Недвижимость приобретена в 2015 в совместную долевую собственность супругами, по 1/2 у каждого. Каждый из них подает ежегодно декларацию 3-ндфл. Вопрос по возмещению процентов по ипотеке. Получена справка из банка о фактически уплоченных процентах в размере 100 тыс .руб. Сумму процентов обязательно делить сразу на двоих собственников? Или можно возвращать одному из супругов со всей суммы уплоченных процентов, учитывая, что ндфл по стоимости недвижимости он уже полностью возместил, а второй супруг еще долго будет возмещать, т.к низкая ЗП.
Ответ:
Ответ подготовлен, исходя из следующих допущений:
– недвижимость находится в общей долевой собственности с долей в праве ½ у каждого собственника;
– речь идет о жилой недвижимости.
Вычет при общей долевой собственности на жилье
Можно возвращать одному из супругов. Размер имущественного вычета с процентов по кредиту супруги вправе определить самостоятельно и указать в соответствующем заявлении.
По действующим в настоящее время правилам гражданин может заявить независимо один от другого два вида имущественных вычетов, связанных с приобретением (строительством) жилья:
1. В сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на приобретение (строительство) жилья .
Для этого вида вычета установлен предельный размер 2 млн руб. на одного человека. Вычет можно заявить не по одному объекту недвижимости, а сразу по нескольким.
Вычет можно заявить лишь в пределах суммы декларируемых доходов, облагаемых по ставке 13 процентов. Причем если заявленная сумма вычета не достигла его предельного размера (2 млн руб.) из-за нехватки доходов, то остаток вычета можно перенести на следующие налоговые периоды, когда будут новые доходы. При этом период, на который можно перенести остаток вычета, не ограничивается тремя годами ( письмо Минфина России № 03-04-05/60199 от 19 сентября 2017 г. ). То есть срок, предусмотренный п. 7 ст. 78 Налогового кодекса РФ , в данном случае не применяется.
Если же предельный размер вычета превышает фактические расходы на жилье, то остаток вычета можно использовать (заявить) в будущем в отношении другого объекта недвижимости. Исключение – случай, когда гражданин воспользовался вычетом в сумме менее 2 млн руб. до 2014 года. В такой ситуации при приобретении в 2017 году и позднее иного объекта недвижимости применить вычет в оставшейся сумме (до 2 млн руб.) он не вправе (письма Минфина России № 03-04-05/37067 от 15 июня 2017 г. , № 03-04-05/29216 от 20 мая 2016 г. ).
В то же время этот остаток вычета не подлежит пересчету (индексации) в том случае, если предельная сумма вычета будет изменена законом.
Подтверждение: пп. 3 п. 1 , пп. 1 п. 3 ст. 220 Налогового кодекса РФ.
При этом данные правила не применяются и воспользоваться имущественным вычетом нельзя в случае перевода принадлежащего гражданину нежилого помещения в объекты жилой недвижимости ( Определение Конституционного суда РФ № 1164-О от 6 июня 2017 г. , направленное налоговым инспекциям письмом ФНС России № СА-4-7/12540 от 29 июня 2017 г. ).
2. В сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам) , фактически израсходованным на приобретение (строительство) жилья.
Для этого вида вычетов установлен предельный размер 3 млн руб. на одного человека.
Исключение: предельный размер не применяется и вычет предоставляется в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов:
– по целевым займам (кредитам), полученным налогоплательщиком до 2014 года (в т. ч. в случае, когда право на вычет возникло после 2014 года, например, если оплата по договору участия в долевом строительстве за счет заемных средств произведена в 2013 году, а акт приемки-передачи подписан в 2014 году) ( письмо Минфина России № 03-04-05/49106 от 1 октября 2014 г. );
– по кредитам, которые получены от банков (в т. ч. с 2014 года) в целях рефинансирования (перекредитования) целевых кредитов, полученных до 2014 года. При этом факт рефинансирования в другом банке не лишает налогоплательщика права на вычет (письма Минфина России № 03-04-05/45848 от 29 октября 2013 г. , № 03-04-05/7-910 от 18 ноября 2011 г. ).
Вычет можно заявить только по одному объекту недвижимости. В декларации вычет можно заявить лишь в пределах суммы декларируемых доходов, облагаемых по ставке 13 процентов. Причем если заявленная сумма вычета не достигла его предельного размера (3 млн руб.) из-за нехватки доходов, то остаток вычета можно перенести на следующие налоговые периоды, когда будут новые доходы. На другой объект недвижимости, приобретенный с использованием заемных (кредитных) средств, остаток вычета по процентам перенести нельзя.
Подтверждение: пп. 4 п. 1 , п. 4 , абз. 2 п. 8 ст. 220 Налогового кодекса РФ, п. 4 ст. 2 Федерального закона № 212-ФЗ от 23 июля 2013 г.
