Вопрос:
Физ. лицо продает 2 земельных участка, которые ранее были им приобретены за 250000 руб. каждый.
Первый участок в собственности менее 3-х лет продает за 1100000 руб., второй в собственности более 5 лет за 1000000 руб.
Как правильно рассчитать сумму налога, которую он должен заплатить в бюджет?
Ответ:
В соответствии с п. 2 Регламента бухгалтерской консультации к производству "Службой консалтинга" принимаются вопросы, относящиеся к тематике:
– бухгалтерский учет;
– налоги (сборы), взносы;
– расчеты по договорам (в т. ч. трудовым, гражданско-правовым);
– кадровый учет.
При этом вопросы, требующие расчётов по числовым данным Пользователя, рассмотрению не подлежат.
Вместе с тем сообщаем следующее.
Ответ подготовлен исходя из следующих допущений:
– земельные участки не связаны с использованием их в предпринимательской деятельности;
– физическое лицо является налоговым резидентом по НДФЛ (ст. 207 Налогового кодекса РФ).
Относительно первого земельного участка
Порядок следующий.
Земельные участки относятся к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ).
По общему правилу доходы, полученные физическим лицом от продажи своего недвижимого имущества, находящегося в собственности менее трёх лет (как в рассматриваемой ситуации), подлежат обложению НДФЛ (пп. 2 п. 1 ст. 228 Налогового кодекса РФ ).
Доходы налоговых резидентов от продажи недвижимого имущества облагаются НДФЛ по ставке 13 процентов (абз. 2 пп. 5 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 224 Налогового кодекса РФ).
При продаже земельного участка, который не использовался в предпринимательской деятельности и находился в собственности гражданина менее трёх лет, этот гражданин, признаваемый резидентом РФ для целей НДФЛ, вправе:
– воспользоваться имущественным вычетом в размере в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе и не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
– либо уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведённых им и документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Подтверждение: пп. 1 – 2 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ.
При реализации имущества (в рассматриваемой ситуации – земельного участка), находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета (в рассматриваемой ситуации – сумма, не превышающая 1 000 000 руб.) распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договорённости между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).
Подтверждение: пп. 3 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ.
Отметим, что применить имущественный налоговый вычет (в рассматриваемой ситуации – в сумме, не превышающей 1 000 000 руб.) нельзя, если продаваемый объект недвижимости (в рассматриваемой ситуации – земельный участок) использовался в предпринимательской деятельности физического лица.
Подтверждение: пп. 4 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ.
Относительно второго земельного участка
Порядок следующий.
Доходы, получаемые физическими лицами, от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, а также при продаже иного имущества, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более (как в рассматриваемой ситуации) НДФЛ не облагаются.
При этом данная льгота не распространяется на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.
Подтверждение: п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ .
Согласно разъяснениям Минфина России, в указанной норме слова «непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями» означают «фактически» или «действительно» используемого индивидуальными предпринимателями (письмо Минфина России № 03-04-05/38689 от 18 сентября 2013 г. ).
То есть, если гражданин утратил статус ИП на момент продажи объектов, но, когда был предпринимателем, использовал это имущество в предпринимательской деятельности, он не вправе воспользоваться данным освобождением. Доход от продажи имущества должен облагаться НДФЛ по ставке 13 процентов.
Подтверждение: письма Минфина России № 03-04-05/3-716 от 9 июня 2012 г. , № 03-04-05/8-352 от 22 марта 2012 г., № 03-04-05/3-273 от 7 марта 2012 г.
Вывод: если недвижимое имущество (в частности, земельный участок) используется или использовалось ранее в предпринимательской деятельности, на доходы от реализации такого имущества льгота, связанная с освобождением от уплаты НДФЛ не применяется. Указанные доходы облагаются налогом в соответствии с применяемой предпринимателем системой налогообложения, либо НДФЛ по ставке 13 процентов, если собственник утратил статус предпринимателя на момент продажи.
Актуально на дату: 02.02.2015