Вопрос:
Компания покупала землю дороже кадастровой стоимости. Сейчас они разделили ее на 3 части, на одной идет строительство, вторую часть продают физ. лицу дешевле кадастровой стоимости, третья часть остается за предприятием в неизменном виде.
Интересует: правомерно ли продавать физ лицу дешевле той стоимости, что купили. Если да, то куда отнести расходы и можно ли их разнести на большой период, к примеру на 5 лет, можно ли сразу показать такой большой расход. Какие налоги нужно заплатить при продаже. Нужно ли уведомлять ФНС о том, что продают физ лицу и нужно ли при получении прибыли оплачивать НДФЛ или это делает само физ.лицо.
Ответ:
Ответ подготовлен исходя из допущений, что организация применяет ОСНО и земельный участок приобретен у частных лиц
Относительно цены продажи
Организация вправе продать земельный участок по цене ниже стоимости приобретения, но если такая цена не соответствует рыночной, могут возникнуть налоговые последствия.
В общем случае ограничений на стоимость сделки нет. Граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Его условия определяются по усмотрению сторон ( ст. 421 Гражданского кодекса РФ ). Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, кроме случаев, когда цены регулируются законом ( ст. 424 Гражданского кодекса РФ ).
Рыночной признается цена, предусмотренная сторонами сделки, при соблюдении определенных условий. Однако при этом следует учитывать возможность контроля цены договора рыночному уровню со стороны ФНС России.
Для целей налогообложения, применение рыночных цен регулируется положениями ст. 105.3 Налогового кодекса РФ.
Применение положений данной статьи возможно только в отношении сделок, в которых одной из сторон является организация (индивидуальный предприниматель), рассчитывающая строго ограниченные налоги ( п. 4 , 13 ст. 105.3 Налогового кодекса РФ). Если сделка не отвечает таким условиям (например, совершается между организациями, которые применяют УСН, независимо от того, признаются они взаимозависимыми лицами или нет), положения ст. 105.3 Налогового кодекса РФ в отношении нее не действуют. Цена в рамках такой сделки устанавливается в соответствии с положениями гражданского законодательства: соглашением сторон и (или) определяется по цене, которая обычно взимается за аналогичные товары (работы, услуги) при сравнимых обстоятельствах (п. 1, 3 ст. 424 Гражданского кодекса РФ ). Исключение – действие прямой отсылочной нормы к ст. 105.3 Налогового кодекса РФ ( п. 12 ст. 105.3 Налогового кодекса РФ ).
Цена в рамках сделок, которые подпадают под действие ст. 105.3 Налогового кодекса РФ, определяется как рыночная, пока не будет доказано обратное (ФНС России) или организация самостоятельно непроведет соответствующую корректировку (п.3,6 ст. 105.3, ст.105.14, 105.17 Налогового кодекса РФ). В частности, рыночной признается цена между сторонами сделки, которые не являются взаимозависимыми ( абз. 3 п. 1 ст. 105.3 Налогового кодекса РФ).
Соответствие цены, установленной в сделке, рыночнойподлежит проверке ФНС России только по контролируемым сделкам (т.е. сделкам между взаимозависимыми лицами, в т. ч. сделкам, приравненным к таковым) (п. 1 ст. 105.14,ст. 105.17 Налогового кодекса РФ).О совершении таких сделок организация обязана уведомлять налоговую инспекцию (п. 1 ст. 105.16 Налогового кодекса РФ ).
В отношении большинства сделок между взаимозависимыми лицами и приравненных к ним сделок необходимо выполнение определенных условий для признания их контролируемыми (п. 2,3,5,7 ст. 105.14 Налогового кодекса РФ с учетом положений п.3,4, 7 ст. 4 Федерального закона № 227-ФЗ от 18 июля 2011 г.).
