Правильно поставить на баланс и начислить налог на имущество

Вопрос:

Как начислять налог на имущество если предприятие приобрело здание за 250 000 сделала ремонт на 500 000 рублей а кадастровая стоимость имущества 10291656,. Как правильно поставить на баланс и начислить налог на имущество и списать затраты на имущество в бухгалтерском и налоговом учете

Ответ:

Ответ подготовлен исходя из следующих допущений:
– организация применяет ОСНО и метод начисления для целей расчёта налога на прибыль;
– здание является «бывшим в эксплуатации» и приобретено для использования в основной (текущей) деятельности организации в качестве основного средства;
– ремонт здания производится в целях доведения здания (основного средства) до состояния, пригодного к использованию;
– здание облагается налогом на имущество организаций исходя из среднегодовой (а не кадастровой) стоимости.

Кадастровая стоимость для целей оприходования здания в бухгалтерском и налоговом учёте значения не имеет. Ставить здание на баланс нужно по первоначальной стоимости, которая складывается из фактических затрат на приобретение, в т.ч. затрат на ремонт, если ремонт проведен с целью доведения здания до состояния пригодного для использования. В общем случае налог на имущество рассчитывается исходя из среднегодовой стоимости имущества по данным бухучета. Исходя из кадастровой стоимости налог на имущество начисляется только по некоторым объектам недвижимости при соблюдении определенных условий.

Относительно бухгалтерского учёта

Относительно принятия к учёту здания, затрат на его ремонт и момента ввода здания в эксплуатацию

Отразить приобретение за плату основного средства, право собственности на которое подлежит государственной регистрации, нужно на счёте 08 «Вложения во внеоборотные активы». При этом организация может осуществлять дополнительные вложения для приведения здания в состояние, пригодное для использования, которые формируют стоимость здания на счете 08.

Приобретение основного средства необходимо отразить непосредственно после составления первичного учетного документа, подтверждающего факт его приобретения (передачи) (ч . 1 ст. 9 Федерального закона № 402-ФЗ от 6 декабря 2011 г. ). То есть необходимо располагать первичными учетными документами, подтверждающими приобретение основного средства.

Дата отражения на счетах бухучета стоимости приобретенного основного средства, право собственности на которое подлежит государственной регистрации (объект недвижимости), не зависит от факта такой регистрации (т.е. от наличия документов, подтверждающих государственную регистрацию или поданных для ее осуществления).

При этом если объект требует дополнительных капитальных вложений для приведения к состоянию, пригодному к использованию, то порядок отражения операции в бухгалтерском учёте будет следующий.

Переводить объект в состав основных средств правомерно только при условии его пригодности к использованию. Это означает, что не требуются дополнительные капитальные вложения для доведения его до состояния, пригодного к использованию.
Если же имущество требует таких дополнительных капитальных вложений (например, организация хочет провести капитальный ремонт), то до момента их окончания объект продолжает учитываться на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы".
Подтверждение: п. 4 ПБУ 6/01.

Объект недвижимости принимается к учету в качестве основного средства, если он соответствует признакам, установленным п. 4 ПБУ 6/01, и капитальные вложения по нему завершены, а первоначальная стоимость сформирована. Факт приема объекта к учету подтверждается первичными документами. Состав таких документов зависит от способа сооружения (строительства) объекта: хозспособом или с привлечением подрядчика.

Подтверждение: п. 4,8 ПБУ 6/01, п. 52 Методических указаний, утв. Приказом Минфина России № 91н от 13 октября 2003 г., Постановление Президиума ВАС РФ № 4451/10 от 16 ноября 2010 г. , письма Минфина России№ 03-05-05-01/95 от 6 декабря 2011 г., № 03-05-05-01/44 от 17 июня 2011 г.

При этом организация должна располагать помимо документов, подтверждающих приобретение основного средства, еще и документами, подтверждающими необходимость, факт и величину расходов по доведению основного средства до состояния, пригодного к использованию.
Подтверждение: ч. 1, 4 ст. 9 Федерального закона № 402-ФЗ от 6 декабря 2011 г.

Проводки будут следующими:

ДЕБЕТ 08.4 КРЕДИТ 60 (68, 76, 71)
– отражена стоимость имущества, приобретенного за плату, которое будет учтено в составе основных средств;

ДЕБЕТ 08.4 КРЕДИТ 60 (23, 26, 70, 69, 76, ...)
– отражены расходы на доведение имущества до состояния, пригодного к использованию.

