Вопрос:
Физлицо А продает земельный участок, который находился в собственности с 2015г. ниже кадастровой стоимости другому физлицу Б. Физлицо Б в качестве вклада уставный капитал вносит земельный участок в ООО по цене за которую купил. Далее ООО (ОСН) оценивает земельный участок (привлекает независимого оценщика) и принимает к учету. Оценочная стоимость земли выше, чем приобретенная.
Вопрос:
1. Возникает ли НДФЛ у физлица А, как считать.
2. Бухгалтерский и налоговый учет земли у ООО .
3. Если физлицо по договору дарения передал физлицу Б этот земельный участок, у кого возникают обязанности по уплате НДФЛ
Ответ:
По вопросу 1
Ответ подготовлен исходя из допущения, что земельный участок получен в собственность физлица А в 2015 году, а продажа участка произведена в 2017 году.
Да, обязанность исчислить НДФЛ возникает.
По общему правилу доходы, полученные физическим лицом от продажи своего недвижимого имущества (приобретённого в собственность до 1 января 2016 года), находящегося в собственности менее трёх лет (как в рассматриваемой ситуации), подлежат обложению НДФЛ (пп. 2 п. 1 ст. 228 Налогового кодекса РФ).
Доходы налоговых резидентов от продажи недвижимого имущества, находящегося в России, облагаются НДФЛ по ставке 13 процентов (абз. 2 пп. 5 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 224 Налогового кодекса РФ).
В рассматриваемой ситуации право собственности на земельный участок получено физлицом А в 2015 году, поэтому при продаже его в 2017 году необходимые для освобождения от НДФЛ три года не прошли.
Поскольку в рассматриваемой ситуации земельный участок принадлежит физлицу А с 2015 г., то оснований для применения к доходу, полученному от продажи такого земельного участка, положений п. 5 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ отсутствуют.
Подтверждение: п. 3 ст. 4 Федерального закона № 382-ФЗ от 29 ноября 2014 г.
Соответственно, налогооблагаемая база в данном случае определяется исходя из фактически полученного физлицом А дохода, а не кадастровой стоимости земельного участка, умноженной на понижающий коэффициент (0,7).
При продаже недвижимого имущества (приобретённого в собственность до 1 января 2016 года), которое не использовалось в предпринимательской деятельности и находилось в собственности гражданина менее трёх лет, этот гражданин, признаваемый резидентом РФ для целей НДФЛ, вправе:
– воспользоваться имущественным вычетом в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе и не превышающем в целом 1 000 000 руб.;
– либо уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведённых им и документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Подтверждение: пп. 1, 2, 4 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ, письмо Минфина России № 03-04-05/42109 от 22 августа 2014 г.
Гражданин может выбрать любой способ уменьшения суммы, полученной от продажи имущества. Применить оба способа одновременно нельзя (письмо ФНС России № 3-5-04/1174 от 5 августа 2009 г.). Какой конкретно способ выбрать, решает сам гражданин (письмо ФНС России № ЕД-4-3/2254 от 12 февраля 2013 г.).
Вывод :
В рассматриваемой ситуации физлицо А должен рассчитать НДФЛ к уплате.
Налогооблагаемая база в данном случае определяется исходя из фактически полученного физлицом А дохода.
При этом физлицо А может воспользоваться имущественным вычетом в размере не превышающем 1 млн. руб., либо уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактически произведённых им и документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением земельного участка.
Другими словами, к такому участку (как к приобретённому в собственность до 1 января 2016 года) для целей расчёта НДФЛ не будет применяться значение кадастровой стоимости.
Однако если стороны договора являются взаимозависимыми лицами, то имеются налоговые риски, если налоговая инспекция сможет доказать, что продажа по цене ниже рыночной направлена на получение продавцом необоснованной налоговой выгоды.
Кроме того, у покупателя возникает материальная выгода (облагаемая НДФЛ) при приобретении товаров (работ, услуг) по гражданско-правовым договорам у взаимозависимого лица (организации, ИП или гражданина) по цене ниже рыночной ( пп. 2 п. 1 ст. 212 Налогового кодекса РФ ).
Случаи взаимозависимости лиц приведены в п. 2 ст. 105.1 Налогового кодекса РФ .
Например, при определенных обстоятельствах материальная выгода может возникнуть у работников, которым организация-работодатель продает квартиры по стоимости ниже рыночной ( письмо Минфина России № 03-04-06/6-293 от 27 сентября 2012 г. ).
Определить материальную выгоду нужно по формуле:
| Цена, по которой идентичные (однородные) товары (работы, услуги) реализуются третьим лицам, не являющимся взаимозависимыми | – | Цена товаров (работ, услуг), по которой они были проданы гражданину (получателю дохода в виде материальной выгоды) | = | Материальная выгода покупателя (гражданина) от приобретения товаров (работ, услуг) |
Подтверждение: п. 3 ст. 212 Налогового кодекса РФ .
