Вопрос:
Индивидуальный предприниматель имеет в собственности участок и нежилое помещение. Находится на общем режиме налогообложения и ЕНВД. Может ли ИП как физическое лицо заключить договор аренды на это помещение и землю с юридической организацией? Будет ли этот доход являться предпринимательским? Какие налоги с этого дохода нужно заплатить?
Ответ:
Относительно предпринимательской деятельности гражданина
Законодательно ответ на данный вопрос не урегулирован.
Гражданин, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя, одновременно обладает двойным статусом: как субъект предпринимательской деятельности (индивидуальный предприниматель) и как физическое лицо.
Все имущество индивидуального предпринимателя подразделяется на личное и используемое им в предпринимательской деятельности. При этом юридически указанное имущество не разграничено.
Подтверждение: п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ.
Предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (ст. 2 Гражданского кодекса РФ).
Индивидуальные предприниматели - физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, главы крестьянских (фермерских) хозяйств. Физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них настоящим Кодексом, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.
Подтверждение: ст. 11 Налогового кодекса РФ.
ФНС России № ЕД-2-3/125 от 25 февраля 2013 г. перечисляет следующие признаки предпринимательской деятельности:
- изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
- учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок;
- взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;
- устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.
Сведения о видах предпринимательской деятельности, которыми занимается ИП (в виде кодов по ОКВЭД), содержатся в ЕГРИП. Поэтому, если ИП начал заниматься новым видом деятельности, в течение 3 рабочих дней он должен подать заявление об изменении (или дополнении) соответствующих сведений.
Подтверждение: пп. «о» п. 2, п. 5 ст. 5 Федерального закона №4 129-ФЗ от 8 августа 2001 г.
В инспекцию подаётся заявление о внесении в ЕГРИП изменений по форме № Р24001, приведённой в Приложении № 14 к Приказу ФНС России № ММВ-7-6/25 от 25 января 2012г.
Мнение Минфина России в письме № 03-11-11/42962 от 15 октября 2013 г.: если физическое лицо зарегистрировано в качестве ИП и в ЕГРИП указан вид деятельности по сдаче в аренду соответствующего имущества, то доходы от передачи такого имущества в аренду учитываются в порядке, предусмотренном для ИП, а не для физического лица.
Оптимальный вариант: Предприниматель может обратиться в Минфин России или ФНС России за разъяснениями налогового законодательства. Сделать это нужно письменно, подробно изложив имеющуюся проблему, а при необходимости приложить к запросу документы, касающиеся задаваемого вопроса. В письме целесообразно привести аргументы, подтверждающие наиболее выгодную для предпринимателя позицию.
Запрос в контролирующие ведомства можно сформировать с помощью сервиса интернет-бухгалтерии "Моё дело" – "Электронная отчетность"/"Написать письмо в гос. орган" .
Официальный ответ контролирующих ведомств освобождает от налоговой ответственности и пеней за просрочку уплаты налогов (сборов), если нарушение законодательства было допущено из-за того, что предприниматель следовал данным в этом документе разъяснениям (пп. 3 п. 1 ст. 111 , п. 8 ст. 75 Налогового кодекса РФ).
Относительно того, какие налоги нужно заплатить
Если доходы не облагаются в рамках предпринимательской деятельности, то необходимо уплатить НДФЛ с данного дохода.
Если доходы облагаются в рамках предпринимательской деятельности, то по общему правилу, доходы облагаются в рамках ОСНО.
Индивидуальный предприниматель при осуществлении деятельности по сдаче в аренду нежилого помещения и земельного участка может применять следующие системы налогообложения:
– ОСНО (по умолчанию);
– ЕНВД (при соблюдении определённых условий).
– ПСН (если ИП получит патент в установленном порядке и при соблюдении определённых условий).
Если ИП применяет ОСНО
ИП (как вновь зарегистрированный, так и уже работающий), не изъявивший желание перейти на какой-либо спецрежим, т.е. по умолчанию, считается применяющим ОСНО.
В рассматриваемом случае по общему правилу ИП должен платить НДФЛ (п. 1 ст. 207, абз. 4 п. 2 ст. 11, пп. 4 п. 1 ст. 208, пп. 1 п. 1 ст. 227 Налогового кодекса РФ).
Кроме того, ИП по общему правилу должен будет платить НДС (абз. 3 п. 1 ст. 143 Налогового кодекса РФ).
Что касается ЕНВД, то данную систему налогообложения можно применять только в отношении определенных видов деятельности и если индивидуальный предприниматель, оказывающий такие услуги, соответствует критериям плательщика ЕНВД (численность, статус налогоплательщика и т.д.).
ЕНВД можно применять, в частности, в отношении следующих видов деятельности:
– предоставления в аренду мест для стоянки автомототранспорта и услуг по хранению автомототранспорта на платных стоянках (за исключением штрафных автостоянок);
– предоставления в аренду торговых мест , расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, и объектов нестационарной торговой сети (кроме предоставления в аренду автозаправочных и автогазозаправочных станций);
– предоставления в аренду земельных участков для размещения на них объектов торговли и (или) общественного питания (кроме предоставления в аренду земельных участков для размещения автозаправочных и автогазозаправочных станций);
Подтверждение: п. 2-3 ст. 346.26 , ст. 346.27 Налогового кодекса РФ.
