Налоговая база по налогу на имуществу

Вопрос:

ИП Тасоев (УСН 6% от доходов) владеет нежилым помещением (Свидетельство о праве собственности с 2014г) и использует его в предпринимательской деятельности. В настоящее время он хочет продать помещение. Кадастровая стоимость 10 млн руб,, продажная стоимость по договору 1 млн руб. Какой налог (УСН или налог на имущество) и с какой стоимости (кадастровой или продажной) должен уплатить ИП Тасоев? Нотариус сказала, что с 2016г налог на имущество платится с кадастровой стоимости независимо от того, по какой стоимости ты продал имущество, при этом делает оговорку, что из-за того, что имущество в собственности с 2014, этот закон на него не распространяется.

Ответ:

Относительно налога на имущество

Предприниматель может быть освобожден от уплаты налога на имущество физических лиц. Исключение – налог на имущество, исходя из кадастровой стоимости. Данный налог рассчитывает налоговая инспекция.

В общем случае организации – плательщики УСН освобождаются от уплаты налога на имущество организаций . В аналогичном порядке индивидуальные предприниматели , применяющие УСН, не признаются плательщиками налога на имущество физических лиц в отношении объектов, которые они используют в предпринимательской деятельности.
Исключение – объекты недвижимости , налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость . В отношении таких объектов организации (индивидуальные предприниматели), применяющие спецрежим, должны уплачивать налог на имущество организаций ( налог на имущество физических лиц ).
Подтверждение: п. 2 , 3 ст. 346.11 Налогового кодекса РФ.

Вместе с тем соответствие имущества установленным видам объектов недвижимости (административно-деловые центры, торговые центры (комплексы), нежилые помещения под офисы, жилые дома (жилые помещения), не учитываемые на балансе в качестве основных средств , и т.п.) не означает, что в отношении него автоматически нужно определять налоговую базу исходя из кадастровой стоимости. Налоговая база по таким объектам определяется как их кадастровая стоимость только при выполнении ряда условий . Если хотя бы одно из таких условий не соблюдается, налог на имущество платить не нужно.
Например, если жилые дома (жилые помещения) учтены в составе основных средств на балансе организации на УСН, в отношении них обязанности плательщика налога на имущество не возникают.
Подтверждение: п. 2 ст. 372 , п. 1 , 2 , 7 , 10 , пп. 2 п. 12 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ, письмо Минфина России № 07-01-09/13596 от 11 марта 2016 г.

При этом налог на имущество физических лиц рассчитывается налоговой инспекцией на основании имеющихся у нее сведений исходя из кадастровой или инвентаризационной стоимости имущества и соответствующей налоговой ставки (ст. 402 , 406 , п. 7 ст. 407 , п. 1 , 2 ст. 408, п. 2 ст. 409 Налогового кодекса РФ). Однако у нее отсутствуют сведения об использовании того или иного имущества в предпринимательской деятельности в рамках спецрежима налогообложения, дающего право на освобождение от налога на имущество физических лиц.

Гл. 32 Налогового кодекса РФ данный вопрос не регулирует. Например, поскольку такое освобождение не является льготой, содержащейся в п. 1 ст. 407 Налогового кодекса РФ , то порядок подтверждения налоговых льгот, предусмотренный п. 6 , 7 ст. 407 Налогового кодекса РФ, формально на данную ситуацию не распространяется.

Мнение Минфина России: индивидуальному предпринимателю, применяющему спецрежим, нужно обратиться в налоговую инспекцию по месту нахождения имущества и подтвердить свое право на освобождение от уплаты налога. Для этого необходимо представить:
– заявление об освобождении от уплаты налога на имущество в произвольной форме (см. Заявление в налоговую инспекцию об освобождении от уплаты налога на имущество физических лиц индивидуального предпринимателя, применяющего спецрежим налогообложения );
– документы, подтверждающие фактическое использование недвижимости в предпринимательской деятельности.
Состав таких документов законодательством не установлен и определяется в зависимости от характера использования имущества. Например, это могут быть договоры с поставщиками, покупателями, арендаторами, платежные документы, свидетельствующие о получении доходов от осуществляемого вида предпринимательской деятельности, документы с указанием адреса помещения в качестве места приема-отпуска товаров или места выполнения трудовых функций работников и т.д.