Так, сделки между взаимозависимыми лицами, местом регистрации, либо местом жительства, либо местом налогового резидентства всех сторон и выгодоприобретателей по которым является Россия, признаются контролируемыми (если иное не предусмотрено п.3,4, 6 ст. 105.14 Налогового кодекса РФ), когда выполняется хотя бы одно из обстоятельств, предусмотренных в п. 2 ст. 105.14 Налогового кодекса РФ.
Например, в общем случае сделка признается контролируемой, если она совершена между взаимозависимыми российскими организациями, а годовая сумма доходов по всем сделкам между этими лицами превысила 1 млрд руб. Также к контролируемым относятся, в частности, сделки:
– одной из сторон которых является организация, которая платит ЕСХН или ЕНВД, а другая сторона (хотя бы один из других участников) сделки не применяет такие режимы, при условии, что годовая сумма дохода по сделке превышает 100 млн руб.;
– один из участников платит НДПИ по ставкам, установленным в процентах, и доходность сделки за соответствующий календарный год превышает 60 млн руб. При этом сделки по оказанию услуг, связанных с транспортировкой (перевозкой, доставкой) добытого полезного ископаемого, не могут быть признаны контролируемыми при выполнении данного условия (но могут быть признаны таковыми по иным основаниям).
Подтверждение: пп. 1-3 п. 2, п. 3 ст. 105.14 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России № 03-01-18/69490 от 31 декабря 2014 г.,№ 03-01-18/25898 от 4 июля 2013 г., № 03-01-18/2-31 от 14 марта 2012 г.).
При определении критерия годовой суммы дохода по сделкам в целях признания их контролируемыми под ним следует понимать сумму стоимостных оценок операций, совершенных во исполнение сделок за календарный год:
– если налогоплательщик является получателем дохода по сделке – доход, определяемый как сумма доходов по сделке, признаваемых при расчете налоговой базы по налогу на прибыль с учетом правил признания, установленных гл. 25 Налогового кодекса РФ, и их рыночного уровня;
– если налогоплательщик является источником дохода другого участника сделки – доход этого другого участника сделки, определяемый в порядке, указанном выше. Причем если у организации отсутствует информация от другого участника о сумме дохода по сделке, то определить ее можно расчетным путем с учетом порядка, установленного гл. 25 Налогового кодекса РФ (с применением метода начисления).
При этом в ситуациях, когда доходы, учитываемые при определении налоговой базы по налогу на прибыль, признаются не в результате совершения указанной сделки, такие доходы не учитываются при определении суммового критерия в целях признания сделки контролируемой. Например, это относится к доходам от долевого участия в других организациях, в том числе в виде дивидендов.
Подтверждение: п. 9 ст. 105.14 Налогового кодекса РФ, п. 2 письма Минфина России № 03-01-18/33535 от 16 августа 2013 г. , п. 1 письма Минфина России № 03-01-18/9-174 от 19 ноября 2012 г.
В общем случае в расчет берется сумма доходов за календарный год по всем сделкам с каждым взаимозависимым лицом, полученных исключительно за период взаимозависимости участников сделки (или выполнения условий, при соблюдении которых сделки приравниваются к сделкам между взаимозависимыми лицами) в течение календарного года. Однако в ряде случаев при определении суммы доходов по сделкам за календарный год могут учитываться сделки с несколькими лицами. Речь идет о сделках, в которых участвуют более двух лиц. А также о случаях, когда по заявлению ФНС России суд может признать сделку контролируемой при наличии достаточных оснований полагать, что она является частью группы однородных сделок, совершенных в целях создания условий, при которых эта сделка не отвечала бы признакам контролируемой.
Подтверждение: п. 9, 10 ст. 105.14 Налогового кодекса РФ, п. 2 письма Минфина России № 03-01-18/33535 от 16 августа 2013 г. , письма Минфина России№ 03-01-18/6-109 от 28 августа 2012 г., № 03-01-18/5-95 от 10 июля 2012 г.