На дату принятия данного объекта к учету в составе основных средств (на момент формирования первоначальной стоимости объекта и его готовности к использованию) проводка будет следующей:

ДЕБЕТ 01 КРЕДИТ 08.4
– принято к учету основное средство, готовое к использованию.

Подтверждение: п. 20 Методических указаний, утв. Приказом Минфина России № 91н от 10 октября 2003 г., сч. 01,08 Инструкции к Плану счетов, п.41, 42 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности, п. 39, 52 Методических указаний, утв. Приказом Минфина России № 91н от 13 октября 2003 г.

Вывод: поставить на учет здание в качестве объекта основных средств нужно после завершения работ, необходимых для приведения здание в состояние, пригодное для использования. Соответственно, затраты на такие работы нужно учесть на счете 08. Таким образом вводить здание в эксплуатацию нужно по стоимости всех затрат, связанных с приобретением здания, и доведением его до состояния, пригодного для использования.

Ответ на данный вопрос содержится в Сервисе по следующей ссылке:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-30581

Для принятия объекта к учету в качестве основного средства он должен соответствовать всем критериям, указанным в п. 4 ПБУ 6/01, в частности – уже быть предназначенным для использования в производстве продукции (при выполнении работ, оказании услуг, для управленческих нужд либо для предоставления во временное владение или пользование) и способным приносить экономические выгоды (доход) в будущем.

То есть дата принятия к учету и отражения на счете 01 стоимости объекта, право собственности на который подлежит государственной регистрации:
– не зависит от факта такой регистрации – объект может быть принят к учету и до, и после такой регистрации;
– не зависит и от факта получения разрешения на ввод в эксплуатацию – такое разрешение свидетельствует о соответствии построенного объекта градостроительному плану и нормативам, но не о его соответствии критериям признания основного средства.

Подтверждение: п. 52 Методических указаний, утв. Приказом Минфина России № 91н от 13 октября 2003 г., Постановление Президиума ВАС РФ № 4451/10 от 16 ноября 2010 г. (доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № СА-4-7/13193 от 12 августа 2011 г.).

Соответственно, объект должен быть принят к учету на счете 01 на наиболее раннюю из следующих дат:
– дату фактического ввода в эксплуатацию (например, на дату передачи арендаторам);
– дату доведения до состояния, пригодного для использования по своему назначению (фиксируется в актах по сдаче-приемке отделочных и других работ по доведению, актах технического состояния и заключений компетентных органов);
– дату из приказа по организации о формальном вводе объекта в эксплуатацию.

Ответ на данный вопрос содержится в Сервисе по следующей ссылке:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-30607

Относительно срока полезного использования

Определить срок полезного использования объекта основных средств нужно в зависимости от:
– делимости объекта на отдельные инвентарные объекты с разными сроками полезного использования;
– выбранного в учетной политике способа определения срока.

Сроком полезного использования признается период, в течение которого объект основных средств может приносить организации экономические выгоды ( абз. 3 п. 4 ПБУ 6/01).

Порядок определения срока полезного использования по основным средствам нужно прописать в учетной политике для целей бухучета (п.7, 8 ПБУ 1/2008).

Делимость объекта на отдельные инвентарные объекты

Если сроки полезного использования составных частей различаются несущественно (либо не различаются вовсе), то их нужно учесть в составе единого инвентарного объекта основных средств.

Если сроки полезного использования составных частей основного средства существенно различаются, то их нужно отразить как отдельные инвентарные объекты и, соответственно, по каждому такому объекту определять срок полезного использования.

О том, что считать в данном случае существенным критерием, в законодательстве не сказано. Поэтому организация вправе установить такой критерий в учетной политике для целей бухучета (п. 7, 8 ПБУ 1/2008).

Подтверждение: п. 6 ПБУ 6/01, письмо Минфина России № 03-05-05-01/06 от 20 января 2009 г.

При этом в отношении каждого такого инвентарного объекта должны соблюдаться требования, предъявляемые к нему п. 6 ПБУ 6/01. А именно – инвентарным объектом признается:

– объект (со всеми приспособлениями и принадлежностями), который предназначен для выполнения определенных самостоятельных функций;

– отдельный конструктивно обособленный предмет, который предназначен для выполнения определенных самостоятельных функций;

– обособленный комплекс конструктивно сочлененных предметов, представляющих собой единое целое, предназначенный для выполнения определенной работы. Такой комплекс характеризуется тем, что включает в себя один или несколько предметов одного или разного назначения. Эти составные части имеют общие приспособления и принадлежности, общее управление, смонтированы на одном фундаменте. Поэтому каждый входящий в комплекс предмет может выполнять свои функции только в составе комплекса, а не самостоятельно.

