Вопрос:
Мы ООО на ОСНО. Занимаемся продажей компьютерной и оргтехники. Один из заказчиков хочет с нами рассчитаться квартирой (без НДС) для дальнейшей перепродажи нами. Нужны ли какие то специальные основания для перепродажи квартиры? Какие налоги при этом возникают?
Ответ:
Ответ подготовлен исходя из допущения, что ООО получает в оплату от заказчика квартиру в доме, введенном в эксплуатацию, а не имущественное право на квартиру в строящемся доме.
Квартира, приобретенная для продажи, подлежит учету в составе товаров. Никаких специальных оснований для реализации такого имущества в общем случае не возникает.
Вместе с тем, необходимо учитывать, что крупные сделки и сделки с заинтересованностью в определенных случаях подлежат одобрению. Данный порядок различается для:
– крупной сделки (сделки, на которую уставом организации распространяется порядок одобрения крупных сделок), заключаемой в особом порядке АО и ООО ( ст. 79 Федерального закона № 208-ФЗ от 26 декабря 1995 г. , ст. 46 Федерального закона № 14-ФЗ от 8 февраля 1998 г. );
– или сделки с заинтересованностью, заключаемой в особом порядке АО и ООО ( ст. 83 Федерального закона № 208-ФЗ от 26 декабря 1995 г. , ст. 45 Федерального закона № 14-ФЗ от 8 февраля 1998 г. ).
Если указанный порядок одобрения не соблюдается, сделка может быть признана недействительной по решению суда ( п. 1 ст. 166 , п. 1 ст. 167 , п. 1 ст. 173.1 Гражданского кодекса РФ, абз. 4 п. 20 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 90, Пленума ВАС РФ № 14 от 9 декабря 1999 г. ).
Налог на прибыль
Ответ подготовлен исходя из допущения, что организация применяет метод начисления.
Квартира, предназначенная для продажи, признается товаром (п. 3 ст. 38 Налогового кодекса РФ).
При этом налогоплательщик имеет право сформировать стоимость приобретения товаров с учетом расходов, связанных с их приобретением. Порядок формирования стоимости приобретения товаров определяется в учетной политике для целей налогообложения. Стоимость приобретения товаров, отгруженных, но не реализованных на конец месяца, не включается налогоплательщиком в состав расходов, связанных с производством и реализацией, до момента их реализации ( ст. 320 Налогового кодекса РФ).
Таким образом, расходы, связанные с приобретением квартиры (в частности, оплата госпошлины за государственную регистрацию права собственности на квартиру – пп. 1, 40 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса РФ), могут быть учтены как в стоимости квартиры, так и в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией. В последнем случае дожидаться реализации квартиры для учета данных расходов не нужно.
При реализации квартиры организация вправе уменьшить доходы от такой операции :
– на стоимость ее приобретения, определяемую в соответствии с принятой организацией учетной политикой;
– на сумму расходов, непосредственно связанных с такой реализацией.
Подтверждение: пп. 3 п. 1 ст. 268 Налогового кодекса РФ.
При использовании метода начисления доход от реализации недвижимого имущества нужно признавать на дату передачи такого имущества покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче имущества ( абз. 2 п. 3 ст. 271 Налогового кодекса РФ ).
Вывод: в налоговом учете момент признания выручки от реализации недвижимого имущества не зависит от даты регистрации прав него.
НДС
Операция по реализации жилых помещений не облагается НДС, если организация не отказалась от этого освобождения в порядке, установленном п. 5 ст. 149 Налогового кодекса РФ ( пп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ).
Налоговое законодательство не содержит требования к организациям о необходимости уведомлять налоговую инспекцию о начале применения льготы по НДС. Никакого заявления, уведомления об этом подавать не надо. Достаточно, чтобы деятельность организации отвечала условиям, перечисленным в соответствующем пункте ст. 149 Налогового кодекса РФ , дающем право на освобождение. О том, что организация начала применять льготу, налоговая инспекция узнает из предоставленной декларации по НДС.
Организация вправе отказаться от льготы по операциям, перечень которых приведен в п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ ( п. 5 ст. 149 Налогового кодекса РФ ).
Причем отказ может быть применен только в отношении всех операций, предусмотренных тем или иным подпунктом п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ . Не допускается , чтобы подобные операции освобождались или не освобождались от налогообложения в зависимости от того, кто является покупателем соответствующих товаров (работ, услуг). При этом по операциям, предусмотренным другими подпунктами этого пункта, от льготы можно не отказываться ( письмо ФНС России № ШТ-6-03/784 от 8 августа 2006 г. ).
Отказаться от льготы можно не меньше чем на год . Для этого до 1-го числа квартала, начиная с которого не будет применяться льгота , в налоговую инспекцию нужно подать соответствующее заявление ( п. 5 ст. 149 Налогового кодекса РФ ).
Если организация не будет применять льготу, ей необходимо начислить НДС с реализации в общем порядке (п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ).
Если организация не отказалась от освобождения от НДС в порядке, предусмотренном п. 5 ст. 149 Налогового кодекса РФ, то у нее может возникнуть обязанность по ведению раздельного учета.