Кроме того, при определении годовой суммы дохода по сделке в целях признания ее контролируемой необходимо учитывать не только фактически полученные по сделке доходы. В соответствии с положениями п. 1 ст. 105.3 Налогового кодекса РФ в случае, если в сделках между взаимозависимыми лицами создаются или устанавливаются коммерческие (финансовые) условия, отличные от тех, которые имели бы место в сделках, признаваемых в соответствии с разд. V.1 Налогового кодекса РФ сопоставимыми, между лицами, не являющимися взаимозависимыми, то любые доходы (прибыль, выручка), которые могли бы быть получены одним из этих лиц, но вследствие указанного отличия не были им получены, учитываются для целей налогообложения у этого лица.
Например, в таком порядке заимодавцу следует учитывать доходы при выдаче беспроцентных займов взаимозависимым лицам, так как при соблюдении определенных условий такие операции могут быть признаны контролируемыми сделками ( ст. 105.14 Налогового кодекса РФ). В этом случае организация-заимодавец должна включить в состав внереализационных доходов сумму недополученных процентов по выданному беспроцентному займу.
Однако даже если сделка не будет относиться по установленным критериям к контролируемой ФНС России, то при продаже имущества по цене ниже рыночной не исключается возможность предъявления претензий налоговыми инспекторами в ходе выездных (камеральных) проверок (ст.88, 89 Налогового кодекса РФ). В целях определения фактической цены сделки, в которой предполагается занижение сумм налогов, подлежащих уплате в бюджет, проверяющие могутприменять методы определения рыночной цены, предусмотренные в гл. 14.3 Налогового кодекса РФ.
Также, при установлении фактов уклонения от налогообложения в результате манипулирования ценами в сделках, не исключены претензии в части признания налоговой выгоды, полученной налогоплательщиком, необоснованной. Например, если суд, на основании представленных налоговой инспекцией доказательств, придет к выводу, что организация учла операции не в соответствии с их действительным экономическим смыслом или операции не были обусловлены разумными экономическими причинами.
Подтверждение: письмо Минфина России № 03-01-18/8-145 от 18 октября 2012 г. (доведено до налоговых инспекцийписьмом ФНС России № ЕД-4-3/18615 от 2 ноября 2012 г.), п.3,6,7, 9 Постановления Пленума ВАС РФ № 53 от 12 октября 2006 г.
Дополнительная информация по данному вопросу содержится в Сервисе, которую Вы можете найти по запросу «рыночная цена»:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-18608
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-11902
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-14550
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-14544
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-11902
Вывод: действующее законодательство не содержит запрета на реализацию земельных участков по цене ниже стоимости приобретения, но если такая цена не соответствует рыночной, могут возникнуть налоговые последствия.
Относительно списания убытка и начисления налогов при продаже
Убыток учитывается по общим правилам.
Если организация реализует земельный участок (права на него), приобретенный у частных лиц, она может уменьшить доходы от его реализации:
– на цену приобретения земельного участка;
– сумму расходов, непосредственно связанных с такой реализацией (например, расходов по оценке земли).
Подтверждение: пп. 2 , абз. 6 пп. 3 п. 1 ст. 268 Налогового кодекса РФ, письмо Минфина России № 03-03-10/57 от 28 мая 2012 г. , которое доведено до налоговых органов и налогоплательщиков письмом ФНС России № ЕД-4-3/9380 от 7 июня 2012 г.
Если по данной операции организация получила убыток, он учитывается при расчете налога на прибыль текущего налогового (отчетного) периода или переносится на будущее в общем порядке в составе общего убытка от деятельности в целом в соответствии с п. 1 ст. 283 Налогового кодекса РФ .
Переносить полученные убытки прошлых лет на будущее (которые могут включать убыток от реализации земельного участка, ранее находившегося в частной собственности) организация может в порядке очередности их получения и только в течение 10 лет, следующих за периодом, в котором такой убыток был получен (п. 2 , 3 ст. 283 Налогового кодекса РФ, письмо ФНС России № ШС-37-3/6383 от 9 июля 2010 г. ).