Способ определения срока полезного использования

Определять срок полезного использования можно одним из двух способов:

А) Следование Классификации основных средств, утв. Постановлением Правительства РФ № 1 от 1 января 2002 г. Данная классификация разработана для целей налогового учета, однако может применяться и в бухгалтерском учете (абз. 2 п. 1 Постановления Правительства РФ № 1 от 1 января 2002 г.). При этом уменьшение срока полезного использования бывшего в эксплуатации объекта на срок его эксплуатации предыдущим собственником не предусмотрено.

Б) Расчет срока на базе предполагаемых условий использования объекта, указанных в Б) Расчет срока на базе предполагаемых условий использования объекта, указанных в п. 20 ПБУ 6/01, то есть исходя из:

– ожидаемого срока его использования в соответствии с предполагаемой производительностью или мощностью;

– ожидаемого физического износа в зависимости от режима эксплуатации (количества смен), естественных условий и влияния агрессивной среды, системы проведения ремонта. Поскольку по бывшим в эксплуатации основным средствам ожидаемый срок использования ниже по сравнению со сроком нового аналогичного объекта, организация вправе уменьшить период, в течение которого использование объекта будет приносить экономические выгоды (по аналогии с налоговым учетом зачесть срок эксплуатации бывшим собственником). Срок полезного использования основного средства, бывшего в эксплуатации, нужно оформить приказом руководителя (см. Приказ об установлении для целей бухучета срока полезного использования основного средства, бывшего в эксплуатации ).

– нормативно-правовых и других ограничений использования этого объекта (например, срока аренды).

Подтверждение: письмо Минфина России № 03-06-01-04/77 от 27 марта 2006 г.

При этом если в Классификации основных средств, утв. Постановлением Правительства РФ № 1 от 1 января 2002 г., конкретное основное средство отсутствует, то срок полезного использования нужно определять на основании п. 20 ПБУ 6/01.

Оптимальный вариант :

Если организация начисляет амортизацию по объектам основных средств в налоговом учете линейным методом, в учетной политике для целей бухучета лучше предусмотреть, что срок полезного использования определяется:
– по новым объектам – согласно Классификации основных средств, утв. Постановлением Правительства РФ № 1 от 1 января 2002 г.;
– по объектам, бывшим в эксплуатации, – в соответствии с положениями п. 20 ПБУ 6/01.
Данное правило поможет избежать временных разниц по ПБУ 18/02 в налоговом и бухгалтерском учете.

Ответ на данный вопрос содержится в Сервисе по следующей ссылке:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-3038

Относительно налога на прибыль

Относительно приобретения здания и формирования его первоначальной стоимости

Недвижимое имущество принимается к налоговому учету по первоначальной стоимости, которая включает в себя:
– расходы на его приобретение (сооружение, изготовление);
– расходы на доставку;
– расходы на доведение имущества до состояния, в котором оно будет пригодно для использования.
Подтверждение: п. 1 ст. 257 Налогового кодекса РФ.

Относительно затрат на ремонт

Если здание ещё не введено в эксплуатацию, то учитывать расходы на его ремонт нужно в первоначальной стоимости объекта основных средств.

В первоначальную стоимость основного средства включаются расходы, связанные:
– с его приобретением (сооружением, изготовлением);
– с доставкой;
– с доведением до состояния, в котором оно пригодно для использования.
Подтверждение: ч . 2 п. 1 ст. 257 Налогового кодекса РФ.

Если здание не введено в эксплуатацию, его первоначальная стоимость еще не сформирована. Поэтому затраты на ремонт основного средства представляют собой расходы по доведению основного средства до состояния, пригодного для использования.

Данный порядок применяется независимо от наличия у организации свидетельства о регистрации права собственности на этот объект (признание недвижимого имущества в составе основных средств определяется моментом его ввода в эксплуатацию) ( п. 4 ст. 259 Налогового кодекса РФ).

Вывод: затраты на ремонт основных средств, прошедших государственную регистрацию, но не введенных в эксплуатацию, следует включать в первоначальную стоимость таких объектов.

Подтверждение: письмо УФНС России по г . Москве № 20-12/037669.2 от 18 апреля 2008 г.

Ответ на данный вопрос содержится в Сервисе по следующей ссылке:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-2905

Относительно момента начала начисления амортизации

При методе начисления начинать начислять амортизацию нужно с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором амортизируемое имущество было введено в эксплуатацию.

Объекты основных средств, подлежащие государственной регистрации и введенные в эксплуатацию начиная с 1 января 2013 года, амортизируются в аналогичном порядке .

