ООО на УСН (доходы) находящееся в Приморском крае г. Артем, хочет вступить в долевое строительство жилого помещения (квартиры в многоквартирном доме) в г. Москве. Квартира приобретается для нужд организации.
1) Но если до момента получения акта приёмки-переда квартиры ООО решит продать недвижимость по договору переуступки, какие налоги возникают к уплате, с какой суммы рассчитывать и как отразить такую продажу в бухгалтерском учете?
2) Если после оформления квартиры в собственность ООО и постановки ее на баланс будет принято решение о продаже, и будет заключен договор купли продажи между ООО и физическим лицом. В данной ситуации тоже интересуют возникающие налоги (придется ли ООО платить налог на имущество?) и отражение в бухгалтерском учете?
Ответ:
Если квартира будет продана до сдачи дома в эксплуатацию
Бухучет
Право требования, вытекающее из договора участия в долевом строительстве (право требования передачи объекта долевого строительства), представляет собой имущественное право. Если организация приобретает право на объект долевого строительства с целью его дальнейшей реализации и получения дохода от такой переуступки, то право требования принимается к бухгалтерскому учету в составе финансовых вложений организации (п. 2, 8, 14 ПБУ 19/02).
Проводки будут следующие:
ДЕБЕТ 76 субсчет "Расчеты по договору участия в долевом строительстве" КРЕДИТ 51
– осуществлена оплата по договору участия в долевом строительстве;
ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 51
– отражена уплата госпошлины за регистрацию договора участия в долевом строительстве;
ДЕБЕТ 58 КРЕДИТ 76 (68)
– принято на учет в качестве финансовых вложений имущественное право на квартиру (если организация приобретает право на объект долевого строительства с целью его дальнейшей реализации и получения дохода от такой переуступки).
Подтверждение: Инструкция к Плану счетов .
В бухучете при уступке права требования на дату государственной регистрации договора уступки организация отражает доход с использованием кредита счета 91 "Прочие доходы и расходы", субсчета 91.1 "Прочие доходы" и дебета счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" (ч. 2 ст. 11 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2014 г.). При этом к счету 76 целесообразно открыть субсчет, например "Расчеты с новым участником долевого строительства".
Проводки будут следующие:
ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 51
– уплачена госпошлина за регистрацию договора уступки права требования;
ДЕБЕТ 76 субсчет "Расчеты с новым участником долевого строительства" КРЕДИТ 91.1
– отражена выручка от реализации права требования;
Одновременно на дату признания прочего дохода стоимость финансовых вложений (имущественного права), отражается в прочих расходах с использованием дебета счета 91, субсчета 91.2 "Прочие расходы" и кредита счета 58.
Проводки будут следующие:
ДЕБЕТ 91.2 КРЕДИТ 58
– списана стоимость уступаемого имущественного права требования;
ДЕБЕТ 91-2 КРЕДИТ 68
– сумма госпошлины за регистрацию договора учтена в составе прочих расходов.
Подтверждение: Инструкция к Плану счетов, п. 7, 16 ПБУ 9/99, п. 11, 16, 19 ПБУ 10/99.
Налоговый учет
УСН
Выручку от реализации имущественного права (права требования, вытекающего из договора участия в долевом строительстве) в целях налогообложения УСН признавать нужно в составе доходов от реализации имущественных прав по мере оплаты .
Подтверждение: ст. 346.15 , п. 1 , 2 ст. 249, п. 1 ст. 346.17 Налогового кодекса РФ , письмо Минфина России № 03-11-04/2/83 от 12 мая 2008 г.
Организации с объектом налогообложения в виде доходов по общему правилу расходы при расчете единого налога не учитывают ( п. 1 ст. 346.18 Налогового кодекса РФ ).
Стоимость приобретения уступленного требования в расходах не учитывается независимо от выбранного объекта налогообложения, так как такой вид расхода не поименован в п. 1 ст. 346_16 Налогового кодекса РФ .
Подтверждение: письма Минфина России № 03-11-11/145 от 02 июня 2011 г.
НДС
Организация, которая применяет УСН, не является плательщиком НДС, за исключением:
– ввоза (импорта) товаров на территорию России;
– ведения операций по договорам простого товарищества (договорам о совместной деятельности), договорам доверительного управления имуществом и концессионным соглашениям на территории России;
– операций, по которым организация признается налоговым агентом по НДС в соответствии со ст. 161 Налогового кодекса РФ ;
– выставления организацией счетов-фактур покупателям с выделением суммы налога (исключение - случаи, когда организация действует в рамках посреднического договора от своего имени) ( п. 5 ст. 173 Налогового кодекса РФ , письмо Минфина России № 03-11-11/123 от 28 апреля 2010 г .).
Подтверждение: п. 2 , 5 ст. 346.11 Налогового кодекса РФ.
Вывод: передача имущественных прав является объектом налогообложения по НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ). Однако организация, которая применяет УСН (и соблюдаются все условия для применения УСН), не должна начислять НДС, так как не является плательщиком этого налога.
Если квартира будет продана после сдачи дома в эксплуатацию
Бухучет
Если приобретенное право требования организация в дальнейшем не планирует переуступать, то такое право не признается в составе финансовых вложений (п. 3 ПБУ 19/02). В этом случае приобретенное право требования принимается к учету по счету 76 и учитывается на этом счете до момента принятия от застройщика объекта долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
При этом к счету 76 целесообразно открыть субсчет, например "Расчеты по договору участия в долевом строительстве".
Проводки могут быть следующими:
ДЕБЕТ 76 субсчет "Расчеты по договору участия в долевом строительстве" КРЕДИТ 51
– осуществлена оплата по договору участия в долевом строительстве;
ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 51
– отражена уплата госпошлины за регистрацию договора участия в долевом строительстве.
Подтверждение: Инструкция к Плану счетов .
Активы, предназначенные для продажи, принимаются к учету в качестве материально-производственных запасов – товаров (п. 2 ПБУ 5/01).
Государственная пошлина за регистрацию права собственности на квартиру и за регистрацию договора участия в долевом строительстве в качестве иных затрат, непосредственно связанных с ее приобретением, включаются в фактическую себестоимость квартиры (абз. 3, 10 п. 6 ПБУ 5/01).
Выручку от продажи квартиры, учтенной в качестве товаров для дальнейшей реализации, отразить нужно в составе доходов от обычных видов деятельности с использованием счета 90-1 "Выручка".
Отразить в бухучете выбытие (продажу) квартиры нужно в тот момент, когда такое выбытие фактически имело место, независимо от факта государственной регистрации права собственности за покупателем. Для отражения выбывшего объекта недвижимости до момента признания доходов и расходов от его выбытия может использоваться счет 45 "Товары отгруженные", аналитический счет, например, "Переданные объекты недвижимости".
На дату государственной регистрации перехода права собственности выручка от реализации квартиры включается в состав доходов от обычных видов деятельности (п. 5, 6.1, пп. "г" п. 12 ПБУ 9/99, письмо Минфина России № 07-02-10/20 от 22 марта 2011 г.). При этом производится запись по дебету счета 62 и кредиту счета 90-1. Одновременно фактическая себестоимость квартиры списывается со счета 45 в дебет счета 90-2.
Проводки могут быть следующими:
ДЕБЕТ 41 КРЕДИТ 76 субсчет "Расчеты по договору участия в долевом строительстве"
– принята к учету квартира, полученная по договору участия в долевом строительстве;
ДЕБЕТ 41 КРЕДИТ 68
– сумма госпошлины учтена в стоимости квартиры;
ДЕБЕТ 45 КРЕДИТ 41
– квартира передана покупателю;
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90.1
– признана выручка от продажи квартиры;
ДЕБЕТ 90.2 КРЕДИТ 45
– списана стоимость проданной квартиры;
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62
– получена от покупателя оплата за квартиру.
Подтверждение: Инструкция к Плану счетов.
Налоговый учет
УСН
Полученная квартира, предназначенная для продажи, признается товаром (п. 3 ст. 38 Налогового кодекса РФ).
Выручку от реализации товаров нужно определять как сумму поступлений в денежной и (или) натуральной форме, связанных с расчетами за продажи, включая сумму авансов, полученных в счет предстоящей поставки ).
Подтверждение: ст. 346.15 , п. 1 , 2 ст. 249 Налогового кодекса РФ.
Доходы при УСН (в т. ч. выручка) признаются по мере оплаты ( п. 1 ст. 346.17 Налогового кодекса РФ ).
Организации с объектом налогообложения в виде доходов по общему правилу расходы при расчете единого налога не учитывают ( п. 1 ст. 346.18 Налогового кодекса РФ ).
НДС
В общем случае операция по реализации жилых помещений не облагается НДС, если организация не отказалась от этого освобождения в порядке, установленном п. 5 ст. 149 Налогового кодекса РФ ( пп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ).
Однако организация, которая применяет УСН, не является плательщиком НДС (за некоторым исключением) (п. 2 , 5 ст. 346.11 Налогового кодекса РФ). Поэтому начислять налог не нужно в любом случае.
Налог на имущество
Квартира, учтенная в составе товаров, может облагаться налогом на имущество исходя из кадастровой стоимости, по истечении двух лет со дня принятия объекта к бухгалтерскому учету.
В общем случае организации – плательщики УСН освобождаются от уплаты налога на имущество организаций . Исключение – объекты недвижимости , налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость . В отношении таких объектов организации, применяющие спецрежим, должны уплачивать налог на имущество организаций .
Подтверждение: п. 2 ст. 346.11 Налогового кодекса РФ.
