекты общественного питания и бытового обслуживания), определяется российскими организациями как их кадастровая стоимость только при выполнении ряда условий:
1) объект недвижимости признается объектом налогообложения налогом на имущество (п. 1 , 4 ст. 374 Налогового кодекса РФ), в частности, учтен на балансе организации в качестве основного средства (на счете 01 "Основные средства" или 03 "Доходные вложения в материальные ценности"). При этом недвижимость принадлежит организации ( плательщику ) на праве собственности (т.е. прошла государственная регистрация права) или на праве хозяйственного ведения ( пп. 3 п. 12 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ , письма Минфина России № 03-05-04-01/58164 от 6 октября 2016 г. , ФНС России № БС-4-11/10837 от 6 июня 2014 г. (в части, не противоречащей действующему законодательству)). Например, поскольку объекты культурного наследия федерального значения налогом на имущество не облагаются, расположенное в таком здании помещение также не признается объектом налогообложения ( письмо Минфина России № 03-05-05-01/29904 от 25 мая 2016 г. );
2) региональными властями принят соответствующий закон ( п. 2 ст. 372 , п. 2 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ);
3) до принятия такого закона в данном субъекте РФ в установленном порядке утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества ( п. 2 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ );
4) уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ не позднее 1-го числа очередного налогового периода (календарного года) выполнил следующие необходимые действия:
– определил на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость ( пп. 1 п. 7 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ );
– направил данный перечень в электронной форме в региональное налоговое управление ( пп. 2 п. 7 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ );
– разместил перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта РФ ( пп. 3 п. 7 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ ).
Подтверждение: письмо ФНС России № БС-4-21/25055 от 26 декабря 2016 г.
В частности, при выполнении данных условий исходя из кадастровой стоимости облагается налогом на имущество принадлежащее организации на праве собственности машино-место, которое расположено в административно-деловом или торговом центре ( письмо ФНС России № БС-4-11/7028 от 23 апреля 2015 г. ).
Если организация владеет отдельным помещением в здании, которое безусловно и обоснованно определено административно-деловым центром или торговым центром и при этом включено в указанный перечень, а само помещение в перечне не упомянуто, то налоговая база в отношении данного помещения также определяется по кадастровой стоимости в соответствующей доле ( письмо Минфина России № 03-05-04-01/13780 от 13 марта 2017 г. , которое доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № БС-4-21/4780 от 16 марта 2017 г. ).
Если хотя бы одно из вышеуказанных условий по объектам, поименованным в пп. 1 , 2 , п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ, не выполняется, базу по налогу на имущество по ним нужно определять по общим правилам (по нежилым объектам – исходя из среднегодовой стоимости).
Таким образом, соответствие имущества установленным видам объектов недвижимости (административно-деловые центры, торговые центры (комплексы), нежилые помещения под офисы и т.д.) не означает, что в отношении него автоматически нужно определять налоговую базу исходя из кадастровой стоимости, поскольку, в частности:
– законами отдельных субъектов РФ может не предусматриваться переход на такой метод определения налоговой базы для отдельных объектов данных видов (например, для отдельных помещений) или предусматриваться переход только для объектов, имеющих определенные параметры (например, для административно-деловых и торговых центров с площадью свыше 3000 кв.м в г. Санкт-Петербурге ( ст. 1.1 Закона г. Санкт-Петербурга № 684-96 от 26 ноября 2003 г. ));
– объект может соответствовать видам и параметрам объектов недвижимости, указанным в законе субъекта РФ, но не быть включенным в перечень объектов недвижимости, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость.
Например, такое возможно в отношении несвоевременно выявленных объектов (прежде всего офисных и прочих нежилых помещений в многоквартирных, административных зданиях), а также законченных строительством и поставленных на кадастровый учет в течение года объектов. Подобное может произойти и в случае раздела в предыдущем налоговом периоде объекта недвижимого имущества, уже включенного в перечень, после которого образовались новые объекты и в перечень на текущий год попал прежний (уже не существующий) объект недвижимости, а не новые.