К убытку от реализации земельного участка, ранее находившегося в частной собственности, не применяются специальные положения об учете убытков, предусмотренные:
– п. 3 ст. 268 Налогового кодекса РФ – так как земельные участки не являются амортизируемым имуществом ( п. 2 ст. 256 Налогового кодекса РФ );
– п. 5 ст. 264.1 Налогового кодекса РФ – так как они регулируют порядок признания убытков от реализации земельных участков особой категории .
Ответ на данный вопрос и дополнительная информация по нему содержатся в Сервисе, которые Вы можете найти по запросу "убыток продажа земли":
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-1796
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-18216
Реализация земельных участков (т.е. передача права собственности на них) не является объектом налогообложения НДС ( пп. 6 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ).
Остальные налоги организация уплачивает в общем порядке.
Относительно НДФЛ
НДФЛ должна удержать организация с материальной выгоды (при наличии) и, соответственно, представить справку по форме 2-НДФЛ.
При определении налоговой базы по НДФЛ необходимо учитывать все доходы гражданина , которые получены им от организации как в денежной, так и в натуральной форме или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды ( п. 1 ст. 210 Налогового кодекса РФ ). Исключение – перечень выплат, которые не облагаются НДФЛ .
Материальная выгода возникает, в том числе, при приобретении товаров (работ, услуг) по гражданско-правовым договорам у взаимозависимого лица по цене ниже рыночной (пп. 2 п. 1 ст. 212 Налогового кодекса РФ).
Например, по мнению Минфина России, материальная выгода может возникнуть у работников, которым организация-работодатель продает квартиры по стоимости нижерыночной ( письмо Минфина России № 03-04-06/6-293 от 27 сентября 2012 г.).
Определить материальную выгоду нужно по формуле:
| Цена, по которой идентичные (однородные) товары (работы, услуги) реализуются третьим лицам, не являющимся взаимозависимыми | – | Цена товаров (работ, услуг), по которой они были проданы гражданину (получателю дохода в виде материальной выгоды) | = | Материальная выгода покупателя (гражданина) от приобретения товаров (работ, услуг) |
Подтверждение: п. 3 ст. 212 Налогового кодекса РФ.
Рассчитать и удержать (при возможности) НДФЛ с материальной выгоды должен налоговый агент (п. 1, 2 ст. 226 Налогового кодекса РФ).
При этом датой получения материальной выгоды является день перехода права собственности к покупателю (гражданину) на товары (работы, услуги) ( пп. 3 п. 1 ст. 223 Налогового кодекса РФ). Так, например, в случае покупки квартиры фактической датой получения доходов в виде материальной выгоды следует считать день государственной регистрации права собственности на указанную квартиру (п. 1,2 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ, письмо Минфина России № 03-04-05/60411 от 27 ноября 2014 г.).
Удерживать НДФЛ нужно из любых доходов, выплачиваемых гражданину (либо по его поручению третьим лицам) в денежной форме (например, из зарплаты), при их фактической выплате. При этом удерживаемая сумма налога не может превышать 50 процентов величины выплаты.
Подтверждение: п. 4 ст. 226 Налогового кодекса РФ.
В случае невозможности исполнить обязанности налогового агента (например, если организация не выплачивает доходов гражданину) организации необходимонадлежащим образом уведомить об этом налоговую инспекцию и получателя дохода ( п. 5 ст. 226 Налогового кодекса РФ).
Обоснование данного вывода содержится в Сервисе, его Вы можете найти по запросу "материальная выгода":
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-11811
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-11806
Данный ответ подготовлен на основании информации, содержащейся в вопросе. Если в вопросе имелась в виду другая ситуация, необходимо ее конкретизировать, изложив как можно более подробно. В таком случае ответ может быть получен с большей долей точности .
Актуален на 27.05.2015