Товарищество собственников жилья (усн "Доходы" на основании утвержденной в начале года смете собирает с собственников многоквартирного дома плату за содержание жилья (зарплата персонала, вывоз ТБО, обслуживание инженерных коммуникаций, уборка придомовой территории и проч расходы) Собранные средства тратятся исключительно на цели, указанные в смете (также имеется статья "Непредвиденные расходы", по которой расходуются средства на непредвиденные расходы). Коммунальные расходы собственников платятся ими напрямую ресурсоснабажающим организациям, то есть ТСЖ собирает только средства, которые тратит "само на себя"
За отчетный период начислено взносов на содержание жилья в сумме 3 000 000,00, фактически собрано 2 600 000,00 руб. при этом фактически потрачено 2 300 000,00 руб, то есть некоторые статьи сметы оказались нереальзованными из-за неплатежей собственников. На очередном собрании собственников сумма экономии (2600000-2300000= 300 000,00) была направлена на нужды ТСЖ
Правомерно ли ТСЖ учитывает полученные таким образом поступления от собственников (члены и не члены ТСЖ, жилые и нежилые помещения) в качестве целевых поступлений и не учитывает их в составе доходов по УСН?
Правомерно ли в этом случае применение ТСЖ пониженных страховых взносов на основании п. 6 ст 427 НК РФ?
Каким образом в бухгалтерском и налоговом учете учесть разницы между начисленными, собранными и фактически потраченными суммами?
Ответ:
Относительно налогового учета поступлений в ТСЖ
Средства, полученные на содержание общего имущества дома, следует учесть при расчете единого налога при УСН в составе доходов.
На основании ч. 5 ст. 155 Жилищного кодекса РФ члены ТСЖ вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления ТСЖ, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в установленном порядке.
При расчете единого налога при УСН учитываются:
– доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав ;
– внереализационные доходы .
При этом отдельные виды доходов не включаются в налогооблагаемую базу по единому налогу при УСН . В частности, к ним относятся поступления, перечисленные в ст. 251 Налогового кодекса РФ .
Подтверждение: ст. 346.15 Налогового кодекса РФ .
На основании пп. 14 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ не учитываются в доходах средства собственников помещений в многоквартирных домах (МКД), поступающие на счета ТСЖ на финансирование проведения ремонта, капитального ремонта общего имущества МКД.
Также не учитываются в доходах целевые поступления (за исключением целевых поступлений в виде подакцизных товаров), поступившие безвозмездно на содержание и ведение уставной деятельности некоммерческих организаций (п. 2 ст. 251 Налогового кодекса РФ).
Мнение Минфина России :
– как следует из положений ст. 155 Жилищного кодекса РФ, членами товариществ собственников жилья вносятся обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления ТСЖ.
Обязанность внесения таких платежей возникает не в связи с членством в ТСЖ, а в связи с владением и пользованием имуществом в многоквартирном доме .
Не являющиеся членами ТСЖ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано ТСЖ, вносят плату за содержание жилого помещения и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт.
Таким образом, плата, поступающая от членов ТСЖ и собственников помещений в многоквартирном доме, не являющихся членами ТСЖ, за услуги (работы) по обеспечению надлежащего санитарного, противопожарного, экологического и технического состояния жилого дома, является выручкой от реализации работ, услуг и, соответственно, учитывается ТСЖ при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций .
Подтверждение: письмо Минфина России № 03-03-07/58028 от 5 октября 2016 г. – данные выводы справедливы и для УСН.
– ТСЖ, применяющее УСН, при определении объекта налогообложения не учитывает вступительные взносы, членские взносы, паевые взносы, пожертвования, доходы в виде безвозмездно полученных работ (услуг), выполненных (оказанных) на основании соответствующих договоров, а также отчисления на формирование резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, которые производятся ТСЖ его членами. Другие обязательные платежи, поступающие на счет ТСЖ, в частности суммы платежей собственников жилья (как членов ТСЖ, так и не членов ТСЖ) за жилищно-коммунальные услуги, а также поступления от лиц, не являющихся членами ТСЖ, учитываются в составе доходов при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.
При этом необходимо учитывать, что в случае если предпринимательская деятельность ТСЖ исходя из договорных обязательств является посреднической деятельностью по закупке по поручению собственников помещений в многоквартирном доме жилищно-коммунальных услуг, то доходом ТСЖ будет являться комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.