Этот пакет документов следует представить в срок, который позволит налоговой инспекции правильно рассчитать сумму налога и своевременно направить налогоплательщику налоговое уведомление об уплате ( п. 2 ст. 52 , п. 6 ст. 6.1 , п. 1 , 2 ст. 409 Налогового кодекса РФ).

Подтверждение: письма Минфина России № 03-11-11/22083 от 12 мая 2014 г. , № 03-11-11/67 от 5 марта 2012 г. , № 03-11-11/199 от 29 июля 2011 г. , № 03-05-06-01/46 от 4 мая 2011 г. , ФНС России № ШС-17-3/847 от 4 августа 2010 г.

Один и тот же объект может использоваться индивидуальным предпринимателем:
– в деятельности, по которой применяется спецрежим;
– в деятельности, по которой применяется ОСНО;
– в личных целях, не связанных с предпринимательской деятельностью.
В этом случае индивидуальный предприниматель должен вести раздельный учет имущества. Если обеспечить раздельный учет имущества невозможно, стоимость имущества в целях расчета налога может быть определена пропорционально используемой для конкретного вида деятельности площади здания (помещения) или пропорционально доле дохода от реализации продукции (работ, услуг), полученной в процессе деятельности на спецрежиме, в общей сумме дохода от реализации продукции (работ, услуг).
Подтверждение: письмо Минфина России № 03-11-05/256 от 27 октября 2008 г.

Если в течение налогового периода имущество в предпринимательской деятельности временно не используется (отсутствует договор аренды, производится ремонт помещения и т.д.), то это само по себе не является основанием для утраты индивидуальным предпринимателем права на освобождение от уплаты налога (письма Минфина России № 03-11-11/22083 от 12 мая 2014 г. , № 03-05-06-01/48006 от 11 ноября 2013 г. ).

Несмотря на то, что приведенные выше письма Минфина России относятся к периоду действия Закона РФ № 2003-1 от 9 декабря 1991 г. , сделанные в них выводы в части освобождения от налога на имущество физических лиц применимы и в настоящее время, в период действия гл. 32 Налогового кодекса РФ .

Налоговая база определяетсяисходя из кадастровой стоимости объекта:

– если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительного органа данного муниципального образования (законом г. Москвы, г. Санкт-Петербурга и г. Севастополя) после утверждения субъектом РФ в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. При этом до 1 января 2020 года все субъекты РФ должны перейти на порядок определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости;

– в отношении объектов недвижимости (административно-деловых центров, торговых центров (комплексов) и помещений в них, нежилых помещений, предназначенных или фактически используемых для размещения таких объектов, как офисы, торговые объекты, объекты общественного питания и бытового обслуживания), включенных в региональный перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как их кадастровая стоимость , а также образованных в результате раздела таких объектов;

Подтверждение: п. 7 , 10 ст. 378.2, ст. 402 Налогового кодекса РФ.

Налоговая база исходя из кадастровой стоимости определяется по формуле:

В случае, когда в результате применения налоговых вычетов налоговая база принимает отрицательное значение, при расчете налога она считается равной нулю.

Для расчета берется кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (если объект образован в данном периоде, то на дату постановки такого объекта на государственный кадастровый учет).
Изменение кадастровой стоимости объекта в течение года учитывается при определении налоговой базы только со следующего года.
Исключения – исправление технической ошибки органа кадастрового учета, а также изменение кадастровой стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или по решению суда.

Установлены следующие налоговые вычеты из кадастровой стоимости:
– для квартиры – величина кадастровой стоимости 20 кв.м общей площади этой квартиры;
– для комнаты – величина кадастровой стоимости 10 кв.м площади данной комнаты;
– для жилого дома – величина кадастровой стоимости 50 кв.м общей площади этого жилого дома;
– для единого недвижимого комплекса, в состав которого входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом), – 1 млн руб.
Причем в целях расчета налога жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства, относятся к жилым домам.