При этом датой получения материальной выгоды является день перехода права собственности к покупателю (гражданину) на товары (работы, услуги) ( пп. 3 п. 1 ст. 223 Налогового кодекса РФ ). Например, в случае покупки квартиры фактической датой получения доходов в виде материальной выгоды следует считать день государственной регистрации права собственности на указанную квартиру (п. 1 , 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ, письмо Минфина России № 03-04-05/60411 от 27 ноября 2014 г. ).
Удержание НДФЛ производится налоговым агентом (организацией или ИП) при фактической выплате дохода за счет любых денежных средств (в т. ч. необлагаемых), в частности процентных доходов по вкладам в банках и т.п., с учетом ограничения в 50 процентов суммы выплаты.
Подтверждение: п. 4 ст. 226 Налогового кодекса РФ , письмо Минфина России № 03-04-06/51392 от 7 сентября 2015 г.
В случае невозможности в течение налогового периода (календарного года) исполнить обязанности налогового агента организации необходимо надлежащим образом уведомить об этом налоговую инспекцию и гражданина (получателя дохода) ( п. 5 ст. 226 Налогового кодекса РФ ).
Однако если имущество продано гражданином, не являющимся ИП, то продавец не исполняет обязанности налогового агента. Покупатель-гражданин, который приобрел имущество по цене ниже рыночной у взаимозависимого лица – гражданина, должен отразить налогооблагаемый доход в декларации по форме 3-НДФЛ и заплатить НДФЛ самостоятельно (п. 1 ст. 228 Налогового кодекса РФ).
Вывод :
При продаже участка за 1 млн. руб. в 2017 году НДФЛ к уплате составит 0 руб. (если физлицо А воспользуется своим правом применить имущественный вычет в сумме 1 млн. руб. или уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактически произведённых им и документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением земельного участка (которые составят не менее 1 млн. руб.). К такому участку (как к приобретённому в собственность до 1 января 2016 года) для целей расчёта НДФЛ не будет применяться значение кадастровой стоимости.
При этом если стороны договора являются взаимозависимыми лицами, то имеются налоговые риски, если налоговая инспекция сможет доказать, что продажа по цене ниже рыночной направлена на получение продавцом необоснованной налоговой выгоды.
Кроме того, если физлицо А и физлицо Б являются взаимозависимыми лицами, то у физлица Б (покупателя) возникает материальная выгода (разница между рыночной ценой и ценой покупки), которая облагается НДФЛ.
По вопросу 2
Ответ подготовлен исходя из допущения, что ООО применяет ОСНО и метод начисления для целей расчёта налога на прибыль.
Бухгалтерский учёт
В бухучете размер уставного капитала, зафиксированный в учредительных документах, нужно отразить на дату регистрации организации. Дело в том, что обязанность вести бухучет возлагается на организацию только с момента ее государственной регистрации ( п. 3 ст. 6 Федерального закона № 402-ФЗ от 6 декабря 2011 г. ).
Поэтому на дату государственной регистрации организации отражается задолженность учредителей по оплате вклада в уставный капитал по дебету счета 75.1 и кредиту счета 80. Причем для каждого учредителя (акционера, участника) организации к счетам 75.1 и 80 следует открыть отдельный субсчет.
Проводка будет следующей:
ДЕБЕТ 75.1 КРЕДИТ 80
– отражена задолженность учредителя по вкладу в уставный капитал.
Подтверждение: Инструкция к Плану счетов .
На дату оплаты уставного капитала созданной организации в бухучете организации нужно отразить поступление денежных средств, иных активов и одновременно погашение соответствующей задолженности учредителей (участников, акционеров).
Данное имущество принимается по стоимости, согласованной учредителями (участниками) организации и указанной в решении общего собрания участников (единственного участника) ( п. 9 ПБУ 6/01 , п. 8 ПБУ 5/01 ).
В общем случае проводки будут следующими:
ДЕБЕТ 51 (50, 52, 41, 10, 08, 04, ...) КРЕДИТ 75.1
– получены от учредителей (участников, акционеров) денежные средства (основные средства, нематериальные активы, материалы, товары и т.д.) в счет оплаты их доли в уставном капитале организации.
Подтверждение: Инструкция к Плану счетов .
Затраты на доведение поступившего объекта основных средств до состояния, пригодного к использованию, нужно отразить с использованием этих же счетов:
ДЕБЕТ 07 (08) КРЕДИТ 10 (68, 69, 70, 76...)
– отражены расходы, связанные с получением имущества в качестве вклада в уставный капитал.
Принимать к учёту основное средство, полученное в качестве вклада в уставный капитал, нужно по стоимости, согласованной с участниками (акционерами) организации ( с учетом требований законодательства о независимой оценке неденежного вклада в уставный капитал ).