Подтверждение: письмо Минфина России № 03-11-11/4260 от 27 января 2017 г.
– согласно п. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления МКД одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Таким образом, доходы управляющих организаций (в том числе ТСЖ, ЖСК) в виде платежей собственников помещений за предоставленные им коммунальные услуги, не относятся к целевым поступлениям и средствам целевого финансирования. В связи с этим, данные доходы учитываются в составе доходов при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.
Кроме того, необходимо учитывать, что в случае, если предпринимательская деятельность ТСЖ (ЖСК), исходя из договорных обязательств, является посреднической деятельностью по закупке по поручению собственников помещений в многоквартирном доме жилищно-коммунальных услуг, то доходом ТСЖ (ЖСК) будет являться комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.
Подтверждение: письмо Минфина России № 03-11-11/49885 от 4 августа 2017 г.
Вывод: средства, полученные на содержание общего имущества дома, следует учесть при расчете единого налога при УСН в составе доходов.
При этом дополнительно отметим, что для посреднической деятельности ТСЖ имеются особенности.
Мнение Минфина России и Президиума ВАС РФ: при заключении посреднического договора сделку с третьими лицами в пользу заказчика посредник должен совершить после заключения посреднического договора .
То есть посреднический договор следует заключать до подписания договоров с подрядчиками или ресурсоснабжающими организациями. Иначе посредничество будет поставлено под сомнение.
Подтверждение: письмо Минфина России № 03-11-06/2/55 от 14 апреля 2011 г. , п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ № 85 от 17 ноября 2004 г. (в части совершения сделок с третьими лицами до установления отношений по агентским договорам и договорам комиссии) – их выводы можно распространить на все посреднические сделки.
Дополнительная информация:
С 2018 года расширен перечень доходов, которые не учитываются при расчете налоговой базы при УСН ( п. 61 ст. 2 , п. 4 ст. 9 Федерального закона № 335-ФЗ от 27 ноября 2017 г.). Так, при расчете налоговой базы по единому налогу в составе доходов не учитываются доходы, полученные ТСЖ, ТСН, управляющими организациями, садоводческими, огородническими или дачными некоммерческими товариществами (некоммерческими партнерствами), жилищными, садоводческими, огородническими, дачными или иными специализированными потребительскими кооперативами от собственников (пользователей) недвижимости в оплату коммунальных услуг, оказанных сторонними организациями ( пп. 4 п. 1.1 ст. 346.15 Налогового кодекса РФ ).
Коммунальные услуги – осуществление деятельности исполнителя по подаче потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или 2 и более из них в любом сочетании с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий использования жилых, нежилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме в установленных случаях, а также земельных участков и расположенных на них жилых домов (домовладений). К коммунальной услуге относится услуга по обращению с твердыми коммунальными отходами (п. 2 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 354 от 6 мая 2011 г.).
При этом отсутствуют официальные разъяснения о том, какие именно услуги включаются в коммунальные услуги, оказанных сторонними организациями, для целей применения УСН .
Оптимальный вариант
Организация может обратиться в Минфин России или ФНС России за разъяснениями налогового законодательства. Сделать это нужно письменно, подробно изложив имеющуюся проблему, а при необходимости – приложить к запросу документы, касающиеся задаваемого вопроса. В письме целесообразно привести аргументы, подтверждающие наиболее выгодную для организации позицию.
Запрос в контролирующие ведомства можно сформировать с помощью сервиса "Моё дело. Бюро" – "Электронная отчетность"/"Написать письмо в гос. орган" .
Официальный ответ контролирующих ведомств освобождает организацию от налоговой ответственности и пеней за просрочку уплаты налогов (сборов), если нарушение законодательства было допущено из-за того, что организация следовала данным в этом документе разъяснениям ( пп. 3 п. 1 ст. 111 , п. 8 ст. 75 Налогового кодекса РФ).
Относительно страховых взносов в ТСЖ
Вправе применять пониженный тариф при соблюдении определенных условий.
Юридические лица, являющиеся некоммерческими организациями, могут создаваться в организационно-правовой форме товариществ собственников недвижимости, к которым относятся в том числе товарищества собственников жилья.