Налоговая база по объектам, поименованным в пп. 4 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ ( т.е. по жилым домам (жилым помещениям), не учитываемым на балансе в качестве основных средств в порядке, установленном для ведения бухучета ), определяется российскими организациями, а также иностранными организациями, ведущими деятельность в России через постоянные представительства, как их кадастровая стоимость только при выполнении следующих условий :
– объект недвижимости признается объектом налогообложения налогом на имущество (п. 1 , 4 ст. 374 Налогового кодекса РФ);
– региональными властями принят соответствующий закон ( п. 2 ст. 372 , п. 2 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ);
– до принятия такого закона в данном субъекте РФ в установленном порядке утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества ( п. 2 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ ).
Если хотя бы одно из вышеуказанных условий по объектам, поименованным в пп. 4 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ, не выполняется, базу по налогу на имущество по ним определять не нужно.
Подтверждение: п. 3 ст. 12 , п. 2 ст. 372 , п. 2 , 7 , 10 , пп. 2-3 п. 12 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России № 03-05-04-01/4770 от 2 февраля 2016 г. , № 03-05-05-01/2969 от 26 января 2016 г. , № 03-05-05-01/74010 от 17 декабря 2015 г. , № 03-05-05-01/15779 от 23 марта 2015 г. , № 03-05-04-01/38983 от 6 августа 2014 г. (доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № ПА-4-11/16089 от 14 августа 2014 г. ), № 03-05-05-01/11682 от 18 марта 2014 г. , ФНС России № БС-4-11/10837 от 6 июня 2014 г. (в части, не противоречащей действующему законодательству).
Субъекты РФ, в которых введена уплата налога на имущество исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости, приведены в таблице .
Согласно п. 4 ст. 1.1 Закона г. Москвы № 64 от 5 ноября 2003 г. введена уплата налога на имущество исходя из кадастровой стоимости в отношении жилых домов и жилых помещений, не учитываемых на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, по истечении двух лет со дня принятия указанных объектов к бухгалтерскому учету .
Дополнительная информация по данному вопросу содержится в Сервисе, которую Вы можете найти по ссылкам:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-22560
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/117-802
Дополнительно относительно НДФЛ
Материальная выгода от приобретения товаров (работ, услуг) возникает при приобретении товаров (работ, услуг) по гражданско-правовым договорам у взаимозависимого лица по цене ниже рыночной ( пп. 2 п. 1 ст. 212 Налогового кодекса РФ ).
Например, при определенных обстоятельствах материальная выгода может возникнуть у работников, которым организация-работодатель продает квартиры по стоимости ниже рыночной ( письмо Минфина России № 03-04-06/6-293 от 27 сентября 2012 г. ).
Определить материальную выгоду нужно по формуле:
| Цена, по которой идентичные (однородные) товары (работы, услуги) реализуются третьим лицам, не являющимся взаимозависимыми | – | Цена товаров (работ, услуг), по которой они были проданы гражданину (получателю дохода в виде материальной выгоды) | = | Материальная выгода покупателя (гражданина) от приобретения товаров (работ, услуг) |
Подтверждение: п. 3 ст. 212 Налогового кодекса РФ .
При этом датой получения материальной выгоды является день перехода права собственности к покупателю (гражданину) на товары (работы, услуги) ( пп. 3 п. 1 ст. 223 Налогового кодекса РФ ). Например, в случае покупки квартиры фактической датой получения доходов в виде материальной выгоды следует считать день государственной регистрации права собственности на указанную квартиру (п. 1 , 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ, письмо Минфина России № 03-04-05/60411 от 27 ноября 2014 г. ).
На эту дату у продавца (исполнителя) как у налогового агента возникают обязанности по удержанию НДФЛ, рассчитанного по ставке 13 процентов ( 30 процентов ) (п. 1 , 3 ст. 224, ст. 226 Налогового кодекса РФ).
Удержание НДФЛ производится налоговым агентом при фактической выплате дохода за счет любых денежных средств (в т. ч. необлагаемых), в частности процентных доходов по вкладам в банках и т.п., с учетом ограничения в 50 процентов суммы выплаты.
Подтверждение: п. 4 ст. 226 Налогового кодекса РФ , письмо Минфина России № 03-04-06/51392 от 7 сентября 2015 г.
В случае невозможности в течение налогового периода (календарного года) исполнить обязанности налогового агента организации необходимо надлежащим образом уведомить об этом налоговую инспекцию и гражданина (получателя дохода) ( п. 5 ст. 226 Налогового кодекса РФ ).
Данный ответ подготовлен на основании информации, содержащейся в вопросе. Если в вопросе имелась в виду другая ситуация, необходимо ее конкретизировать, изложив как можно более подробно. В таком случае ответ может быть получен с большей долей точности.
Актуален на 17.10.2017