Ответ на данный вопрос и дополнительная информация по нему содержится в Сервисе по следующим ссылкам:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-30023
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-30426
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-30240
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-30438
Также при определенных условиях предприниматель вправе применять ПСН в при сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности (пп. 19 п. 2 ст. 346.43 Налогового кодекса РФ)
Вправе применять, когда одновременно выполняются следующие условия:
– в субъекте РФ, на территории которого индивидуальный предприниматель оказывает данные услуги, введена ПСН;
– соблюдены все критерии признания плательщиком ПСН;
– получен патент на данный вид деятельности, где указаны сведения о каждом из объектов недвижимости, которые будут сдаваться в аренду (внаем);
– жилые и нежилые помещения, дачи, земельные участки, предназначенные для передачи в аренду (внаем), принадлежат индивидуальному предпринимателю на праве собственности (пп. 19 п. 2 ст. 346.43 Налогового кодекса РФ );
– данные услуги являются платными. При этом не имеет значения, в какой форме (наличной, безналичной, смешанной) и кто (гражданин, организация) оплачивает услуги (письма Минфина России № 03-11-12/29445 от 25 июля 2013 г. , № 03-11-11/162 от 20 мая 2013 г. , № 03-11-12/14 от 1 февраля 2013 г. (в отношении разных видов деятельности, по которым возможно применение ПСН) – их выводы справедливы и по арендным услугам).
Вместе с тем при применении ПСН в отношении арендных услуг нужно учитывать следующие особенности (основанные в т. ч. на требованиях гражданского законодательства):
1. Количество объектов и площадь помещений, передаваемых в аренду (внаем), определяются на основании договоров аренды (найма), заключаемых арендодателем (наймодателем) с конкретными арендаторами (нанимателями). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 607 Гражданского кодекса РФ ).
При этом если в субъекте РФ размер дохода при сдаче в аренду (внаем) жилых и нежилых помещений установлен в расчете на один обособленный объект , то:
– когда в аренду (внаем) сдается помещение по частям (например, квартира или жилой дом по частям, т.е. по комнатам) – число объектов для целей ПСН будет соответствовать количеству отдельных площадей целого помещения, указанных в качестве объектов аренды (найма) в заключенных договорах (договоре). То есть патент в данном случае будет один на несколько объектов;
– когда в аренду (внаем) сдается жилое помещение целиком (квартира, жилой дом) – объект будет один, и патент необходимо получить только на него.
Подтверждение: пп. 3 п. 8 ст. 346.43 Налогового кодекса РФ , письма Минфина России № 03-11-09/31390 от 30 июня 2014 г. (доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № ГД-4-3/22487 от 30 октября 2014 г. ), № 03-11-11/50538 от 22 ноября 2013 г. , № 03-11-12/30611 от 31 июля 2013 г. , № 03-11-12/23297 от 20 июня 2013 г. , ФНС России № ГД-3-3/3296 от 30 сентября 2014 г.
2. При смене арендатора по какому-либо объекту, указанному в патенте, патент продолжает действовать в отношении этого объекта. Обязанность по получению нового патента или применению другого налогового режима по доходам от его аренды не возникает.
3. Если индивидуальный предприниматель сдает в аренду объекты, которые не указаны в патенте, то по доходам от сдачи в аренду этих объектов он вправе применять иной режим налогообложения . Либо при сдаче в аренду таких объектов он может получить новый патент и применять в отношении них ПСН.
4. Если плательщик имеет два и более патентов на сдачу имущества в аренду (внаем), то при неуплате налога (стоимости патента) в установленные сроки он теряет право на применение ПСН только в отношении того патента, уплата по которому была просрочена.
Подтверждение: пп. 19 п. 2 ст. 346.43 Налогового кодекса РФ , письма Минфина России № 03-11-09/31390 от 30 июня 2014 г. (доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № ГД-4-3/22487 от 30 октября 2014 г. ), № 03-11-11/22110 от 12 мая 2014 г. , № 03-11-09/12205 от 12 апреля 2013 г. (доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № ЕД-4-3/8777 от 16 мая 2013 г. ), № 03-11-10/11254 от 5 апреля 2013 г. (доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № ЕД-4-3/10450 от 7 июня 2013 г. ).
5. При передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности у индивидуального предпринимателя частично (в определенной доле), нужно учитывать следующее. Участник долевой собственности может распорядиться только принадлежащей ему долей в праве (п. 1, 2 ст. 209, п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса РФ). Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, производится по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ ). Поэтому при применении ПСН передача в аренду части имущества, находящегося в общей долевой собственности, возможна только при согласии всех ее участников. В случае, когда все собственники объекта недвижимости являются арендодателями, каждый из собственников – индивидуальных предпринимателей, решивший перейти на ПСН , получает один патент на те части объекта, передаваемого в аренду, которые принадлежат ему на праве долевой собственности.
Подтверждение: письма Минфина России № 03-11-09/51543 от 14 октября 2014 г. , № 03-11-12/30611 от 31 июля 2013 г.
6. Если индивидуальный предприниматель в отношении услуг по передаче в аренду недвижимого имущества применяет только ПСН, то следующие виды доходов, полученные от арендаторов этого имущества, также признаются полученными в рамках данного спецрежима:
– суммы возмещения убытков (ущерба, упущенной выгоды), неустоек (штрафов, пеней), предусмотренные договором аренды;
– компенсация при расторжении договора аренды по инициативе арендатора;
– возмещение арендатором стоимости коммунально-эксплуатационных услуг, если такое условие предусмотрено договором аренды.
Подтверждение: письма Минфина России № 03-11-09/55209 от 16 декабря 2013 г. (доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № ГД-4-3/479 от 17 января 2014 г. ), № 03-11-12/16633 от 14 мая 2013 г.
Ответ на данный вопрос содержится в Сервисе по следующей ссылке:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-15795;
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-15754;
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-15730;
Актуально на дату: 19.02.2015