Подтверждение: п. 3 ст. 50 Гражданского кодекса РФ.
Некоммерческие организации могут осуществлять приносящую доход деятельность, если это предусмотрено их уставами, лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и если это соответствует таким целям.
Подтверждение: п. 4 ст. 50 Гражданского кодекса РФ.
Таким образом, ТСЖ – это некоммерческая организация.
Организация (индивидуальный предприниматель – в отношении выплат наемным работникам) на УСН вправе применять пониженные тарифы при расчете взносов на обязательное пенсионное (социальное, медицинское) страхование, если основным для нее является один из перечисленных в пп. 5 п. 1 ст. 427 Налогового кодекса РФ видов деятельности, в частности:
– производство пищевых продуктов;
– производство безалкогольных напитков, производство минеральных вод и прочих питьевых вод в бутылках;
– производство текстильных изделий;
– производство одежды;
– производство компьютеров, электронных и оптических изделий;
– производство мебели;
– производство музыкальных инструментов;
– производство спортивных товаров;
– производство игр и игрушек;
– производство медицинских инструментов и оборудования;
– производство изделий, не включенных в другие группировки;
– ремонт и монтаж машин и оборудования;
– сбор и обработка сточных вод;
– торговля розничная лекарственными средствами в специализированных магазинах (аптеках);
– складское хозяйство и вспомогательная транспортная деятельность;
– деятельность почтовой связи и курьерская деятельность;
– производство кинофильмов, видеофильмов и телевизионных программ;
– деятельность в области телевизионного и радиовещания;
– деятельность в сфере телекоммуникаций;
– разработка компьютерного программного обеспечения;
– управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе ;
– научные исследования и разработки;
– деятельность ветеринарная;
– деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма;
– деятельность по обслуживанию зданий и территорий;
– образование;
– деятельность в области здравоохранения;
– деятельность по уходу с обеспечением проживания;
– предоставление социальных услуг без обеспечения проживания;
– деятельность учреждений культуры и искусства;
– деятельность по предоставлению прочих персональных услуг и др.
При этом указанные страхователи имеют право на пониженный тариф при условии, что их доходы (в т. ч. от нельготируемой деятельности) за календарный год не превысят 79 млн руб.
Подтверждение: пп. 5 п. 1 , пп. 3 п. 2 ст. 427 Налогового кодекса РФ, пп. 8 п. 4 ст. 33 Федерального закона № 167-ФЗ от 15 декабря 2001 г.
При этом Налоговый кодекс РФ (в т.ч. ст. 427) не содержит требования о том, что право на применение пониженных тарифов при осуществлении видов деятельности, указанных в пп. 5 п. 1 ст. 427 Налогового кодекса РФ , имеют только коммерческие организации.
Основным признается вид деятельности, если доля доходов от реализации конкретной продукции (товаров) и (или) оказанных услуг составляет не менее 70 процентов в общем объеме доходов . Сумма доходов определяется в соответствии со ст. 346.15 Налогового кодекса РФ . Требуемая доля доходов от основной деятельности должна соблюдаться в текущем отчетном (расчетном) периоде .
Подтверждение: п. 6 ст. 427 Налогового кодекса РФ .
В целях определения основного вида деятельности при определении величины доходов следует учитывать отраслевые особенности.
Мнение Минфина России в письме № 03-15-05/11813 от 2 марта 2017 г. :
Исходя из положений подпункта 5 пункта 1 и подпункта 3 пункта 2 статьи 427 Налогового кодекса РФ для плательщиков страховых взносов – организаций, применяющих УСН, основным видом экономической деятельности которых (в соответствии с ОКВЭД является деятельность по управлению недвижимым имуществом, на период до 2018 года включительно, установлен пониженный тариф страховых взносов в размере 20% (ПФР – 20%, ФСС – 0%, ФФОМС – 0%). При этом данный тариф распространяется на указанных плательщиков, если их доходы за налоговый период не превышают 79 млн рублей.
В соответствии с пунктом 6 статьи 427 Налогового кодекса РФ соответствующий вид экономической деятельности, предусмотренный подпунктом 5 пункта 1 статьи 427 Налогового кодекса РФ , признается основным видом экономической деятельности при условии, что доля доходов от реализации продукции и (или) оказанных услуг по данному виду деятельности составляет не менее 70% в общем объеме доходов. Сумма доходов определяется в соответствии со статьей 346.15 Налогового кодекса РФ .
