Вопрос:
В 2008 была приобретена новостройка (квартира) Как инвестор за 1800 т.р.. Потом строительство было заморожено в связи с кризисом и достраивали силами ТСЖ (расходы 234 т.р.). Поэтому свидетельство на право собственности получено только в 2016 г. по суду. В 2017 году квартиру продали за 2 млн. руб. Можно ли зачесть расходы на покупку квартиры (инвестиц 1800 т.р+234 т.р..) с доходами Как это отразится в 3 ндфл? И какими документами подтвердить расходы?
Ответ:
Зачесть расходы можно. Сделать это нужно на основании документов, которые подтверждают фактическое несение расходов на приобретение этого имущества (инвестиционный договор, платежные документы и др.), законодательством перечень подтверждающих документов не ограничен.
Если гражданин продаст в 2017 г. объект недвижимости (квартиру), ранее приобретённый в 2016 году, необходимо уплатить НДФЛ.
При определении налоговой базы по НДФЛ необходимо учитывать все доходы физического лица, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах ( п. 1 ст. 210 Налогового кодекса РФ ).
Доходы налоговых резидентов от продажи недвижимого имущества облагаются НДФЛ по ставке 13 процентов (абз. 2 пп. 5 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 224 Налогового кодекса РФ).
Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) в частности доходы, от продажи недвижимого имущества (их долей), находящего в собственности налогового резидента по НДФЛ в течение минимального предельного срока , за соответствующий налоговый период.
В целях освобождения от уплаты НДФЛ на основании ст. 217.1 Налогового кодекса РФ минимальный предельный срок владения объектом недвижимости составляет три года для имущества, право собственности на которое получено:
– в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
– в результате приватизации;
– по договору ренты с пожизненным содержанием и иждивением.
В остальных случаях для освобождения от уплаты НДФЛ продавец должен владеть недвижимостью пять лет .
Срок нахождения недвижимости в собственности определяется с даты государственной регистрации права собственности на это имущество или долю в нем. Эта дата указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на недвижимость или выписке из ЕГРН.
Подтверждение: п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ, ч. 1 ст. 28 Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 г., ч. 1, 7 ст. 21 Федерального закона № 360-ФЗ от 03 июля 2016 г.
В рассматриваемой ситуации право собственности на квартиру получено в 2016 году, поэтому при продаже её в 2017 году необходимые для освобождения пять лет не прошли.
При этом доходы физического лица от продажи объекта недвижимости сравниваются с его кадастровой стоимостью по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Если доход меньше, то в целях налогообложения НДФЛ он принимается равным кадастровой стоимости объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7 .
Субъектам РФ предоставлено право уменьшить вплоть до нуля:
– минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества;
– размер понижающего коэффициента.
Подтверждение: ст. 217.1 Налогового кодекса РФ .
Указанный порядок применяется к объектам недвижимости, приобретенным в собственность гражданами после 1 января 2016 года ( ч . 3 ст. 4 Федерального закона № 382-ФЗ от 29 ноября 2014 г. , письмо Минфина России № 03-04-05/38226 от 2 июля 2015 г. )
При продаже недвижимого имущества (ранее приобретенного по договору купли – продажи), которое не использовалось в предпринимательской деятельности и находилось в собственности гражданина менее пяти лет, этот гражданин, признаваемый резидентом РФ для целей НДФЛ, вправе:
– воспользоваться имущественным вычетом в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе и не превышающем в целом 1 000 000 руб.;
– либо уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведённых им и документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Подтверждение: п. 3 ст. 210 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ.
Гражданин может выбрать любой способ уменьшения суммы, полученной от продажи имущества. Применить оба способа одновременно нельзя (письмо ФНС России № 3-5-04/1174 от 5 августа 2009 г.). Какой конкретно способ выбрать, решает сам гражданин (письмо ФНС России № ЕД-4-3/2254 от 12 февраля 2013 г.).
Имущественный налоговый вычет по доходам, полученным от продажи имущества, может применяться неоднократно. Налоговый кодекс РФ не содержит каких-либо ограничений на этот счет. Таким образом, вычет при продаже имущества можно использовать столько раз, сколько раз будут совершаться операции по его продаже (письмо Минфина России № 03-04-05/7-68 от 25 февраля 2010 г.).
Налоговый вычет при продаже имущества предоставляет только налоговая инспекция по местожительству. Получение такого вычета у работодателя законодательством не предусмотрено. За уменьшением дохода от продажи имущества на сумму расходов по его приобретению также необходимо обратиться в налоговую инспекцию.
Подтверждение: ст. 220, п.2 ст. 229 Налогового кодекса РФ.
Сумму налогооблагаемого дохода и сумму, уменьшающую его, – вычета или расходов нужно заявить по окончании календарного года, в котором получены доходы от продажи имущества путем подачи декларации по НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором получен доход ( 7 ст. 220 , п. 1 ст. 229 Налогового кодекса РФ ).
Вывод : гражданин при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов от продажи квартиры на сумму фактически произведенных на основании инвестиционного договора и других документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этой квартиры .
Подтверждение: письмо Минфина РФ № 03-04-07/29913 от 25 мая 2015 г.
Отметим, что перечень фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества, равно как и перечень подтверждающих документов, законодательством не ограничен.
Относительно декларации
Заполнять в декларации нужно соответствующие листы. Так, при продаже квартиры, находящегося в РФ заполнить в декларации нужно Титульный лист, Раздел 1, Раздел 2, а также Лист А. Для того, чтобы заявить имущественный вычет по доходам от продажи квартиры, нужно заполнить лист Д2.
Форма Декларации состоит из титульного листа , разделов 1 , 2 , листов А , Б , В , Г , Д1 , Д2 , Е1 , Е2 , Ж , З , И .
Титульный лист формы Декларации содержит общие сведения о налогоплательщике.
Раздел 1 содержит итоговые сведения о суммах налога, подлежащих уплате (доплате) в бюджет/возврату из бюджета.
Раздел 2 служит для исчисления налоговой базы и сумм налогов по доходам, облагаемым по различным налоговым ставкам.
Титульный лист , разделы 1 , 2 подлежат обязательному заполнению всеми налогоплательщиками, представляющими Декларацию.
Листы А , Б , В , Г , Д1 , Д2 , Е1 , Е2 , Ж , З , И формы Декларации используются для исчисления налоговой базы и сумм налога и заполняются по необходимости.
Лист А заполняется по доходам, подлежащим налогообложению, полученным от источников в Российской Федерации, за исключением доходов от предпринимательской, адвокатской деятельности и частной практики.
Доход от продажи квартиры отражается в листе А декларации по форме 3-НДФЛ .
Лист Д2 используется для расчета имущественных налоговых вычетов по доходам от продажи имущества , от изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, установленных статьёй 220 Налогового кодекса РФ .
Подтверждение: п. 2.1 Порядка , утв. Приказом ФНС России № ММВ-7-11/671 от 24 декабря 2014 г.
Для определения суммы имущественного вычета исходя из фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с его приобретением заполняются пп. 1.3. листа Д2.
В пп. 1.3.1 рассчитывается общая сумма доходов от продажи недвижимости или долей в ней.
В пп. 1.3.2 указывается сумма фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением недвижимости или долей в ней.
Данный ответ подготовлен на основании информации, содержащейся в вопросе. Если в вопросе имелась в виду другая ситуация, необходимо ее конкретизировать, изложив как можно более подробно. В таком случае ответ может быть получен с большей долей точности .
Актуально на дату: 30.01.2017