В первоначальную стоимость основного средства также можно включить расходы организации, непосредственно связанные с получением и доведением имущества до состояния, пригодного к эксплуатации. В частности, такими расходами могут быть:
– суммы, уплачиваемые за доставку объекта и приведение его в состояние, пригодное для использования;
– суммы за информационные и консультационные услуги;
– таможенные пошлины и таможенные сборы;
– невозмещаемые налоги, госпошлина.
Общехозяйственные и иные аналогичные расходы в стоимость основного средства не включаются. Исключение – случаи, когда такие общие расходы непосредственно связаны с поступлением имущества в качестве вклада в уставный капитал.
Вывод: стоимость основных средств, полученных в качестве вклада в уставный капитал, можно определять по формуле:
| Стоимость основного средства (полученного как вклад в уставный капитал), согласованная с учредителями | + | Расходы, непосредственно связанные с получением основного средства и доведением его до состояния, пригодного к эксплуатации | = | Первоначальная стоимость основного средства, полученного как вклад в уставный капитал |
Подтверждение: п. 8 , 9 , 12 ПБУ 6/01.
Оплата долей в уставном капитале общества может осуществляться деньгами, ценными бумагами, другими вещами или имущественными правами либо иными имеющими денежную оценку правами.
Подтверждение: п. 1 ст. 15 Федерального закона № 14-ФЗ от 8 февраля 1998 г.
Денежная оценка имущества, вносимого для оплаты долей в уставном капитале общества, утверждается решением общего собрания участников общества, принимаемым всеми участниками общества единогласно.
Подтверждение: абз 1 п. 2 ст. 15 Федерального закона № 14-ФЗ от 8 февраля 1998 г.
Денежная оценка неденежного вклада в уставный капитал проводится независимым оценщиком.
Подтверждение: п. 2 ст. 66.2 Гражданского кодекса РФ.
Если номинальная стоимость или увеличение номинальной стоимости доли участника общества в уставном капитале общества, оплачиваемой неденежными средствами, составляет более чем двадцать тысяч рублей, в целях определения стоимости этого имущества должен привлекаться независимый оценщик при условии, что иное не предусмотрено федеральным законом. Номинальная стоимость или увеличение номинальной стоимости доли участника общества, оплачиваемой такими неденежными средствами, не может превышать сумму оценки указанного имущества, определенную независимым оценщиком .
Подтверждение: абз 2 п. 2 ст. 15 Федерального закона № 14-ФЗ от 8 февраля 1998 г.
Если учредители вносят неденежный (имущественный) вклад в уставный капитал общества, его стоимость согласовывается учредителями общества ( п. 2 ст. 15 Федерального закона № 14-ФЗ от 8 февраля 1998 г. , п. 3 ст. 34 Федерального закона № 208-ФЗ от 26 декабря 1995 г. ). Для оценки рыночной стоимости имущественного вклада общество должно привлечь независимого оценщика. Учредители общества не вправе определить стоимость имущества, внесенного в уставный капитал, выше оценки данного эксперта .
Подтверждение: п. 2 ст. 66.2 Гражданского кодекса РФ .
Ответ на данный вопрос содержится в Сервисе по ссылке:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-3219
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-24021
Налог на прибыль
Доходы в виде взносов в уставный капитал организации, которые получены имуществом, имущественными правами (неимущественными правами), имеющими денежную оценку, не учитываются при определении налогооблагаемой базы ( пп. 3 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ ).
Первоначальная стоимость объекта основных средств, который получен организацией в качестве вклада в уставный капитал от учредителя-гражданина, формируется исходя из документально подтвержденных расходов на его приобретение (создание) учредителем. При этом данная оценка не может быть выше рыночной стоимости имущества, подтвержденной независимым оценщиком , действующим в соответствии с законодательством .
Если получающая сторона не может документально подтвердить стоимость вносимого имущества, то его стоимость признается равной нулю.
Подтврерждение: абз. 5 , 6 п. 1 ст. 277 Налогового кодекса РФ.
При этом отметим, что земельные участки не являются амортизируемым имуществом, то есть амортизация по полученному в качестве вклада в уставный капитал земельном участку начисляться не будет.
Подтверждение: ст. 256 Налогового кодекса РФ.
По вопросу 3
Ответ подготовлен исходя из допущения, что дарение земельного участка произошло в 2017 году.
НДФЛ должно будет заплатить физлицо Б самостоятельно (как с подарка). Подать декларацию по НДФЛ за 2017 год нужно будет не позднее 30 апреля 2018 года, а также придётся заплатить НДФЛ не позднее 16 июля 2018 года.