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 151 Жилищного кодекса РФ средства ТСЖ состоят из:
1) обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
2) доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;
3) субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
4) прочих поступлений.
Учитывая, что деятельность ТСЖ финансируется, в том числе, за счет членских взносов собственников жилья, то суммы вышеназванных взносов в целях применения пункта 6 статьи 427 Налогового кодекса РФ , относятся к доходам по основному виду деятельности.
Таким образом, если организация (в т.ч. ТСЖ) применяет УСН и основным видом ее экономической деятельности является деятельность по управлению недвижимым имуществом, то при соблюдении условий об общей величине дохода и о доле доходов от реализации продукции и (или) оказанных услуг по данному виду деятельности, такая организация вправе применять пониженные тарифы страховых взносов, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 427 Налогового кодекса РФ .
Вывод : ТСЖ, применяющий УСН, вправе применять пониженные тарифы страховых взносов (при соблюдении всех необходимых условий).
Относительно бухгалтерского учета в ТСЖ
Для отражения операций по содержанию общего имущества дома используются следующие проводки:
ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 86
– начислена плата за содержание общего имущества;
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76
– получена плата за содержание общего имущества;
ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 60
– отражены расходы на работы по содержанию общего имущества, выполняемые сторонними подрядчиками;
ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60
– учтен входной НДС, предъявленный подрядчиками;
ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 19
– сумма НДС, предъявленная подрядчиками, отнесена на расходы на содержание общего имущества;
ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51
– перечислена плата стороннему подрядчику за работы по содержанию общего имущества;
ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 70 (69, 10, …)
– отражены расходы на работы по содержанию общего имущества, проводимые собственными силами ТСЖ (ТСН);
ДЕБЕТ 86 КРЕДИТ 20
– отражено расходование средств целевого финансирования на работы по содержанию общего имущества;
Проводка при поступлении средств на ремонт будет следующая:
ДЕБЕТ 51 (55) КРЕДИТ 76
– получены средства на ремонт дома.
Так как ТСЖ (ТСН) – это некоммерческая организация, целью создания которой является в том числе обеспечение ремонта общего имущества дома, то средства, полученные на ремонт, переводятся на счет 86 , что отражается следующей проводкой:
ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 86
– средства на ремонт отнесены к целевым.
Аналитический учет на счете 86 целесообразно вести исходя из источников финансирования ремонта, открыв при этом аналитические счета второго и третьего порядка для отражения поступления средств в зависимости от целей их расходования, например:
– счет 86.2 "Целевые поступления на текущий ремонт общего имущества";
– счет 86.3 "Целевые поступления на капитальный ремонт общего имущества";
– счет 86.3.1 "Целевые поступления на капитальный ремонт общего имущества от собственников";
– счет 86.3.1 "Целевые поступления на капитальный ремонт общего имущества из бюджета".
Необходимо иметь в виду, что ТСЖ (ТСН) не вправе применять положения ПБУ 13/2000 для учета средств на капитальный ремонт дома. Нормы ПБУ 13/2000 адресованы только коммерческим организациям ( п. 1 ПБУ 13/2000 ).
Расходование полученных на ремонт средств следует отражать проводками:
ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51 (55)
– перечислена оплата стороннему подрядчику, выполняющему ремонт;
ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 60
– отражены расходы на ремонт, выполняемый сторонними подрядчиками;
ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60
– учтен входной НДС, предъявленный подрядчиками;
ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 19
– сумма НДС, предъявленная подрядчиками, отнесена на расходы на ремонт, выполняемый подрядным способом;
ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 70 (69, 10, …)
– отражены затраты на ремонт, производимый собственными силами товарищества;
ДЕБЕТ 86 КРЕДИТ 20
– отражено расходование средств целевого финансирования;
Подтверждение: п. 1 ПБУ 9/99 , Инструкция к Плану счетов .
Относительно бухгалтерского учета задолженности по взносам
ТСЖ должно отражать в бухучете возникновение задолженности собственников помещений в МКД в размере начисленной платы. Отражение лишь фактически поступивших сумм целевого финансирования не соответствует требованию полноты отражения в бухучете всех фактов хозяйственной деятельности.