Вопрос:
В 2008 была приобретена квартира (новостройка). Как инвестор. Потом строительство было заморожено в связи с кризисом и достраивали силами ТСЖ. Поэтому свидетельство на право собственности получено только в 2016 г. по суду. В 2016 году квартиру продали за 2 млн. руб. И купили в другом регионе за 2 млн руб. Как это отразится в 3 ндфл и сколько будет налог. Имущественный налоговый вычет использовался в сумме 700000 руб. в 2009 г.
Ответ:
Ответ подготовлен, исходя из следующих допущений:
— физическое лицо является налоговым резидентом по НДФЛ (ст. 207 Налогового кодекса РФ);
— квартира в новостройке приобретена за счёт собственных средств (не работодателя и иных лиц, когда вычет при покупке не предоставляется), и не у взаимозависимого лица (ст. 105.1 Налогового кодекса РФ);
— квартира в новостройке приобретена на территории России;
— квартира в новостройке была приобретена в 2008 году и тогда же она была передана физическому лицу по акту приёма-передачи, т.е. часть новостройки (достроенная) была сдана, а другая часть – достроена не была в связи с кризисом. Следовательно, право на имущественный вычет по НДФЛ при приобретении жилья возник у гражданина в 2008 году, и он полностью (в полном размере, т.е. в сумме 700 тыс. руб.) использовал его в 2009 году. Если это не так, просьба уточнить условия вопроса.
В декларации по НДФЛ за 2016 год гражданин должен будет указать доход, полученный от продажи «первой» квартиры», а также праве заявить имущественный вычет в сумме расходов на её приобретение либо в размере 1 млн. руб. С полученной таким образом разницы нужно будет рассчитать налог (по ставке 13 процентов).
Поскольку имущественный вычет, связанный с приобретением «первой» квартиры, в 2009 году был использован гражданином полностью, то заявить имущественный вычет в 2016 году (ни с «первой», ни со «второй» и ни с какой квартиры) он не сможет (как, впрочем, уже и никогда в будущем).
Имущественные налоговые вычеты бывают, в частности, связанные:
— с продажей (уступкой) гражданами объектов недвижимого имущества, а также доли (долей) в нем,
— с приобретением (строительством) гражданами на территории России жилых домов (квартир, комнат) или доли (долей) в них.
Подтверждение: п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ.
Гражданин вправе воспользоваться каждым из указанных имущественных налоговых вычетов при условии, что ранее имущественным налоговым вычетом, предусмотренным пп. 3 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ, он не воспользовался.
Подтверждение: письма Минфина России № 03-04-05/67056 от 19 ноября 2015 г., № 03-04-05/63971 от 6 ноября 2015 г.
Имущественный вычет при продаже жилья
Если гражданин продаст в 2016 г. объект недвижимости (квартиру), приобретённый в 2016 году ранее, необходимо уплатить НДФЛ.
При определении налоговой базы по НДФЛ необходимо учитывать все доходы физического лица, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах ( п. 1 ст. 210 Налогового кодекса РФ ).
Доходы налоговых резидентов от продажи недвижимого имущества облагаются НДФЛ по ставке 13 процентов (абз. 2 пп. 5 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 224 Налогового кодекса РФ).
Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) в частности доходы, от продажи недвижимого имущества (их долей), находящего в собственности налогового резидента по НДФЛ в течение минимального предельного срока , за соответствующий налоговый период.
В целях освобождения от уплаты НДФЛ на основании ст. 217.1 Налогового кодекса РФ минимальный предельный срок владения объектом недвижимости составляет три года для имущества, право собственности на которое получено:
– в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
– в результате приватизации;
– по договору ренты с пожизненным содержанием и иждивением.
В остальных случаях для освобождения от уплаты НДФЛ продавец должен владеть недвижимостью пять лет .
В рассматриваемой ситуации право собственности на квартиру получено в 2016 году, поэтому при продаже её в 2016 году необходимые для освобождения пять лет не прошли.
При этом доходы физического лица от продажи объекта недвижимости сравниваются с его кадастровой стоимостью по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Если доход меньше, то в целях налогообложения НДФЛ он принимается равным кадастровой стоимости объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7 .
Субъектам РФ предоставлено право уменьшить вплоть до нуля:
– минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества;
– размер понижающего коэффициента.
Подтверждение: ст. 217.1 Налогового кодекса РФ.
Указанный порядок применяется к объектам недвижимости, приобретенным в собственность гражданами после 1 января 2016 года ( ч . 3 ст. 4 Федерального закона № 382-ФЗ от 29 ноября 2014 г. , письмо Минфина России № 03-04-05/38226 от 2 июля 2015 г.)
При продаже недвижимого имущества (ранее приобретенного по договору купли – продажи), которое не использовалось в предпринимательской деятельности и находилось в собственности гражданина менее пяти лет, этот гражданин, признаваемый резидентом РФ для целей НДФЛ, вправе:
– воспользоваться имущественным вычетом в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе и не превышающем в целом 1 000 000 руб.;
– либо уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведённых им и документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Подтверждение: п. 3 ст. 210 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ.
Гражданин может выбрать любой способ уменьшения суммы, полученной от продажи имущества. Применить оба способа одновременно нельзя (письмо ФНС России № 3-5-04/1174 от 5 августа 2009 г.). Какой конкретно способ выбрать, решает сам гражданин (письмо ФНС России № ЕД-4-3/2254 от 12 февраля 2013 г.).
Имущественный налоговый вычет по доходам, полученным от продажи имущества, может применяться неоднократно. Налоговый кодекс РФ не содержит каких-либо ограничений на этот счет. Таким образом, вычет при продаже имущества можно использовать столько раз, сколько раз будут совершаться операции по его продаже (письмо Минфина России № 03-04-05/7-68 от 25 февраля 2010 г.).
Налоговый вычет при продаже имущества предоставляет только налоговая инспекция по местожительству. Получение такого вычета у работодателя законодательством не предусмотрено. За уменьшением дохода от продажи имущества на сумму расходов по его приобретению также необходимо обратиться в налоговую инспекцию.
Подтверждение: ст. 220, п.2 ст. 229 Налогового кодекса РФ.
Сумму налогооблагаемого дохода и сумму, уменьшающую его, – вычета или расходов нужно заявить по окончании календарного года, в котором получены доходы от продажи имущества путем подачи декларации по НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором получен доход (7 ст. 220 , п. 1 ст. 229 Налогового кодекса РФ ).
Имущественный вычет при приобретении жилья
В рассматриваемой ситуации имущественный вычет, связанный с приобретением «первой» квартиры, в 2009 году был использован гражданином полностью, поэтому заявить имущественный вычет в 2016 году (ни с «первой», ни со «второй» и ни с какой квартиры) он не сможет (как, впрочем, уже и никогда в будущем).
Федеральным законом № 212-ФЗ " от 23 июля.2013г. , вступившим в силу 1 января 2014 года, внесены существенные изменения в статью 220 Налогового кодекса РФ, касающиеся, в частности, возможности получения имущественного налогового вычета до полного использования его предельного размера без ограничения количества объектов недвижимого имущества, расходы по приобретению или строительству которых могут учитываться в составе имущественного налогового вычета.
При этом исходя из положений пункта 2 статьи 2 Закона № 212-ФЗ нормы указанного Закона применяются к налогоплательщикам, которые впервые обращаются в налоговые органы за предоставлением имущественного налогового вычета по объектам недвижимого имущества, в отношении которых документы, подтверждающие право на получение имущественного налогового вычета, датированы с 1 января 2014 года .
Подтверждение: ст. 2 Федерального закона № 212-ФЗ от 23 июля 2013 г. , письма Минфина России № 03-04-05/64925 от 16 декабря 2014 г., № 03-04-05/42793 от 27 августа 2014 г. , № 03-04-05/35550 от 21 июля 2014 г., № 03-04-05/51477 от 28 ноября 2013 г. , № 03-04-05/45699 от 28 октября 2013 г., № 03-04-05/44997 от 24 октября 2013 г.
Вывод: в рассматриваемой ситуации гражданин вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом только с одного объекта – «первой» квартиры, приобретённой (право вычета на которую возникло) в 2008 году. Получить вычет с каких-либо других объектов, в частности, с приобретённой в 2016 году («второй») квартиры, он больше не сможет никогда.
Данный ответ подготовлен на основании информации, содержащейся в вопросе. Если в вопросе имелась в виду другая ситуация, необходимо её конкретизировать, изложив как можно более подробно. В таком случае ответ может быть получен с большей долей точности.
Актуально на дату: 06.09.2016