При определении налоговой базы по НДФЛ необходимо учитывать все доходы физического лица, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах ( п. 1 ст. 210 Налогового кодекса РФ ).
Гражданин должен платить НДФЛ самостоятельно с доходов, указанных в пп. 2 п. 1 ст. 227 , п. 1-2 ст. 228 Налогового кодекса РФ (с учетом ряда особенностей). Это доходы, полученные, в частности, в виде подарков от иных физических лиц, которые не являются членами его семьи и (или) близкими родственниками, – если подарены недвижимость, транспортные средства, акции, доли или паи. Доходы в виде иного имущества и имущественных прав, не относящихся к указанному списку, полученные по договору дарения, не подлежат налогообложению НДФЛ независимо от того, являются ли даритель и одаряемый членами семьи и (или) близкими родственниками.
Подтверждение: п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ , письмо ФНС России № ЕД-4-3/11325 от 10 июля 2012 г.
Налоговая база в таких случаях определяется исходя из рыночной стоимости подарков .
В частности, при дарении недвижимости для определения стоимости могут служить следующие источники:
– отчет независимого оценщика;
– данные о кадастровой стоимости объекта недвижимости, полученные из государственного кадастра недвижимости;
– сведения об инвентаризационной стоимости недвижимости, полученные из органов технической инвентаризации (при отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости имущества) (письма Минфина России № 03-04-05/55266 от 28 сентября 2015 г. , № 03-04-07/61655 от 2 декабря 2014 г. (доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № БС-4-11/25718 от 11 декабря 2014 г. ), п. 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением гл. 23 Налогового кодекса РФ , утв. Президиумом Верховного суда РФ 21 октября 2015 г., письмо ФНС России № БС-4-11/9751 от 1 июня 2016 г.).
Для случая, когда гражданин получает доход в натуральной форме от другого гражданина (не ИП), например, в результате дарения недвижимого имущества в определенных случаях ( п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ ), в гл. 23 Налогового кодекса РФ прямо не указано, как определить сумму дохода по такой операции (на основании каких данных о стоимости). Поэтому в рассматриваемой ситуации по общему правилу п. 3 ст. 54 Налогового кодекса РФ граждане вправе рассчитывать налоговую базу на основе получаемых в установленных случаях от организаций и (или) физических лиц сведений об объектах налогообложения. К числу таких сведений могут быть отнесены, в частности, данные о кадастровой стоимости объекта недвижимости. В этом случае величина облагаемого дохода определяется на основании справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которую гражданин (одаряемый) может получить в региональном филиале ФГБУ или в многофункциональном центре. В случае отсутствия в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости имущества не исключается также право гражданина использовать сведения об инвентаризационной стоимости объекта ( письмо ФНС России № БС-4-11/9751 от 1 июня 2016 г. ).
Датой получения дохода в натуральной форме для целей НДФЛ является день передачи таких доходов в натуральной форме ( пп. 2 п. 1 ст. 223 Налогового кодекса РФ ).
В случае передачи видов имущества, в отношении которых установлена обязанность регистрации перехода права собственности, дата получения дохода определяется как день регистрации права на соответствующее имущество.
Подтверждение: письма Минфина России № 03-04-05/47871 от 16 августа 2016 г. , № 03-04-05/65811 от 10 ноября 2016 г.
Таким образом, в рассматриваемой ситуации доход от принятого в дар недвижимого имущества для целей НДФЛ возник у физического лица в 2017 году.
Уплатить НДФЛ нужно до 15 июля года, следующего за годом получения физическим лицом дохода.
Подтверждение: п. 4 ст. 228 Налогового кодекса РФ .
В случаях, когда последний день срока приходится на день, признаваемый в соответствии с законодательством Российской Федерации выходным и (или) нерабочим праздничным днём, днём окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.
Подтверждение: п. 7 ст. 6.1 Налогового кодекса РФ .
Поскольку 15 июля 2018 года является выходным днём (воскресенье), то крайний срок уплаты налога переносится на понедельник 16 июля 2018 года.
Срок подачи декларации по НДФЛ физическим лицом — до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода. Декларация сдаётся в налоговую инспекцию по месту жительства физического лица.
Подтверждение: п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 Налогового кодекса РФ.
Ставка НДФЛ по доходам налогового резидента в виде полученного в дар от физического лица имущества составляет 13 процентов (ст. 224 Налогового кодекса РФ, письмо Минфина России № БС-17-11/190 от 28 декабря 2015 г.).
Вывод : НДФЛ должно будет заплатить физлицо Б самостоятельно (как с подарка). Подать декларацию по НДФЛ за 2017 год нужно будет не позднее 30 апреля 2018 года, а также придётся заплатить НДФЛ не позднее 16 июля 2018 года.
Ответ на данный вопрос и дополнительная информация по нему содержатся в Сервисе по следующим ссылкам: