Вопрос:
ИП, сдаю в аренду нежилые помещения (все в собственности) в г. Дзержинск Нижегородская обл., применяю на данный момент УСН.
Проконсультируйте по двум ситуациям:
1. Нежилое Здание, состоящее из нескольких помещений. На данный момент все помещения сдаются в аренду в рамках УСН.
Могу ли я на часть помещений (н-р 800 м.кв. по договору аренды на 1-ом этаже здания) оформить Патент, а остальные помещения, сдаваемые в аренду оставить на УСН?
2.Сдаю в аренду ЦЕЛИКОМ нежилое здание площадью 4 000 кв.м. (один договор аренды на всю площадь здания, т.е. сдаю одному арендатору).
Могу ли я получить патент на нежилое ЗДАНИЕ (в заявлении указав код вида объекта «06» - нежилое помещение? или патент дается только на нежилые помещения, а здание к ним не относится?
Ответ:
Относительно ситуации 1
Да, ИП может оформить патент только на часть нежилых помещений (если они выделены в качестве отдельных объектов, сдаваемых в аренду). В отношении доходов от сдачи в аренду остальных нежилых помещений в этом случае следует применять УСН.
Индивидуальный предприниматель вправе применять ПСН при сдаче в аренду (внаем) недвижимости, когда одновременно выполняются следующие условия:
– в субъекте РФ, на территории которого индивидуальный предприниматель оказывает данные услуги, введена ПСН;
– соблюдены все критерии признания плательщиком ПСН;
– получен патент на данный вид деятельности, где указаны сведения о каждом из объектов недвижимости, которые будут сдаваться в аренду (внаем);
– жилые и нежилые помещения, дачи, земельные участки, предназначенные для передачи в аренду (внаем), принадлежат индивидуальному предпринимателю на праве собственности ( пп. 19 п. 2 ст. 346.43 Налогового кодекса РФ );
– данные услуги являются платными. При этом не имеет значения, в какой форме (наличной, безналичной, смешанной) и кто (гражданин, организация) оплачивает услуги (письма Минфина России№ 03-11-12/29445 от 25 июля 2013 г.,№ 03-11-11/162 от 20 мая 2013 г., № 03-11-12/14 от 1 февраля 2013 г. (в отношении разных видов деятельности, по которым возможно применение ПСН) – их выводы справедливы и для арендных услуг).
Также (в отличие от УСН) при применении данного спецрежима не имеет значения стоимость недвижимого имущества, сдаваемого в аренду (она может быть равна 100 млн руб. и более) ( письмо Минфина России № 03-11-11/77831 от 30 декабря 2015 г.).
В Нижегородской области ПСН введена Законом Нижегородской области № 148-З от 21 ноября 2012 г.
На территории города Дзержинск Нижегородской области установлены следующие размеры потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода (рублей) в отношении деятельности по сдаче в аренду нежилых помещений, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности:
– до 100 квадратных метров – 660 000 руб.;
– от 100 до 300 квадратных метров – 1 500 000 руб.;
– свыше 300 квадратных метров – 1 828 000 руб.
Подтверждение: п. 19 Приложения к Закону Нижегородской области № 148-З от 21 ноября 2012 г.
Вместе с тем при применении ПСН в отношении арендных услуг нужно учитывать следующие особенности (основанные в т. ч. на требованиях гражданского законодательства):
1. Количество объектов и площадь помещений, передаваемых в аренду (внаем), определяются на основании договоров аренды (найма), заключаемых арендодателем (наймодателем) с конкретными арендаторами (нанимателями) . В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным ( ст. 607 Гражданского кодекса РФ). К договору аренды целесообразно приложить поэтажный план здания, на котором обозначены сдаваемые в аренду помещения, с указанием размера арендуемой площади ( письмо Минфина России № 03-11-12/42512 от 20 июля 2016 г. ).
При этом если в субъекте РФ размер дохода при сдаче в аренду (внаем) жилых и нежилых помещений установлен в расчете на один обособленный объект, то:
– когда в аренду (внаем) сдается помещение по частям (например, квартира или жилой дом по частям, т.е. по комнатам) – число объектов для целей ПСН будет соответствовать количеству отдельных площадей целого помещения, указанных в качестве объектов аренды (найма) в заключенных договорах (договоре). То есть патент в данном случае будет один на несколько объектов;
– когда в аренду (внаем) сдается помещение целиком (квартира, жилой дом) – объект будет один, и патент необходимо получить только на него.
