Вопрос:
Организация на ОСНО уступила свои права по договору участия в долевом строительстве сторонней организации на ОСНО в размере 1млн.р.(ранее приобретались права в этой же сумме -1млн.р.)
Вопрос: налоговые последствия данной сделки для обеих сторон.
С каких сумм будет начисляться налог на прибыль, НДС.
Ответ:
Относительно продающей стороны
Налог на прибыль
Ответ подготовлен исходя из допущения, что организация применяет метод начисления.
Убыток, как и прибыль от реализации имущественного права (права требования, вытекающего из договора участия в долевом строительстве) в целях налогообложения прибыли признается на дату регистрации договора в полном объеме. Поэтому если имущественное право уступлено по цене приобретения, то налога на прибыть от данной операции не возникает.
При методе начисления выручка (доход) от реализации (уступки) прав требования признается на дату их реализации, то есть перехода прав по договору уступки (вне зависимости от даты поступления средств).
При этом нужно учитывать особенности в отношении передачи имущественных прав по договору уступки, если он подлежит государственной регистрации (например, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве). Такие права переходят к их приобретателю на дату заключения соответствующего договора, который считается заключенным только с момента его государственной регистрации. Соответственно, датой получения выручки признается дата государственной регистрации уступки имущественных прав.
Подтверждение: п. 3 ст. 271 Налогового кодекса РФ , п. 2 ст. 389 , п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ, ст. 25.1 Федерального закона № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. , п. 2 ст. 11, ст. 17 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г., письмо Минфина России № 03-07-11/58 от 2 марта 2012 г.
Данную выручку можно уменьшить на стоимость приобретения имущественного права и сумму расходов, связанных с его приобретением и реализацией (в частности, госпошлины за регистрацию договора) ( пп. 2.1 п. 1 ст. 268 Налогового кодекса РФ).
Если право требования уступлено по цене ниже, чем стоимость приобретения права требования по договору долевого участия и сумма расходов, связанных с приобретением и реализацией данного права требования, у организации возникает убыток, который учитывается при расчете налога на прибыль в общем порядке, то есть единовременно. Подтверждение: пп. 2.1 п. 1, п. 2 ст. 268 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России № 03-03-06/1/399 от 5 июля 2011 г. , письма УФНС России по г. Москве № 16-15/065628 от 6 июля 2011 г., № 16-15/126902 от 30 декабря 2011 г.
НДС
Передача имущественных прав является объектом налогообложения по НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ). Поэтому при передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые помещения налоговая база по НДС определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом НДС и расходами на приобретение указанных прав. При этом используется ставка НДС 18/118.
Моментом начисления НДС является день уступки права требования (в данном случае – это день регистрации договора уступки).
Соответственно, если стоимость, по которой передается имущественное право, меньше (или равна) стоимости его приобретения, то налоговая база по НДС равна нулю.
Подтверждение: п. 3 ст. 155 , п. 4 ст. 164 , п. 8 ст. 167 Налогового кодекса РФ.
Относительно приобретающей стороны
Налоговые последствия для приобретающей стороны зависят от того, как будет использоваться полученное имущественное право:
– также будет переуступлено – последствия указаны выше;
– не будет переуступлено, а организация получит готовую квартиру от застройщика и оформит на нее право собственности – тогда последствия зависят от того, как будет использоваться в дальнейшем эта квартира (будет продана как товар, будет сдаваться в аренду или др.). Для ответа на данный вопрос нужно подробно уточнить судьбу данной квартиры.
Данный ответ подготовлен на основании информации, содержащейся в вопросе. Если в вопросе имелась в виду другая ситуация, необходимо её конкретизировать, изложив как можно более подробно. В таком случае ответ может быть получен с большей долей точности.
Актуален на 16.12.2016