При выявлении таких объектов в течение текущего налогового периода (года) они подлежат включению в перечень, и налоговая база по ним должна рассчитываться исходя из кадастровой стоимости со следующего налогового периода. В течение текущего налогового периода налоговая база по ним организациями на ОСНО определяется в прежнем порядке – исходя из среднегодовой ( средней ) стоимости ( письмо ФНС России № БС-4-11/9859 от 2 июня 2016 г. ).
Однако в случае, когда объект недвижимости образован в течение текущего налогового периода (года) в результате раздела или иного соответствующего законодательству действия с объектами недвижимого имущества, которые по состоянию на 1 января года (соответствующего налогового периода) включены в указанный выше перечень, то такой вновь образованный объект недвижимости (при условии соответствия его вышеперечисленным требованиям) до включения его в данный перечень подлежит налогообложению по кадастровой стоимости, определенной на день внесения в ЕГРН сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости такого объекта ( абз. 2 п. 10 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ );
– объект (здание, сооружение, строение и помещения в них) может быть включен в перечень, утвержденный уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ, но не признаваться объектом налогообложения в силу п. 4 ст. 374 Налогового кодекса РФ . Например, если такое здание (строение и т.д.) является объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) народов России федерального значения. В данном случае налог на имущество по такому объекту (и помещениям в нем) не рассчитывается ни по кадастровой стоимости, ни в общем порядке ( письмо Минфина России № 03-05-05-01/4065 от 3 февраля 2014 г. );
– объект может быть ошибочно включен уполномоченным органом власти субъекта РФ в указанный перечень, а также в отношении объекта, включенного в перечень, судом может быть принято решение о неправомерности его отнесения в перечень (например, по причине несоответствия критериям отнесения недвижимого имущества к объектам, в отношении которых региональным законодательством установлены особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости). Причем информация об этом обязательно должна быть размещена на официальном сайте уполномоченного органа власти субъекта РФ (на официальном сайте субъекта РФ) в сети Интернет (в зависимости от того, на каком сайте первоначально был размещен перечень). Если принято решение об исключении из перечня неправомерно включенного в него объекта недвижимости, то налоговая база в отношении него в данном налоговом периоде определяется как среднегодовая стоимость ( письмо ФНС России № БС-4-11/1799 от 9 февраля 2015 г. ).
Также нужно учитывать, что все системы инженерно-технического обеспечения (системы водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, лифты, другие инженерные системы здания) включаются в сложный объект недвижимости – здание . Соответственно, если налоговая база в отношении здания определяется как кадастровая стоимость, то являющиеся неотъемлемой частью здания сети и системы инженерно-технического обеспечения (в т. ч. учитываемые как отдельные инвентарные объекты по правилам бухучета) подлежат налогообложению в составе этого здания, и поэтому норма п. 1 ст. 375 Налогового кодекса РФ (по расчету налоговой базы исходя из остаточной стоимости) к таким объектам (сетям, системам) не применяется .
Подтверждение: письма Минфина России № 03-05-05-01/30114 от 26 мая 2016 г. , № 03-05-05-01/3839 от 29 января 2016 г. , № 03-05-05-01/34323 от 15 июня 2015 г. , № 03-05-05-01/9272 от 4 марта 2014 г. , ФНС России № БС-4-11/22012 от 23 октября 2014 г.
Субъекты РФ, в которых введена уплата налога на имущество исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости, приведены в таблице .
Из Вашего вопроса следует, что на балансе организации находится недвижимое имущество в виде торгового центра, зарегистрированное под одним кадастровым номером. Соответственно, если в отношении данного имущества соблюдаются все необходимые условия, то налог на имущество из кадастровой стоимости рассчитывается по нему как по единому объекту. Если условия не соблюдаются, то налог рассчитывается исходя их среднегодовой стоимости.
Данный ответ подготовлен на основании информации, содержащейся в вопросе. Если в вопросе имелась в виду другая ситуация, необходимо её конкретизировать, изложив как можно более подробно. В таком случае ответ может быть получен с большей долей точности .
Актуален на 06.04.2017