Вопрос:
Куплена земля 3 года назад домом, старый дом сносится и получено разрешение на строительство нового дома, Далее собственник продает. Как нужно отчитаться перед налоговой, по какой стоимости, если вновь построен дом с разрешением
Уважаемый Пользователь, из данной постановки вопроса не ясна суть хозяйственной операции и, следовательно, невозможно определить о какой отчетности идет речь в вопросе. Для правильного ответа на Ваш вопрос эксперту требуются следующие уточнения (пояснения):
1) Что именно интересует организацию, в отношении какой отчетности (по какому налогу) идет задан вопрос?
2) Какую систему налогообложения применяет организация? Если УСН, то какой объект (доходы или доходы минус расходы)?
3) Правильно ли мы понимаем что организация снесла старый многоквартирный дом и построила новый, также многоквартирный дом, или ситуация иная?
4) Опишите ситуацию более подробно.
Физическое лицо купил землю, в собственности на это земле был дом, собственник снес этот дом. Далее получил разрешение на постройку нового дома. Продал эту землю, другому физическому лицу, по какой стоимости отчитаться физическому лицу в декларации 3 НДФЛ?
Уважаемый Пользователь, для правильного ответа на Ваш вопрос эксперту требуются следующие уточнения (пояснения):
1) Физическое лицо продал землю с вновь построенным домом или только землю, а дом не был построен (получено лишь разрешение на его строительство)?
2) Правильно ли мы понимаем, что физическое лицо не является индивидуальным предпринимателем?
Физическое лицо продал землю с вновь построенным домом, не является ИП
Ответ:
Ответ подготовлен исходя из допущения, что право собственности на вновь построенный дом зарегистрировано менее трех лет назад.
Применение вычета в отношении дома
Порядок следующий.
По общему правилу доходы, полученные физическим лицом от продажи своего недвижимого имущества, находящегося в собственности менее трёх лет (как в рассматриваемой ситуации), подлежат обложению НДФЛ ( пп. 2 п. 1 ст. 228 Налогового кодекса РФ).
Доходы налоговых резидентов от продажи недвижимого имущества, находящегося в России, облагаются НДФЛ по ставке 13 процентов (абз. 2 пп. 5 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 224 Налогового кодекса РФ).
При продаже недвижимого имущества, которое не использовалось в предпринимательской деятельности и находилось в собственности гражданина менее трёх лет, этот гражданин, признаваемый резидентом РФ для целей НДФЛ, вправе:
– воспользоваться имущественным вычетом в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе и не превышающем в целом 1 000 000 руб.;
– либо уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведённых им и документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением этого имущества (в рассматриваемом случае документально подтверждённых расходов, связанных со строительством дома).
Подтверждение: пп. 1, 2, 4 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ, письмо Минфина России № 03-04-05/42109 от 22 августа 2014 г.
Применение вычета в отношении земельного участка
Порядок следующий.
Доходы, получаемые физическими лицами, от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, а также при продаже иного имущества, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более (как в рассматриваемой ситуации), НДФЛ не облагаются.
При этом данная льгота не распространяется на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.
Подтверждение: п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ.
При этом налогоплательщик вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) в соответствии со статьей 217 Налогового кодекса РФ (п. 4 ст. 229 Налогового кодекса РФ).
Вывод: если недвижимое имущество (в частности, земельный участок) на момент его продажи находилось в собственности гражданина более трех лет, то доходы от его реализации НДФЛ не облагаются. В таком случае в декларации по форме 3-НДФЛ доходы от продажи земельного участка не отражаются.
При этом необходимо учитывать следующие особенности в случае, если стоимость земельного участка в договоре купли-продажи не выделена.
Мнение Минфина России в письме № 03-04-05/7-262 от 21 марта 2013 г.: Налоговый кодекс РФ не содержит механизма определения стоимости объектов недвижимого имущества, проданных без разделения их стоимости в договоре купли-продажи. Вместе с тем, определить стоимость проданного жилого дома, находившегося в собственности менее трех лет, в общей стоимости проданного земельного участка вместе с жилым домом можно на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности», при условии отражения определенной таким образом стоимости в договоре купли-продажи. В ином случае гражданин вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме, полученной в налоговом периоде от продажи земельного участка и жилого дома, находившегося в собственности менее трех лет, но не превышающей в целом 1 000 000 руб. Вместо использования права на получение такого вычета гражданин вправе уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Вывод: если при продаже дома с земельным участком цены в договоре купли-продажи на дом и земельный участок указаны отдельно, то со стоимости земли НДФЛ платить не нужно. При этом если такого разделения в договоре нет, то гражданин вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме, не превышающей в целом (по обоим объектам недвижимости) 1 000 000 руб., несмотря на то, что земельный участок находился в собственности 3 года и более. Вместо использования права на получение такого вычета гражданин вправе уменьшить сумму облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов.
Оптимальный вариант: выделять в договоре продажную стоимость земельного участка и дома.
Данный ответ подготовлен на основании информации, содержащейся в вопросе. Если в вопросе имелась в виду другая ситуация, необходимо ее конкретизировать, изложив как можно более подробно. В таком случае ответ может быть получен с большей долей точности.
Актуально на дату: 21.07.2015