Вопрос:
Организация-застройщик на УСН д-р осуществляет долевое строительство квартир. По окончании строительства не все квартиры оказались проданными.
На каком счете учитывать данные объекты после гос.регистрации собственности с целью последующей продажи?
Какие налоги заплатит организация в будущем при реализации данных объектов?
Ответ:
Относительно бухучета
Учитывать нужно на счете 43 "Готовая продукция".
Расходы застройщика, связанные с возведением объектов строительства, отражаются в бухучете с применением кредита счета 08 "Вложения во внеоборотные активы" субсчета 08-3 "Строительство объектов основных средств".
В дальнейшем аккумулированная на 08 счете стоимость капитальных вложений списывается на:
– счет 01 "Основные средства" – при принятии, застройщиком (заказчиком) объектов, законченных строительством, к учету в качестве основных средств;
– счет 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" (86) – при сдаче законченных строительством объектов участнику долевого строительства, перечислившему средства на строительство объектов;
– счет 43 "Готовая продукция" , 90 "Продажи" – при принятии к учету (при продаже) объектов, законченных строительством и предназначенных для продажи по договорам купли-продажи , а также при совмещении функций субъектов инвестиционной деятельности инвестора, застройщика и подрядчика.
Подтверждение: п. 1.4, 2.3 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, письмо Минфина России № 07-05-03/02 от 18 мая 2006 г.
Таким образом, учет квартир, построенных застройщиком с целью их дальнейшей реализации, отразить нужно проводкой:
ДЕБЕТ 43 КРЕДИТ 08.3
– отражена стоимость готовых для продажи квартир.
Подтверждение: Инструкция к Плану счетов.
В дальнейшем реализация квартир проводится в бухгалтерском учете как обычная реализация готовой продукции с учетом особенностей признания выручки при реализации недвижимости, права собственности на которую подлежат государственной регистрации (с использованием счета 45).
Дополнительная информация по данному вопросу содержится в Сервисе, которую Вы можете найти по ссылкам:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-21344
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-22699
Государственная пошлина за регистрацию права собственности на построенную квартиру включается в фактическую себестоимость квартиры (абз. 3, 10 п. 6 ПБУ 5/01).
Выручку от продажи квартиры, учтенной в качестве продукции для дальнейшей реализации, отразить нужно в составе доходов от обычных видов деятельности с использованием счета 90-1 "Выручка".
Отразить в бухучете выбытие (продажу) квартиры нужно в тот момент, когда такое выбытие фактически имело место, независимо от факта государственной регистрации права собственности за покупателем. Для отражения выбывшего объекта недвижимости до момента признания доходов и расходов от его выбытия может использоваться счет 45 "Товары отгруженные", аналитический счет, например, "Переданные объекты недвижимости".
На дату государственной регистрации перехода права собственности выручка от реализации квартиры включается в состав доходов от обычных видов деятельности (п. 5, 6.1, пп. "г" п. 12 ПБУ 9/99, письмо Минфина России № 07-02-10/20 от 22 марта 2011 г.). При этом производится запись по дебету счета 62 и кредиту счета 90-1. Одновременно фактическая себестоимость квартиры списывается со счета 45 в дебет счета 90-2.
Реализацию квартиры покупателю отразить нужно в следующем порядке:
ДЕБЕТ 45 КРЕДИТ 43
– квартира передана покупателю;
ДЕБЕТ 62 (73) КРЕДИТ 90.1
– признана выручка от продажи квартиры;
ДЕБЕТ 90.2 КРЕДИТ 45
– списана стоимость проданной квартиры;
ДЕБЕТ 51 (50) КРЕДИТ 62 (73)
– получена от покупателя оплата за квартиру.
Подтверждение: Инструкция к Плану счетов.
Относительно налогового учета
Доходы от реализации квартир нужно учесть при расчете единого налога в рамках УСН.
При определении финансового результата от реализации товаров (готовой продукции) в целях расчета единого налога при УСН нужно:
– учесть доход (выручку) от продажи ;
– списать расходы на создание готовой продукции и их реализацию (только при применении объекта налогообложения в виде разницы между доходами и расходами ).
Выручку от реализации квартир нужно определять как сумму поступлений в денежной и (или) натуральной форме, связанных с расчетами за продажи, включая сумму авансов, полученных в счет предстоящей поставки ). Исключение: не нужно учитывать поступления в виде необлагаемых доходов .
При реализации квартир с предоставлением покупателю скидок , связанных с изменением цены, выручку от реализации следует определять в фактически поступивших суммах с учетом предоставленных покупателям скидок ( п. 1 ст. 346.17 Налогового кодекса РФ , письмо Минфина России № 03-11-06/2/7121 от 11 марта 2013 г. ).
Подтверждение: п. 1 , 2 ст. 249, ст. 346.15 Налогового кодекса РФ.
Величина (размер) выручки должна быть подтверждена документально ( п. 1.1 Порядка , утв. Приказом Минфина России № 135н от 22 октября 2012 г.).
Доходы при УСН (в т. ч. выручка) признаются по мере оплаты ( п. 1 ст. 346.17 Налогового кодекса РФ ).
Расходы, связанные с производством и реализацией готовой продукции, вправе учесть только плательщики УСН с объектом налогообложения в виде разницы между доходами и расходами и при выполнении всех следующих условий:
– расходы произведены;
– задолженность перед контрагентом погашена (путем перечисления денег на банковский счет, выдачи из кассы или иным способом).
Также все расходы должны быть экономически обоснованны и документально подтверждены.
Подтверждение: ст. 252 , п. 2 ст. 346.17 Налогового кодекса РФ.
Причем в уменьшение налоговой базы по УСН принимаются только расходы, поименованные в п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ , например, такие:
– материальные расходы , которые признаются с учетом следующих особенностей . Причем их не нужно разделять на прямые и косвенные и распределять на незавершенное производство ;
– суммы входного НДС, предъявленного поставщиками при приобретении товаров (работ, услуг);
– расходы на оплату труда, которые учитываются в следующем порядке ;
– расходы на рекламу (при выполнении определенных условий ).
Данный ответ подготовлен на основании информации, содержащейся в вопросе. Если в вопросе имелась в виду другая ситуация, необходимо ее конкретизировать, изложив как можно более подробно. В таком случае ответ может быть получен с большей долей точности.
Актуален на 18.01.2017