Если несколько граждан (включая супругов) приобрели (построили) жилье, оформив его в общую долевую собственность с 2014 года, то каждый из них имеет право на имущественный вычет в максимальной сумме:
– как по расходам на жилье;
– так и по расходам на погашение процентов в связи с этим (или другим) жильем.
То есть эти максимальные суммы вычетов (по жилью и по процентам) не распределяются между сособственниками, а предоставляются каждому.
При этом фактический размер вычета определяется на основании платежных документов, подтверждающих конкретные расходы собственника доли на приобретение (строительство) жилья.
Исключение : супруги, которые несли совместные затраты по покупке жилья и оформили его в долевую собственность, в целях получения имущественного вычета могут перераспределить фактически понесенные расходы между собой путем подачи соответствующего заявления в налоговую инспекцию.
Так, в случае приобретения объекта недвижимости в общую долевую (либо общую совместную собственность) супругов с использованием кредитных средств размер имущественного налогового вычета, установленного пп. 4 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ , на который каждый из супругов может претендовать, определяется ими самостоятельно, исходя из распределения между ними расходов на погашение процентов по ипотечному кредиту .
В таком случае налогоплательщики, представляя в налоговый орган вместе с налоговой декларацией по форме 3-НДФЛ заявление о распределении между супругами расходов на погашение процентов по ипотечному кредиту, самостоятельно определяют размер (соотношение) имущественного налогового вычета, предоставляемого каждому из супругов .
Если впоследствии будет заключен брачный договор, по которому все имущественные права, а также обязанности по уплате кредита и процентов переходят к одному из супругов в единоличное владение, то и право на вычет по процентам такой супруг может использовать полностью независимо от первоначальной доли в собственности (при условии, что ранее такой вычет супругами не заявлялся).
Подтверждение: письма Минфина России № 03-04-05/31445 от 16 мая 2017 г. , № 03-04-05/26557 от 3 июня 2014 г. , ФНС России № БС-3-11/1367 от 30 марта 2016 г. , Кассационное определение Верховного суда РФ № 5-КГ17-53 от 6 июня 2017 г. , Информация ФНС России от 18 июля 2017 г.
Пример
В 2017 году супруги Иван Петрович и Ольга Ивановна Ивановы, а также брат Ольги – Сидор Иванович Сидоров зарегистрировали право собственности на построенный жилой дом – по 1/4 доли на каждого супруга и 1/2 на Сидорова С.И. При этом в 2017 году Ольга Ивановна работала и получала доходы, а ее супруг Иван Петрович занимался исключительно строительством дома. Расходные документы (по оплате работ подрядчиков и закупке строительных материалов) были оформлены таким образом: в общей сумме 3 300 000 руб. – на Иванова И.П., в общей сумме 2 800 000 руб. – на Сидорова С.И. (который в 2017 году и работал, и нес расходы по строительству). Супруги подготовили совместное заявление о распределении в целях получения вычета расходов на строительство по форме, рекомендованной письмом ФНС России № ЕД-4-3/19630 от 22 ноября 2012 г. Согласно заявлению из 3 300 000 руб. на Иванову О.И. приходится 1 700 000 руб., на Иванова И.П. – 1 600 000 руб. Целевые кредиты и займы для осуществления строительства никто не брал.
В такой ситуации Иванова О.И. при подаче в 2018 году декларации и соответствующих документов (копий документов о праве собственности, копий расходных документов, справки по форме 2-НДФЛ от работодателей, заявления на возврат НДФЛ, а также совместного заявления супругов) претендует на вычет в сумме 1 700 000 руб. При этом у нее остается неиспользованная сумма вычета 300 000 руб., которую можно будет заявить в отношении другого объекта жилья. Ее супруг Иванов И.П. вправе обратиться за получением вычета в сумме 1 600 000 руб. в последующие годы, если у него будут налогооблагаемые доходы. При этом у него останется неиспользованная сумма вычета 400 000 руб., которую можно будет заявить в отношении другого объекта жилья. Ее брат Сидоров С.И. может заявить имущественный вычет в максимальной сумме – 2 000 000 руб., после этого у него уже не будет права обращаться за получением имущественного вычета по расходам на другие объекты жилья.
При этом у каждого из троих осталось право на имущественный вычет в максимальной сумме 3 000 000 руб. в отношении процентов по целевым кредитам (займам), которые в будущем могут быть взяты для приобретения (строительства) другого объекта недвижимости.
Ответ на данный вопрос содержится в Сервисе, который Вы можете найти по ссылке:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-27234
Данный ответ подготовлен на основании информации, содержащейся в вопросе. Если в вопросе имелась в виду другая ситуация, необходимо ее конкретизировать, изложив как можно более подробно. В таком случае ответ может быть получен с большей долей точности.
Актуален на 16.01.2018