Вопрос:
Физическое лицо приобрело дом в 2014. А в 2016 продает его
Вопрос: 1. если дом продается НДФЛ платится с продажи? И от какой стоимости рассчитывается НДФЛ
2. Если оформляется договор мены и дом обменивается на другую недвижимость. При такой сделке НДФЛ платится? И обязательно должна быть стоимость одинаковая недвижимости при обмене?
Ответ:
Мена равняется продаже. Поэтому порядок уплаты НДФЛ в обоих случаях будет одинаков. Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными. Если стоимость предметов мены разная, условия погашения разницы должны быть предусмотрены в договоре.
Налог исчисляется исходя из полученного дохода по сделке. По договору мены доход определяется исходя из цены, указанной в договоре (ст.424, 568 Гражданского кодекса РФ).
Доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности её оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая для физических лиц в соответствии с гл. 23 Налогового кодекса РФ ( ст. 41 Налогового кодекса РФ ).
При определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 Налогового кодекса РФ (п. 1 ст. 210 Налогового кодекса РФ ).
К таким доходам относятся, в частности, доходы, получаемые по договору мены .
Отношения сторон по договору мены и договору купли-продажи имеют одинаковую экономическую природу, что подтверждается ст. 567 Гражданского кодекса РФ , которой установлено, что к договору мены применяются правила купли-продажи. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Подтверждение: письмо Минфина России № 03-04-05-01/12 от 24 января 2008 г.
При совершении любых сделок с недвижимым имуществом в договоре должна быть указана цена этого имущества . При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже (обмене) считается незаключенным (ст. 555 Гражданского кодекса РФ).
Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.
В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.
Подтверждение: п. 1, 2 ст. 568 Гражданского кодекса РФ.
Тот факт, что обмениваемое сторонами сделки имущество имеет разную рыночную стоимость, сам по себе не свидетельствует о неравноценности обмениваемых товаров. В данной ситуации определяющим будет воля сторон сделки на признание данных товаров равноценными.
Следовательно, при отсутствии в договоре условия о доплате соответствующей суммы стороне, передающей более дорогой товар, обмениваемые товары (работы, услуги) считаются равноценными .
Подтверждение: п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 69 от 24 сентября 2002 г.
Вывод : в договоре мены необходимо указать стоимость недвижимости. При этом, если в договоре не будет прямо указано, что имущество не равноценное, то стоимость обмениваемых квартир будет равной.
Если гражданин продаст (обменяет) в 2016 г. объект недвижимости (дом), приобретенный ранее в 2014 году, необходимо уплатить НДФЛ.
При определении налоговой базы по НДФЛ необходимо учитывать все доходы физического лица, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах ( п. 1 ст. 210 Налогового кодекса РФ ).
Доходы налоговых резидентов от продажи недвижимого имущества облагаются НДФЛ по ставке 13 процентов (абз. 2 пп. 5 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 224 Налогового кодекса РФ).
Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) в частности доходы, от продажи недвижимого имущества (их долей), находящего в собственности налогового резидента по НДФЛ в течение минимального предельного срока , за соответствующий налоговый период.
В целях освобождения от уплаты НДФЛ на основании ст. 217.1 Налогового кодекса РФ минимальный предельный срок владения объектом недвижимости составляет три года для имущества, право собственности на которое получено:
– в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
– в результате приватизации;
– по договору ренты с пожизненным содержанием и иждивением.
В остальных случаях для освобождения от уплаты НДФЛ продавец должен владеть недвижимостью пять лет.
При этом доходы физического лица от продажи объекта недвижимости сравниваются с его кадастровой стоимостью по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Если доход меньше, то в целях налогообложения НДФЛ он принимается равным кадастровой стоимости объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
Субъектам РФ предоставлено право уменьшить вплоть до нуля:
– минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества;
– размер понижающего коэффициента.
Подтверждение: ст. 217.1 Налогового кодекса РФ.
Указанный порядок применяется к объектам недвижимости, приобретенным в собственность гражданами после 1 января 2016 года ( ч. 3 ст. 4 Федерального закона № 382-ФЗ от 29 ноября 2014 г. , письмо Минфина России № 03-04-05/38226 от 2 июля 2015 г.).
Исходя из изложенного доходы, полученные от продажи недвижимого имущества, приобретенного в собственность до 1 января 2016 года и находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, освобождаются от обложения НДФЛ в случае, если данное имущество не использовалось в предпринимательской деятельности (письмо Минфина России № 03-04-05/10118 от 24 февраля 2016 г.).
При продаже недвижимого имущества (приобретенного до 1 января 2016 г.), которое не использовалось в предпринимательской деятельности и находилось в собственности гражданина менее трех лет, этот гражданин, признаваемый резидентом РФ для целей НДФЛ, вправе:
– воспользоваться имущественным вычетом в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе и не превышающем в целом 1 000 000 руб.;
– либо уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведённых им и документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Подтверждение: п. 3 ст. 210, п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ.
Гражданин может выбрать любой способ уменьшения суммы, полученной от продажи имущества. Применить оба способа одновременно нельзя (письмо ФНС России № 3-5-04/1174 от 5 августа 2009 г.). Какой конкретно способ выбрать, решает сам гражданин (письмо ФНС России № ЕД-4-3/2254 от 12 февраля 2013 г.).
Имущественный налоговый вычет по доходам, полученным от продажи имущества, может применяться неоднократно. Налоговый кодекс РФ не содержит каких-либо ограничений на этот счет. Таким образом, вычет при продаже имущества можно использовать столько раз, сколько раз будут совершаться операции по его продаже (письмо Минфина России № 03-04-05/7-68 от 25 февраля 2010 г.).
Налоговый вычет при продаже имущества предоставляет только налоговая инспекция по местожительству. Получение такого вычета у работодателя законодательством не предусмотрено. За уменьшением дохода от продажи имущества на сумму расходов по его приобретению также необходимо обратиться в налоговую инспекцию.
Подтверждение: ст. 220, п.2 ст. 229 Налогового кодекса РФ.
Сумму налогооблагаемого дохода и сумму, уменьшающую его, – вычета или расходов нужно заявить по окончании календарного года, в котором получены доходы от продажи имущества путем подачи декларации по НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором получен доход (7 ст. 220 , п. 1 ст. 229 Налогового кодекса РФ ).
Данный ответ подготовлен на основании информации, содержащейся в вопросе. Если в вопросе имелась в виду другая ситуация, необходимо ее конкретизировать, изложив как можно более подробно. В таком случае ответ может быть получен с большей долей точности .
Актуален на 18.10.2016