Пример
Индивидуальный предприниматель – арендодатель является собственником нежилого помещения (здания) площадью 400 кв.м. При этом:
Вариант А
В аренду по договору сдается только 100 кв.м площади объекта. Налог при ПСН нужно рассчитывать исходя из площади нежилого помещения (общей площади нескольких обособленных помещений (комнат, коридоров, лестниц) здания), указанной в договоре аренды и отраженной ИП в заявлении на получение патента (т.е. 100 кв.м).
Вариант Б
Помещение (здание) полностью сдается в аренду по восьми договорам, заключенным с разными арендаторами, по 50 кв.м по каждому договору аренды. Налог при ПСН рассчитывается по каждому из восьми объектов аренды при условии, что законом данного субъекта РФ потенциальный доход установлен на один объект аренды площадью до 50 кв.м включительно .
Вариант В
В аренду по договору сдается целиком нежилое здание площадью 400 кв.м (состоящее из нескольких помещений). Налог при ПСН нужно рассчитывать исходя из площади нежилого здания, указанной в договоре аренды и отраженной в заявлении на получение патента .
Подтверждение: пп. 3 п. 8 ст. 346.43 Налогового кодекса РФ , письма ФНС России № СД-3-3/1277 от 25 марта 2016 г.,№ ГД-3-3/3296 от 30 сентября 2014 г., Минфина России № 03-11-12/5414 от 4 февраля 2016 г., № 03-11-09/49752 от 28 августа 2015 г. (доведено до налоговых инспекцийписьмом ФНС России № СД-4-3/5270 от 28 марта 2016 г.),№ 03-11-09/20102 от 9 апреля 2015 г., № 03-11-09/31390 от 30 июня 2014 г. (доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № ГД-4-3/22487 от 30 октября 2014 г.),
2. При смене арендатора (либо при изменении количества арендаторов (договоров аренды)) по какому-либо объекту, указанному в патенте, патент продолжает действовать в отношении этого объекта. Обязанность по получению нового патента или применению другого налогового режима по доходам от его аренды не возникает.
3. Если индивидуальный предприниматель сдает в аренду объекты, которые не указаны в патенте, то по доходам от сдачи в аренду этих объектов он вправе применять иной режим налогообложения . Либо при сдаче в аренду таких объектов он может получить новый патент и применять в отношении них ПСН .
4. Если плательщик имеет два и более патентов на сдачу имущества в аренду (внаем), то при неуплате налога (стоимости патента) в установленные сроки он теряет право на применение ПСН только в отношении того патента, уплата по которому была просрочена.
Подтверждение: пп. 19 п. 2 ст. 346.43 Налогового кодекса РФ , письма Минфина России № 03-11-11/22161 от 18 апреля 2016 г. , № 03-11-12/69636 от 23 января 2015 г. , № 03-11-09/31390 от 30 июня 2014 г. (доведено до налоговых инспекцийписьмом ФНС России № ГД-4-3/22487 от 30 октября 2014 г.), № 03-11-11/22110 от 12 мая 2014 г., № 03-11-09/12205 от 12 апреля 2013 г. (доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № ЕД-4-3/8777 от 16 мая 2013 г. ), № 03-11-10/11254 от 5 апреля 2013 г. (доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № ЕД-4-3/10450 от 7 июня 2013 г. ).
5. При передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности у индивидуального предпринимателя частично (в определенной доле), нужно учитывать следующее. Участник долевой собственности может распорядиться только принадлежащей ему долей в праве (п.1,2 ст. 209, п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса РФ). Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, производится по соглашению всех ее участников ( п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ ). Поэтому при применении ПСН передача в аренду части имущества, находящегося в общей долевой собственности, возможна только при согласии всех ее участников. В случае, когда все собственники объекта недвижимости являются арендодателями, каждый из собственников – индивидуальных предпринимателей, решивший перейти на ПСН, получает один патент на те части объекта, передаваемого в аренду, которые принадлежат ему на праве долевой собственности.
Подтверждение: письма Минфина России № 03-11-12/10144 от 27 февраля 2015 г., № 03-11-09/51543 от 14 октября 2014 г. , № 03-11-12/30611 от 31 июля 2013 г.
Указанный порядок применяется и в случае сдачи в аренду имущества, принадлежащего супругам на праве совместной собственности. При этом неважно, на кого именно оформлена собственность. Ведь имущество, приобретенное в период брака, является совместной собственностью супругов ( ч. 1 ст. 34 Семейного кодекса РФ) независимо от того, кто указан в выписке из ЕГРП о регистрации права на объект. Главное условие для применения ПСН по сдаче в аренду такого имущества – наличие нотариально удостоверенного согласия другого супруга ( п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).
Подтверждение: письма Минфина России № 03-11-09/30794 от 27 мая 2016 г. (направлено налоговым инспекциям письмом ФНС России № СД-4-3/11769 от 30 июня 2016 г. ),№ 03-11-11/42976 от 27 июля 2015 г., № 03-11-12/24021 от 21 июня 2013 г.
Ситуация меняется, если ИП сдает в аренду помещение, находящееся в индивидуальной собственности супруга (супруги), например, приобретенное им до вступления в брак. В этом случае индивидуальный предприниматель не имеет права применять ПСН при передаче в аренду данного имущества ( письмо Минфина России № 03-11-11/22060 от 15 апреля 2016 г.).
6. Если индивидуальный предприниматель в отношении услуг по передаче в аренду недвижимого имущества применяет только ПСН, то следующие виды доходов, полученные от арендаторов этого имущества, также признаются полученными в рамках данного спецрежима:
– суммы возмещения убытков (ущерба, упущенной выгоды), неустоек (штрафов, пеней), предусмотренные договором аренды;
– компенсация при расторжении договора аренды по инициативе арендатора;
– возмещение арендатором стоимости коммунально-эксплуатационных услуг, если такое условие предусмотрено договором аренды.
Подтверждение: письма Минфина России № 03-11-09/55209 от 16 декабря 2013 г. (доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № ГД-4-3/479 от 17 января 2014 г. ), № 03-11-12/16633 от 14 мая 2013 г.
Ответ на данный вопрос и дополнительная информация по нему содержатся в Сервисе по следующей ссылке:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-21605
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-21568
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-36183
Выво д:
Да, ИП может оформить патент только на часть нежилых помещений (если они выделены в качестве отдельных объектов, сдаваемых в аренду). В отношении доходов от сдачи в аренду остальных нежилых помещений в этом случае следует применять УСН.
Относительно ситуации 2
Да, по мнению Минфина и ФНС России, ИП в рассматриваемой в вопросе ситуации может получить патент на целое здание.
В целях применения ПСН в отношении предпринимательской деятельности по сдаче в аренду нежилого здания, принадлежащего индивидуальному предпринимателю на праве собственности, в заявлении на получение патента по форме № 26.5-1 по строке 010 на странице «Сведения по каждому объекту, используемому при осуществлении видов предпринимательской деятельности, указанных в подпунктах 19, 45, 46 и 47 пункта 2 статьи 346.43 Налогового кодекса Российской Федерации » индивидуальный предприниматель указывает вид объекта «нежилое помещение» (код объекта 06).
Индивидуальный предприниматель, сдающий в аренду по договору нежилое здание в качестве одного обособленного объекта, вправе применять ПСН в общеустановленном порядке. При этом расчёт суммы налога, уплачиваемого в связи с применением ПСН данному ИП следует осуществлять исходя из площади нежилого здания, указанной в договоре аренды и отражённой ИП в заявлении на получение патента.
Подтверждение: письма Минфина России № 03-11-09/49752 от 28 августа 2015 г. , ФНС России № СД-3-3/1277 от 25 марта 2016 г.
Данный ответ подготовлен на основании информации, содержащейся в вопросе. Если в вопросе имелась в виду другая ситуация, необходимо её конкретизировать, изложив как можно более подробно. В таком случае ответ может быть получен с большей долей точности.
Актуален на 24.11.2016