В таких случаях раздельному учету подлежат:
– доходы, полученные от таких операций;
– понесенные расходы;
– суммы входного НДС по товарам (работам, услугам, имущественным правам), которые используются в них (в том числе по общехозяйственным расходам).
Исключение – случай, когда по итогам квартала доля совокупных расходов на приобретение, производство и (или) реализацию товаров (работ, услуг, имущественных прав), не облагаемых НДС , не превышает 5 процентов от общей величины расходов на приобретение, производство и (или) реализацию товаров (работ, услуг, имущественных прав). В этом случае налогоплательщик имеет право не вести раздельный учет НДС. Тогда суммы входного НДС между операциями можно не распределять, а принять к вычету в полном объеме (как по прямым расходам, относящимся только к облагаемой или только к необлагаемой деятельности, так и по общим расходам, относящимся к обоим видам операций).
Подтверждение: п. 4 ст. 149 , абз. 5 , 7 п. 4 ст. 170, п. 10 ст. 165 , абз. 3 п. 3 ст. 172 , п. 1 , 6 ст. 166 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России № 03-07-11/48590 от 19 августа 2016 г. , № 03-07-11/55775 от 18 декабря 2013 г. , № 03-07-11/225 от 2 августа 2012 г. , № 03-04-11/143 от 8 июля 2004 г. , ФНС России № ЕД-4-3/12919 от 3 августа 2012 г. , № АС-4-3/7801 от 16 мая 2011 г. , № ШС-6-3/827 от 13 ноября 2008 г.
Налог на имущество
Квартира, учтенная в составе товаров, может облагаться налогом на имущество исходя из кадастровой стоимости, если в регионе, где находится квартира, введена уплата налога по квартирам, не учитываемым в бухучете в составе ОС, исходя из кадастровой стоимости .
Объектом налогообложения в общем случае признается движимое и недвижимое имущество, которое относится по правилам бухучета к основным средствам с учетом особенностей, предусмотренных в отношении объектов недвижимости, облагаемых исходя из кадастровой стоимости (в частности, в общем случае – условия о наличии права собственности на объект, которое возникает после государственной регистрации такого права) (п. 1 , 2 ст. 374, ст. 378.2 Налогового кодекса РФ).
Исключение – жилые дома (жилые помещения), не учитываемые на балансе в качестве основных средств (в порядке, установленном для ведения бухучета – например, квартиры, учтенные как товар) и облагаемые по кадастровой стоимости. Они могут формировать объект налогообложения, даже если не учитываются на балансе как основные средства ( пп. 4 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ ).
Подтверждение: письма Минфина России № 03-05-04-01/4770 от 2 февраля 2016 г. , № 03-05-05-01/2969 от 26 января 2016 г. , № 03-05-05-01/74010 от 17 декабря 2015 г. , № 03-05-05-01/24062 от 21 мая 2014 г. , ФНС России № БС-4-11/10837 от 6 июня 2014 г. (в части, не противоречащей действующему законодательству).
Налоговая база по объектам, поименованным в пп. 4 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ (т.е. по жилым домам (жилым помещениям), не учитываемым на балансе в качестве основных средств в порядке, установленном для ведения бухучета ), определяется российскими организациями, а также иностранными организациями, ведущими деятельность в России через постоянные представительства, как их кадастровая стоимость только при выполнении следующих условий :
– объект недвижимости признается объектом налогообложения налогом на имущество (п. 1 , 4 ст. 374 Налогового кодекса РФ);
– региональными властями принят соответствующий закон ( п. 2 ст. 372 , п. 2 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ);
– до принятия такого закона в данном субъекте РФ в установленном порядке утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества ( п. 2 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ ).
Если хотя бы одно из вышеуказанных условий по объектам, поименованным в пп. 4 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ, не выполняется, базу по налогу на имущество по ним определять не нужно.
Подтверждение: п. 3 ст. 12 , п. 2 ст. 372 , п. 2 , 7 , 10 , пп. 2-3 п. 12 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России № 03-05-04-01/4770 от 2 февраля 2016 г. , № 03-05-05-01/2969 от 26 января 2016 г. , № 03-05-05-01/74010 от 17 декабря 2015 г. , № 03-05-05-01/15779 от 23 марта 2015 г. , № 03-05-04-01/38983 от 6 августа 2014 г. (доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № ПА-4-11/16089 от 14 августа 2014 г. ), № 03-05-05-01/11682 от 18 марта 2014 г. , ФНС России № БС-4-11/10837 от 6 июня 2014 г. (в части, не противоречащей действующему законодательству).
Субъекты РФ, в которых введена уплата налога на имущество исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости, приведены в таблице .
Например, в Удмуртской республике норма об уплате налога на имущество исходя из кадастровой стоимости в отношении жилых домов (жилых помещений), не учитываемых на балансе в качестве основных средств в порядке, установленном для ведения бухучета, в настоящее время не введена.
Дополнительная информация по данному вопросу содержится в Сервисе, которую Вы можете найти по ссылкам:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-36790
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/117-345
Данный ответ подготовлен на основании информации, содержащейся в вопросе. Если в вопросе имелась в виду другая ситуация, необходимо ее конкретизировать, изложив как можно более подробно. В таком случае ответ может быть получен с большей долей точности.
Актуален на 28.11.2016