Налог при продаже квартиры

Вопрос:

Квартира приобретена по договору переуступки в 2013 году за 1 450 000 рублей, Дом введен в эксплуатация в 2013 году, дольщик зарегистрировал право собственности на квартиру в августе 2017, кадастровая стоимость 4 000 000 рублей. Вопрос возникает ли у собственника налог с продажи квартиры если продавать квартиру в сентября 2017 года за 1 500 000 рублей

Ответ:

Ответ подготовлен, исходя из следующих допущений:
— имущество не использовалось в предпринимательской деятельности (например, не предоставлялось в аренду);
— физическое лицо – продавец в период владения квартирой не был зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя;
— физическое лицо является налоговым резидентом по НДФЛ (ст. 207 Налогового кодекса РФ);
— соответствующим субъектом РФ не уменьшены минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества и размер понижающего коэффициента.

Да, в рассматриваемой ситуации обязанность уплатить НДФЛ возникнет.

По общему правилу при продаже имущества, принадлежащего гражданам на праве собственности, они самостоятельно рассчитывают и уплачивают НДФЛ в бюджет исходя из суммы полученного дохода ( пп. 2 п. 1 ст. 228 Налогового кодекса РФ ). При этом вид реализуемого имущества (движимое, недвижимое) в данном случае значения не имеет.

Исключение: необлагаемые доходы от продажи объектов недвижимого имущества (долей в указанному имуществе) с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 Налогового кодекса РФ , а также иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более ( п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ ).
Данное правило применяется вне зависимости от места нахождения имущества (в России или за ее пределами) при условии, что нормами международного договора, заключенного Россией с соответствующим государством, не предусмотрены иные правила налогообложения доходов, полученных от продажи данного имущества ( ст. 7 Налогового кодекса РФ , письмо ФНС России № ЕД-3-3/4062 от 9 ноября 2012 г. (в отношении исчисления НДФЛ при продаже квартиры за границей) – его выводы верны в условиях действия новой редакции п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ );

Доходы налоговых резидентов от продажи недвижимого имущества облагаются НДФЛ по ставке 13 процентов (абз. 2 пп. 5 п. 1 ст. 208 , п. 1 ст. 224 Налогового кодекса РФ).

Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) в частности доходы от продажи недвижимого имущества (их долей), находящего в собственности налогового резидента по НДФЛ в течение минимального предельного срока , за соответствующий налоговый период ( ст. 217.1 Налогового кодекса РФ ).

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимости составляет три года для имущества, право собственности на которое получено:
– в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
– в результате приватизации;
– по договору ренты с пожизненным содержанием и иждивением.
В остальных случаях для освобождения от уплаты НДФЛ продавец должен владеть недвижимостью пять лет.

При этом доходы физического лица от продажи объекта недвижимости сравниваются с его кадастровой стоимостью по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Если доход меньше, то в целях налогообложения НДФЛ он принимается равным кадастровой стоимости объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Субъектам РФ предоставлено право уменьшить вплоть до нуля:
– минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества;
– размер понижающего коэффициента.

Подтверждение: ст. 217.1 Налогового кодекса РФ .

Указанный порядок применяется к объектам недвижимости, приобретенным в собственность гражданами после 1 января 2016 года ( ч . 3 ст. 4 Федерального закона № 382-ФЗ от 29 ноября 2014 г. , письмо Минфина России № 03-04-05/38226 от 2 июля 2015 г. )

При продаже недвижимого имущества (ранее приобретенного по договору купли – продажи), которое находилось в собственности гражданина менее минимального срока, этот гражданин, признаваемый резидентом РФ для целей НДФЛ, вправе:

— воспользоваться имущественным вычетом в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе и не превышающем в целом 1 000 000 руб.;

— либо уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведённых им и документально подтверждённых расходов , связанных с приобретением этого имущества.

Подтверждение: п. 3 ст. 210 , п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ.

Гражданин может выбрать любой способ уменьшения суммы, полученной от продажи имущества . Применить оба способа одновременно нельзя ( письмо ФНС России № 3-5-04/1174 от 5 августа 2009 г. ). Какой конкретно способ выбрать, решает сам гражданин ( письмо ФНС России № ЕД-4-3/2254 от 12 февраля 2013 г. ).

Применить имущественный налоговый вычет возможно только в отношении имущества, которое не использовалось в предпринимательской деятельности, в том числе и в случае, когда на момент продажи гражданин уже утратил статус ИП ( пп. 4 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ , письма Минфина России № 03-04-05/13338 от 9 марта 2017 г.,№ 03-04-05/46458 от 8 августа 2016 г.,№ 03-04-05/25690 от 4 мая 2016 г., № 03-04-05/22398 от 19 апреля 2016 г.).

Вывод: физлицу следует подать декларацию по НДФЛ (по форме 3-НДФЛ) за 2017 год и уплатить налог в установленный законодательством срок.

Декларацию по НДФЛ и соответствующие документы необходимо подать в налоговую инспекцию не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором получен доход ( п. 1 ст. 229 Налогового кодекса РФ ).

В случаях, когда последний день срока приходится на день, признаваемый в соответствии с законодательством Российской Федерации выходным и (или) нерабочим праздничным днем, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.
Подтверждение: п. 7 ст. 6.1 Налогового кодекса РФ .

Ответ на данный вопрос содержится в Сервисе, который Вы можете найти по запросу "НДФЛ продажа недвижимости":
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-23133 ;
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-36312 ;
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/117-950 .

Вывод :

В рассматриваемой ситуации минимальный предельный срок владения объектом недвижимости на момент продажи этого объекта не истёк. Следовательно, в рассматриваемой ситуации облагаемый доход составит 2 800 000 руб. (4 000 000 x 0,7), который больше, чем выручка, полученная гражданином по договору купли-продажи (1 500 000 руб.).

При этом гражданин вправе либо применить имущественный вычет в размере 1 млн. руб. (по умолчанию, т.е. без предоставления никаких подтверждающих документов), либо уменьшить сумму облагаемого дохода на сумму фактически произведённых им и документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением этого имущества, которая в рассматриваемой ситуации равна 1 450 000 руб.

Таким образом, в любом случае в рассматриваемой ситуации у гражданина возникнет НДФЛ к уплате.

Если гражданин выберет вариант уменьшения дохода на сумму фактических расходов на приобретение квартиры, тоНДФЛ будет равен 175 500 ((2 800 000 – 1 450 000) x 13%) руб.

Данный ответ подготовлен на основании информации, содержащейся в вопросе. Если в вопросе имелась в виду другая ситуация, необходимо ее конкретизировать, изложив как можно более подробно. В таком случае ответ может быть получен с большей долей точности.

Актуален на 13.09.2017