Вопрос:
ООО на ОСНО в 2015 г. приобрело недвижимое имущество. В текущем году, возможно, произойдет продажа данного имущества. Под какие налоги попадет при совершении данной операции (продаже) организация?
Организация без оборота, сдаются нулевые декларации, кроме налога на имущества. В 2015 г. декларацию по налогу на прибыль сдали нулевую.
Ответ:
Подпадает под налог на прибыль и НДС (по общему правилу).
Относительно налога на прибыль
Финансовый результат (прибыль или убыток) от реализации амортизируемого имущества (в т.ч. недвижимости) нужно определить в порядке, предусмотренном пп.1, 3 п. 1 ст. 268 Налогового кодекса РФ, по следующей формуле:
| Доход (выручка) от реализации амортизируемого имущества | – | Остаточная стоимость амортизируемого имущества | – | Расходы, связанные с реализацией амортизируемого имущества | = | Прибыль (убыток) от реализации амортизируемого имущества |
Доход (выручку) от реализации амортизируемого имущества нужно определять исходя из всех поступлений, связанных с расчетами по данной сделке (п.1, 2 ст. 249 Налогового кодекса РФ), без включения налогов, предъявленных покупателям (в частности, без НДС) (пп. 2 п. 1 ст. 248, п. 19 ст. 270 Налогового кодекса РФ). Момент его признания зависит от метода учета доходов и расходов, который организация применяет при расчете налога на прибыль:кассового метода или метода начисления.
Остаточная стоимость реализуемого амортизируемого имущества определяется по-разному:
– при продаже основного средства, амортизация по которому начислялась линейным или нелинейным методом;
– при продаже нематериального актива, амортизация по которому начислялась линейным или нелинейным методом.
Полного перечня расходов, связанных с продажей амортизируемого имущества, налоговое законодательство не содержит. Примерами таких расходов могут быть расходы по оценке, хранению, обслуживанию и транспортировке реализуемого имущества.
Подтверждение: абз. 6 пп. 3 п. 1 ст. 268 Налогового кодекса РФ .
Момент признания расходов, уменьшающих доход от реализации амортизируемого имущества, зависит от применяемого метода учета доходов и расходов:кассового метода илиметода начисления (п. 1 ст. 272, п. 3 ст. 273 Налогового кодекса РФ).
При использовании метода начисления доход от реализации недвижимого имущества нужно признавать на дату передачи такого имущества покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче имущества ( абз. 2 п. 3 ст. 271 Налогового кодекса РФ ).
Прибыль от реализации амортизируемого имущества (т.е. превышение доходов над расходами) учитывается при расчете налога на прибыль в общем порядке.
Убыток от реализации амортизируемого имущества (т.е. превышение расходов над доходами) нужно учитыватьв особом порядке ( п. 3 ст. 268 Налогового кодекса РФ).
В аналогичном порядке определяется финансовый результат от реализации амортизируемого имущества, переведенного на консервацию, в том числе на срок более трех месяцев ( письмо Минфина России № 03-03-01-04/1/253 от 12 мая 2005 г. ). Несмотря на то, что в случае принятия решения о консервации имущества на срок более трех месяцев оно исключается из состава амортизируемого, его реализация свидетельствует о включении его в оборот (т.е. расконсервации и восстановлении в составе амортизируемых активов).
Мнение ФНС России: о необходимости применения указанного порядка при реализации имущества, переведенного на консервацию на срок более трех месяцев, свидетельствует и невозможность (необоснованность) определения финансового результата в ином порядке (например, как при реализации прочего имущества). При реализации прочего имущества полученные доходы уменьшаются в том числе на цену его приобретения (создания) ( пп. 2 п. 1 ст. 268 Налогового кодекса РФ ), что в данном случае приведет к повторному учету расходов в части стоимости имущества, списанной через амортизацию до момента консервации объекта. А это недопустимо ( п. 5 ст. 252 Налогового кодекса РФ).
Подтверждение: письмо № СД-4-3/59 от 12 января 2016 г. (его выводы применимы и в условиях действия новой редакции ст. 256 Налогового кодекса РФ в части стоимостного ограничения).
Прекращать начислять амортизацию по реализованному основному средству (недвижимости) нужно с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошло окончательное выбытие этого объекта, в т.ч. при его продаже.
Подтверждение: п. 5,6 ст. 259.1, п.8,10,13 ст. 259.2, п. 2 ст. 322 Налогового кодекса РФ.
Ответ на данный вопрос содержится в Сервисе по следующим ссылкам:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-1201
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-30735
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-1854
Относительно НДС
Объектом обложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории России как на возмездной, так и на безвозмездной основе ( пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ ).
Товаром для целей налогообложения является любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации ( п. 3 ст. 38 Налогового кодекса РФ).
Вывод: при реализации объектов основных средств (в т.ч. недвижимого имущества) необходимо начислять НДС (исключение – случаи, указанные в п. 2 ст. 146, ст. 149 Налогового кодекса РФ).
Если организация реализует недвижимое имущество (здание, сооружение, помещение), то начислять НДС нужно на наиболее раннюю из следующих дат:
– на день передачи объекта недвижимости покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче объекта;
– на день оплаты (частичной оплаты) объекта покупателем.
Подтверждение: п. 1, 16 ст. 167 Налогового кодекса РФ.
При этом конкретный момент начисления НДС зависит от условий передачи и оплаты недвижимого имущества.
Продавец получает аванс, а затем передает объект
В этом случае налогоплательщик-продавец в общем порядке начисляет НДС дважды:
– в момент поступления предоплаты;
– в момент передачи объекта. При этом ранее начисленная сумма НДС (в размере налога, исчисленного со стоимости переданного недвижимого имущества) в этот же момент принимается к вычету.
Подтверждение: п. 14 ст. 167,п. 8 ст. 171, п. 6 ст. 172 Налогового кодекса РФ.
На дату передачи права собственности на объект недвижимости – дату государственной регистрации перехода права собственности к покупателю – налоговая база не определяется вне зависимости от того, когда произошла такая передача – до или после передачи объекта (п. 3 ст. 167 Налогового кодекса РФ, письмо Минфина России № 03-07-11/74052 от 17 декабря 2015 г.).
Счета-фактуры продавец выставляет в общем порядке не позднее пяти календарных дней после дня:
– получения предоплаты;
– составления передаточного акта или иного документа о передаче объекта.
Подтверждение: п. 2 ст. 6.1, п.3,16 ст. 167 Налогового кодекса РФ, письмо Минфина России № 03-07-11/66306 от 22 декабря 2014 г.
Продавец передает объект, а затем получает оплату
В этом случае НДС нужно начислить единожды на день передачи объекта недвижимости покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче объекта ( п. 1 ст. 167 Налогового кодекса РФ).
Счет-фактуру продавец выставляет не позднее пяти календарных дней после дня составления передаточного акта или иного документа о передаче объекта ( письмо Минфина России № 03-07-11/66306 от 22 декабря 2014 г.).
На дату оплаты и на дату передачи права собственности на объект недвижимости (дату государственной регистрации перехода права собственности) налоговая база повторно не определяется вне зависимости от того, когда произошла такая передача – до или после передачи объекта или его оплаты (п. 3 ст. 167 Налогового кодекса РФ, письмо Минфина России № 03-07-11/74052 от 17 декабря 2015 г.).
Продавец продает уже переданный ранее объект
Возможна ситуация, когда реализуемый объект недвижимости уже находится у его покупателя на каком-либо законном основании (например, по договору аренды, ссуды и т.д.) и его повторная передача не требуется.
В этом случае НДС нужно начислить единожды на день заключения договора реализации объекта недвижимости, поскольку объект недвижимости признается переданным покупателю с этого момента. Счет-фактуру продавец выставляет не позднее пяти календарных дней после дня заключения договора.
Подтверждение: п. 2 ст. 224 Гражданского кодекса РФ , п. 1 ст. 167 Налогового кодекса РФ .
На дату оплаты и на дату передачи права собственности на объект недвижимости налоговая база в этом случае также не определяется (п. 3 ст. 167 Налогового кодекса РФ, письмо Минфина России № 03-07-11/74052 от 17 декабря 2015 г.).
Продавец передает объект уже после регистрации перехода права собственности
Объект недвижимости может передаваться покупателю уже после заключения договора и государственной регистрации перехода права собственности. Это может быть прямо предусмотрено договором или являться следствием фактических взаимоотношений продавца и покупателя по исполнению договора ( ст. 556 Гражданского кодекса РФ). Документ о передаче объекта недвижимости покупателю не является обязательным для такой регистрации ( Постановление Президиума ВАС РФ № 5785/11 от 20 сентября 2011 г. ).
В этом случае на дату государственной регистрации перехода права собственности к покупателю налоговая база также не определяется ( п. 3 ст. 167 Налогового кодекса РФ).
При этом в зависимости от условий передачи объекта и его оплаты налогоплательщик-продавец в общем порядке начисляет НДС:
– дважды – в момент поступления предоплаты, если денежные средства получены им до передачи объекта, и в момент такой передачи. При этом ранее начисленная сумма НДС (в размере налога, исчисленного со стоимости переданного недвижимого имущества) в этот же момент принимается к вычету;
– единожды в момент передачи объекта, если такая передача предшествует поступлению оплаты.
Счета-фактуры в этих случаях выставляются продавцом также в общем порядке (не позднее пяти календарных дней после дня передачи объекта или поступления предоплаты).
Подтверждение: п. 14 ст. 167,п. 8 ст. 171, п. 6 ст. 172 Налогового кодекса РФ.
Ответ на данный вопрос содержится в Сервисе по следующей ссылке:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-17632
Относительно налога на имущество организаций
Исключать объект имущества из налоговой базы по налогу на имущество организаций нужно начинаяс месяца, следующего за тем, в котором имущество, признаваемое объектом налогообложения, выведено из состава основных средств, то есть списано с баланса со счетов01 "Основные средства" или 03 "Доходные вложения в материальные ценности".
Исключение – основные средства, списанные с баланса в декабре (они исключаются из расчета налоговой базы с месяца их выбытия). Это объясняется тем, что расчет налога производится исходя из остаточной стоимости имущества, сформированной в бухгалтерской отчетности и отраженной в балансе организации на 1-е число каждого месяца, начиная с 1 января. Остаточная стоимость на конец календарного года (т.е. среднегодовая стоимость за налоговый период) берется с учетом произведенных за 31 декабря операций, свидетельствующих о наличии и движении основных средств и их остаточной стоимости.
Подтверждение: п. 1,2,4 ст. 376 Налогового кодекса РФ, письмо Минфина России № 03-05-05-01/55 от 15 июля 2011 г.
При этом дата выбытия объектов определяется на основании первичного учетного документа по форме, утвержденной организацией в учетной политике для целей бухучета (ч.1, 4 ст. 9 Федерального закона № 402-ФЗ от 6 декабря 2011 г.). Например, акта приемки-передачи основного средства ( п. 81 Методических указаний, утв. Приказом Минфина России № 91н от 13 октября 2003 г.).
Подтверждение: п. 4 письма Минфина России № 03-03-04/1/301 от 26 октября 2005 г.
Если процедура выбытия основного средства занимает продолжительное время, имущество может быть списано со счета 01 (исключено из объекта налогообложения) только по окончании процедуры выбытия. При этом его остаточная стоимость списывается со счета 01 насчет 91 "Прочие доходы и расходы" ( п. 31 ПБУ 6/01). До тех пор пока демонтаж основного средства не закончен, из налоговой базы по налогу на имущество его исключать нельзя.
Подтверждение: п исьмо Минфина России № 03-05-06-01/24 от 3 апреля 2007 г.
Ответ на данный вопрос содержится в Сервисе по следующей ссылке:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-20786
Данный ответ подготовлен на основании информации, содержащейся в вопросе. Если в вопросе имелась в виду другая ситуация, необходимо её конкретизировать, изложив как можно более подробно. В таком случае ответ может быть получен с большей долей точности.
Актуален на 23.05.2016