Подтверждение: п. 3 ст. 272,п. 4 ст. 259 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России№ 03-03-06/1/5793 от 28 февраля 2013 г., № 03-03-06/1/5798 от 28 февраля 2013 г.

Ответ на данный вопрос содержится в Сервисе по следующим ссылкам:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-30740
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-14931

Относительно срока полезного использования

При установлении срока полезного использования основного средства, в том числе бывшего в эксплуатации, организация должна руководствоваться:
– Классификацией основных средств, утв. Постановлением Правительства РФ № 1 от 1 января 2002 г.;
– техническими условиями или рекомендациями изготовителей (например, паспортом, техническим описанием, инструкцией по эксплуатации) – для тех видов основных средств, которые не указаны в Классификации основных средств, утв. Постановлением Правительства РФ № 1 от 1 января 2002 г.
Подтверждение: абз. 1 п. 1, п.3,4, 6 ст. 258 Налогового кодекса РФ.

При этом в отношении основных средств, бывших в эксплуатации, Налоговым кодексом РФ предусмотрено право организации определить срок их полезного использования в другом порядке ( п. 2 письма Минфина России № 03-03-06/1/608 от 23 сентября 2009 г. ). Данное право действует только для организаций, которые применяют линейный метод расчета амортизации. Срок полезного использования объекта можно установить с учетом фактического срока его эксплуатации у предыдущего собственника. Для этого используется формула:

Подтверждение: абз. 1 п. 7 ст. 258 Налогового кодекса РФ, письмо Минфина России № 03-03-06/1/144 от 18 марта 2011 г.

При этом срок полезного использования (первый показатель в формуле) организация вправе определять:
– либо в общеустановленном порядке (абз. 1 п. 1, п.3,4,6 ст. 258 Налогового кодекса РФ, письмо Минфина России № 03-03-06/1/144 от 18 марта 2011 г.);
– либо на основании срока полезного использования, установленного предыдущим собственником (абз. 1 п. 7 ст. 258 Налогового кодекса РФ, п. 2 письма Минфина России № 03-03-06/1/608 от 23 сентября 2009 г. ).

Срок полезного использования основного средства, установленный предыдущим собственником, и (или) период, в течение которого такой объект ранее эксплуатировался, потребуется подтвердить документально ( п. 1 ст. 252 Налогового кодекса РФ).

Срок полезного использования основного средства нужно определить в общем порядке без корректировки (независимо от применяемого права на его уменьшение) в случаях:
– когда отсутствуют документы, подтверждающие порядок и сроки эксплуатации основного средства предыдущим владельцем (например, в случае, когда продавцом основного средства выступает физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя );
– если результат вышеуказанного расчета оказался менее 12 месяцев (года) (например, равным нулю в связи с тем, что нормативный срок службы имущества истек) ( п. 1 ст. 256 Налогового кодекса РФ, п. 1-2 письма Минфина России № 03-03-06/2/141 от 16 июля 2009 г. ).

Подтверждение: письма Минфина России № 03-03-06/1/61194 от 1 декабря 2014 г.,№ 03-03-06/1/525 от 9 октября 2012 г., № 03-03-06/1/144 от 18 марта 2011 г.

Так, чтобы уменьшить срок полезного использования приобретенного (полученного) основного средства на срок его фактического использования предыдущим собственником , у организации должны быть в наличии документы, подтверждающие:
– срок полезного использования объекта, установленный бывшим собственником (если этот показатель используется для расчета);
– количество месяцев эксплуатации объекта предыдущим собственником.
Подтверждение: п. 1 ст. 252,п. 7 ст. 258 Налогового кодекса РФ, письмо Минфина России № 03-03-06/1/608 от 23 сентября 2009 г.

Если владельцем объекта являлся гражданин, который не зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, он не сможет предоставить документы, в которых указаны срок полезного использования и период эксплуатации основного средства, для целей расчета налога на прибыль (поскольку гражданин не устанавливает срок полезного использования основного средства и не амортизирует его для целей налогообложения).

Вывод: организация не вправе пересмотреть (уменьшить) срок полезного использования основного средства на период его эксплуатации предыдущим собственником, если им является гражданин, не зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя.

Подтверждение: письма Минфина России № 03-03-06/1/7939 от 15 марта 2013 г.,№ 03-03-06/1/7937 от 15 марта 2013 г., № 03-03-06/1/525 от 9 октября 2012 г.

Ответ на данный вопрос содержится в Сервисе по следующим ссылкам:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-16237
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-1886

Относительно налога на имущество организаций

Среднегодовая стоимость имущества определяется по формуле: