Вопрос:
В 2016 г физическим лицом был приобретен 3 этажный жилой дом стоимостью 10 млн.руб. В дальнейшем в БТИ было зарегистрировано разделение частного дома на 2 конструктивные автономные части 47% и 53% от первоначальной общей площади дома (пропорционально на каждом этаже). Одну из частей (47%) планируется продать в 2016-2017 г. по цене 5 млн.руб., вся сумма будет указана в договоре продажи.
Можно ли уменьшить налоговую базу по НДФЛ на полную стоимость купленного объекта (10 млн.руб) или придется уменьшать на стоимость покупки пропорционально продаваемой части (4,7 млн.руб)?
Ответ:
Уменьшить налоговую базу по НДФЛ на полную стоимость купленного объекта нельзя. Ответ на вопрос о том, можно ли уменьшить доход на стоимость покупки пропорционально продаваемой части, законодательно не урегулирован.
При определении налоговой базы по НДФЛ гражданин вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на имущественный вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем (пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ).
Такой имущественный налоговый вычет предоставляется с учетом следующих особенностей:
– в размере доходов, полученных от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Налогового кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
– в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Налогового кодекса РФ, не превышающем в целом 250 000 рублей;
– вместо получения имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Подтверждение: пп. 1 п. 1 ст. 220, пп. 1 п. 2 ст. 220, пп. 2 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ.
Применить имущественный налоговый вычет возможно только в отношении имущества, которое не использовалось в предпринимательской деятельности, в том числе и в случае, когда на момент продажи гражданин уже утратил статус ИП ( пп. 4 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России № 03-04-05/46458 от 8 августа 2016 г., № 03-04-05/25690 от 4 мая 2016 г.).
Если каждый владелец доли в праве собственности продал свою долю по отдельному договору купли-продажи, удостоверенному нотариусом, он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере не более 1 млн руб.
Подтверждение: пп. 1 п. 1,п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ, п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса РФ, п. 1 ст. 24 Федерального закона № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. , письма Минфина России № 03-04-05/36856 от 24 июня 2016 г.,ФНС России № БС-4-11/6911 от 22 апреля 2015 г.,Федеральной нотариальной палаты № 2173/03-16-3 от 22 июня 2016 г.
Мнение Минфина России в письме № 03-04-05/7-1411 от 18 декабря 2012 г. : законодательно не установлен порядок определения пропорции вычета в виде расходов, связанных с приобретением имущества (доли), возникшего в результате разделения на части (доли) другого имущества, приобретенного налогоплательщиком ранее, при наличии подтверждающих документов на приобретение данного имущества в целом. В этом случае целесообразно использовать вычет в фиксированном размере (не более 1 млн руб.).
Мнение Минфина России в письме № 03-04-07/18572 от 24 мая 2013 г.: поскольку выдел земельного участка возможен только в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности, сумма дохода, полученного от продажи выделенного земельного участка, может быть уменьшена на сумму документально подтвержденных расходов на приобретение доли, которая в дальнейшем была выделена из земельного участка (письмо Минфина России № 03-04-07/18572 от 24 мая 2013 г.).
Вывод: при продаже доли имущества уменьшить налоговую базу на покупную стоимость всего дома нельзя. При этом Налоговый кодекс РФ не содержит методики определения расходов по приобретению недвижимого имущества, полученного в результате его выделения (разделения) из первоначально приобретенного. Если гражданин продает часть дома, то для определения налоговой базы можно попробовать разделить сумму расходов на приобретение всего дома в пропорции. Однако в таком случае возможен отказ в вычете.
Оптимальный вариант
Налогоплательщик может обратиться в Минфин России или ФНС России за разъяснениями налогового законодательства. Сделать это нужно письменно, подробно изложив имеющуюся проблему, а при необходимости – приложить к запросу документы, касающиеся задаваемого вопроса. В письме целесообразно привести аргументы, подтверждающие наиболее выгодную позицию.
Запрос в контролирующие ведомства можно сформировать с помощью сервиса "Моё дело. Бюро" – "Электронная отчетность"/"Написать письмо в гос. орган".
Данный ответ подготовлен на основании информации, содержащейся в вопросе. Если в вопросе имелась в виду другая ситуация, необходимо ее конкретизировать, изложив как можно более подробно. В таком случае ответ может быть получен с большей долей точности.
Актуально на дату: 07.09.2016