Вопрос:
приобретение у застройщика в строящемся доме квартиры по цене 3 000 000 рублей в 2018 году. В этом же году хочу продать. за 3 000 000 руб. Какой налог я оплачу? Есть ли варианты снижения налога.
Ответ:
Ответ подготовлен, исходя из следующих допущений:
– вопрос задан от имени физического лица;
– квартира в строящемся доме приобретена не для использования в предпринимательских целях (например, сдачи в аренду).
К сожалению, из вопроса не понятно, что именно будет продавать гражданин – оформленную в собственность квартиру или имущественное право по договору уступки права требования по договору участия в долевом строительстве.
Гражданин в обоих случаях вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведённых им и документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением этого имущества (или имущественного права). Соответственно, если цена продажи квартиры (или имущественного права) равна сумме расходов на ее приобретение, то налоговая база равна нулю. При этом сохраняется обязанность по предоставлению декларации по НДФЛ с копиями документов, подтверждающих сумму доходов от продажи квартиры (или имущественного права) и сумму расходов на ее приобретение.
Доходы, получаемые от продажи объекта недвижимости, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом и более. При этом минимальный предельный срок владения объектом составляет три года для имущества, право собственности на которое получено:
– в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
– в результате приватизации;
– по договору ренты с пожизненным содержанием и иждивением.
В остальных случаях для освобождения от уплаты НДФЛ продавец должен владеть недвижимостью пять лет.
Подтверждение: ст. 217.1 Налогового кодекса РФ .
Срок владения недвижимостью при ее продаже определяется моментом государственной регистрации права собственности за продавцом, то есть исходя из даты регистрации перехода права собственности, указанной в выписке ЕГРП (свидетельстве о регистрации прав), независимо от фактической даты приобретения данного имущества ( письмо Минфина России № 03-04-05/47339 от 12 августа 2016 г. ).
Кроме того, доходы гражданина от продажи объекта недвижимости сравниваются с его кадастровой стоимостью по состоянию на 1 января года, в котором произведена государственная регистрация перехода права собственности, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Если доход меньше, то в целях налогообложения НДФЛ он принимается равным кадастровой стоимости объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
При этом субъектам РФ предоставлено право уменьшить вплоть до нуля:
– минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества. Например, на территории Ставропольского края предельный пятилетний срок снижен до трех лет ( Закон Ставропольского края № 22-КЗ от 9 марта 2016 г. );
– размер понижающего коэффициента.
Указанный порядок применяется к объектам недвижимости, приобретенным в собственность гражданами после 1 января 2016 года ( ч. 3 ст. 4 Федерального закона № 382-ФЗ от 29 ноября 2014 г. , письмо Минфина России № 03-04-05/38226 от 2 июля 2015 г. ).
Доходы налоговых резидентов от продажи недвижимого имущества облагаются НДФЛ по ставке 13 процентов (абз. 2 пп. 5 п. 1 ст. 208 , п. 1 ст. 224 Налогового кодекса РФ).
При продаже недвижимого имущества, которое не использовалось в предпринимательской деятельности и находилось в собственности гражданина менее минимального срока, этот гражданин, признаваемый резидентом РФ для целей НДФЛ, вправе:
– воспользоваться имущественным вычетом в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе и не превышающем в целом 1 000 000 руб.;
– либо уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведённых им и документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Подтверждение: п. 3 ст. 210, п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ.
Гражданин может выбрать любой способ уменьшения суммы, полученной от продажи имущества. Применить оба способа одновременно нельзя. Какой конкретно способ выбрать, решает сам гражданин.
Подтверждение: письма ФНС России № ЕД-4-3/2254 от 12 февраля 2013 г. , № 3-5-04/1174 от 5 августа 2009 г.
Если же гражданин не будет оформлять квартиру в собственность, а продаст имущественное право на квартиру в строящемся доме (по договору уступки права требования по договору участия в долевом строительств), то он имеет право только на имущественный вычет в виде фактически понесенных и документально подтвержденных расходов .
При продаже имущественного права на квартиру гражданин, признаваемый резидентом РФ для целей НДФЛ, вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведённых им и документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением этого имущественного права .
Подтверждение: п. 3 ст. 210, пп. 2 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России № 03-04-05/40392 от 27 июня 2017 г., № 03-04-06/34066 от 1 июня 2017 г.
Имущественный налоговый вычет по доходам, полученным от продажи имущества, может применяться неоднократно. Налоговый кодекс РФ не содержит каких-либо ограничений на этот счет. Таким образом, вычет при продаже имущества можно использовать столько раз, сколько раз будут совершаться операции по его продаже ( письмо Минфина России № 03-04-05/7-68 от 25 февраля 2010 г. ).
Налоговый вычет при продаже имущества предоставляет только налоговая инспекция по местожительству. Получение такого вычета у работодателя законодательством не предусмотрено. За уменьшением дохода от продажи имущества на сумму расходов по его приобретению также необходимо обратиться в налоговую инспекцию.
Подтверждение: ст. 220 , п. 2 ст. 229 Налогового кодекса РФ.
Сумму налогооблагаемого дохода и сумму, уменьшающую его, – вычета или расходов, нужно заявить по окончании календарного года, в котором получены доходы от продажи имущества путём подачи декларации по НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором получен доход ( 7 ст. 220 , п. 1 ст. 229 Налогового кодекса РФ ).
Подробный порядок и условия получения гражданином налоговых вычетов можно найти в Сервисе по ссылке:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/117-950
Данный ответ подготовлен на основании информации, содержащейся в вопросе. Если в вопросе имелась в виду другая ситуация, необходимо ее конкретизировать, изложив как можно более подробно. В таком случае ответ может быть получен с большей долей точности.
Актуален на 07.03.2018