Налоговые вычеты применяются в целом к объекту недвижимого имущества вне зависимости от количества собственников этого имущества или проживающих в нем лиц. При наличии у гражданина нескольких объектов недвижимости налоговый вычет ему предоставляется по всем таким объектам.

Представительные органы муниципальных образований (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) вправе увеличивать установленные размеры налоговых вычетов.

Подтверждение: ст. 403 Налогового кодекса РФ , письма Минфина России № 03-05-06-01/53608 от 14 сентября 2016 г. , № 03-05-06-02/5874 от 5 февраля 2016 г. , № 03-05-06-01/63806 от 11 декабря 2014 г. , ФНС России № 03-05-06-01/15551 от 21 марта 2016 г.

Ответ на данный вопрос содержится в Сервисе, который Вы можете найти по запросу "налог на имущество физических лиц":
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-40096
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-21886
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-40553

Относительно налога при реализации

Нужно будет облагать указанную операцию в рамках УСН. Ответ нотариуса не относится к ситуации, когда недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности. При продаже по заниженной стоимости есть риски доначисления налога.

Если индивидуальный предприниматель использует имущество в предпринимательской деятельности (например, сдаёт в аренду), то доход, полученный от продажи имущества, является доходом, облагаемым в рамках УСН.

В общем порядке, доходы физического лица, полученные им от предпринимательской деятельности в рамках УСН, освобождены от НДФЛ ( п. 3 ст. 346.11 Налогового кодекса РФ ).

Мнение Минфина России и ФНС России: если объект недвижимости ранее использовался гражданином непосредственно в предпринимательской деятельности (например, для сдачи в аренду), выручку от его реализации гражданин (индивидуальный предприниматель) должен рассматривать как доход от такой деятельности. Следовательно, с суммы дохода ИП на УСН должен уплатить единый налог при УСН (при соблюдении условий применения этого спецрежима).
Подтверждение: письма Минфина России № 03-11-11/13850 от 28 марта 2014 г., № 03-11-11/24963 от 1 июля 2013 г.,№ 03-11-11/15091 от 29 апреля 2013 г.,№ 03-11-11/19097 от 27 мая 2013 г., № 03-11-11/15 от 21 января 2013 г., ФНС России № ЕД-3-3/1937 от 2 июня 2011 г.

Вывод: поскольку недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности, выручку от её реализации индивидуальный предприниматель должен рассматривать как доход от такой деятельности. Следовательно, с суммы дохода нужно уплатить единый налог при УСН.

При этом имеет значение не кадастровая стоимость, а рыночная цена.

Цена сделки определяется соглашением сторон и закрепляется договором. Опираться на балансовую, остаточную, оценочную не нужно.Но если цена в договоре между взаимозависимыми лицами ниже рыночной, налоги безопаснее заплатить с рыночной стоимости (учесть в доходах рыночную стоимость).

Цена в рамках гражданско-правовой сделки устанавливается в соответствии с положениями гражданского законодательства: соглашением сторон и (или) определяется по цене, которая обычно взимается за аналогичные товары (работы, услуги) при сравнимых обстоятельствах (п.1, 3 ст. 424 Гражданского кодекса РФ, абз. 3 п. 1 ст. 105.3 Налогового кодекса РФ ).
Исключения:
– сделки между взаимозависимыми лицами, а также сделки, приравненные к сделкам между взаимозависимыми лицами (например, сделки налогоплательщика с резидентами офшорных зон). В отношении таких сделок для целей налогообложения применение рыночных цен регулирует ст. 105.3 Налогового кодекса РФ;
– действие прямой отсылочной нормы к ст. 105.3 Налогового кодекса РФ при определении цены сделки для целей ее налогообложения ( п. 12 ст. 105.3 Налогового кодекса РФ ).

В соответствии со ст. 105.3 Налогового кодекса РФ цена по сделкам определяется как цена, предусмотренная сторонами, пока не будет доказано обратное (ФНС России) или организация самостоятельно непроведет соответствующую корректировку (п.3,6 ст. 105.3, ст.105.14, 105.17 Налогового кодекса РФ).

Соответствие цены, установленной в сделке, рыночнойподлежит проверке ФНС России только по контролируемым сделкам (в т. ч. сделкам, приравненным к таковым)