Если планируете арендовать или сдать помещение, подготовьте проект договора. Документ регламентирует взаимоотношения, снизит вероятность конфликтов и упростит разрешение споров. Рассказываем, что сделать до подписания соглашения и какие пункты обязательны.
Что сделать перед заключением договора?
Договор аренды — это описание взаимодействия сторон. Он определяет, какое помещение сдаётся в аренду, на каких условиях, какие права и обязанности есть у сторон и что делать в спорных ситуациях. Документ полезен для обеих сторон, так как снижает риски и неопределённость.
Арендные отношения начинаются до заключения соглашения. Стороны проверяют состоятельность контрагента и соответствие помещения требованиям.
Что проверяет арендодатель:
- Состоятельность арендатора. Изучите бухгалтерскую отчётность и определите платёжеспособность контрагента. С компании без активов и с убытками сложнее взыскивать долги. Если арендатор — ИП, то проверяют налоговые декларации и КУДиР.
- Репутацию арендатора. Найдите предыдущих арендодателей, с которыми сотрудничал ИП. Узнайте, вовремя ли он платил, как следил за помещением и соблюдал правила договора.
- Соответствие требованиям. Нужно, чтобы помещение подходило для деятельности арендатора. В офисе нельзя поставить производство — это вызовет недовольство соседей и приведёт помещение в негодное состояние.
Что проверить арендатору:
- Расположение помещения. Должно соответствовать задачам бизнеса. Например, для производства лучше цех с нормальным подъездом или выходом к ЖД-тупику.
- Соответствие требованиям. В некоторых сферах предъявляются требования к коммуникациям. Например, необходимо наличие вытяжной системы. Если её нет, собственник должен разрешить установку.
- Выгодная стоимость. Посмотрите другие предложения и сравните цены. Ориентируйтесь на среднерыночный уровень, чтобы улучшить прибыль и ускорить развитие.
После выбора лучшего варианта остаётся заключить договор. От него зависит, насколько комфортно пройдёт сотрудничество и как быстро разрешатся споры.
Договор аренды с ИП: разделы
В ГК РФ и других законах нет унифицированного бланка договора аренды. Он составляется в свободной форме: содержание определяют, исходя из договорённостей. Некоторые пункты разрабатывают в соответствии с параграфом 1 ГК РФ — «Общие положения об аренде».
Договор составляют в двух экземплярах — по одному на каждую сторону. У нотариуса заверять необязательно, но это не запрещено. Например, если предмет аренды — крупное помещение, а срок действия — от 12 месяцев.
Существенные условия:
- предмет — какое помещение сдаётся в аренду;
- срок;
- стоимость аренды, порядок оплаты.
Без этих пунктов соглашение признают незаключённым, стороны не смогут требовать выполнения условий. Если спор дойдёт до суда, в удовлетворении требований, скорее всего, откажут.
Преамбула
Преамбула — вступительная часть, в которой указывают:
- номер договора, дату и город составления;
- наименование сторон, представителей и на основании чего они действуют;
- краткое название сторон, которое будет использоваться в договоре: «Арендатор», «Арендодатель», «Стороны».
ИП действует на основании листа записи из ЕГРИП, если зарегистрирован после 2018 г. В договоре ссылаются на первичный лист записи из ЕГРИП, у которого дата совпадает с моментом постановки на учёт.
Руководители организаций действуют на основании Устава. Если договор заключает представитель, в преамбуле указывают номер и дату составления доверенности. Проверьте доверенность, чтобы у представителя были полномочия заключать соглашения от лица компании.
Договор аренды нежилого помещения
Предмет договора
Предмет договора — существенное условие, характеристика арендуемого объекта. Чтобы избежать споров и претензий, включите в соглашение всю доступную информацию:
- адрес, площадь, этаж, кадастровый номер, собственников. Если собственников 2 и более, можно заключить отдельный договор с каждым или в один документ добавить всех. Или заключить договор с одним собственником, на которого оформлена нотариальная доверенность от всех собственников представлять их интересы по аренде объекта;
- подтверждение права собственности — реквизиты выписки из ЕГРН или иной документ;
- цель использования помещения — например, открытие магазина или организация офиса для административного персонала;
- какие дополнительные коммунальные и телекоммуникационные системы установлены в помещении;
- в какой срок арендодатель обязан передать помещение во временное пользование;
- и др.
Если помещение сдают в субаренду, в этом пункте указывают реквизиты основного договора. Перед подписанием проверьте, что он разрешает полную или частичную субаренду. Если нет, собственник оспорит сделку, а вам придётся заново искать место для работы.
Малый бизнес часто арендует часть большого помещения, которую нельзя идентифицировать только по адресу и кадастровому номеру. Поэтому в приложение добавляют технический план, на котором контурами выделена арендуемая часть. В пункте дают ссылку на приложение.
Предмет договора
Срок договора
В договоре можно установить любой срок или сделать соглашение бессрочным.
Второй вариант не распространён из-за рисков: одна из сторон в любой момент может решить прекратить сотрудничество. Если ИП сделал ремонт или только привёз оборудование, это приведёт к непредвиденным убыткам.
Договор аренды с ИП часто заключают на 11 месяцев, потому что соглашения длительностью до года не нужно регистрировать в Росреестре. По истечении срока стороны договариваются о перезаключении на прежних или новых условиях.
Соглашение на срок от 12 месяцев — самый безопасный вариант. Рассматривается для крупных проектов, когда арендатор планирует вложить в ремонт от 2-3 млн руб. Договор регистрируется в Росреестре, что подтверждает законность сделки и фиксирует условия на весь срок сотрудничества.
Для регистрации уплачивают госпошлину — 22 000 руб. Если заявитель физлицо, то госпошлина — 2000 руб. Если одна сторона ИП, а вторая — ООО, и обе стороны обращаются за регистрацией договора, то платят 1000 руб. и 11 000 руб. соответственно.
Цена и порядок расчётов
В договоре указывают точную стоимость и порядок оплаты. Например, арендатор обязан платить на указанный расчётный счёт до 20 числа. По закону нет ограничений, стороны выбирают наиболее удобный для себя формат.
Наличный расчёт выбирают редко, потому что по одному договору разрешено оплачивать до 100 000 руб. А постоянное перезаключение договора аренды привлечёт внимание налоговиков и они объединят договоры в одну сделку и оштрафуют за нарушение правил работы с наличностью.
В соглашении прописываются дополнительные платежи:
- оплата жилищно-коммунальных услуг за свет, воду и пр. Точная сумма заранее неизвестна, поэтому фиксируется, что счёт выставляется по полученным квитанциям;
- обеспечительный платёж (залог). Укажите сумму и срок перечисления средств. Зафиксируйте, что при окончании сотрудничества деньги возвращаются арендатору, и список ситуаций, в которых залог не возвращается.
Арендная плата может быть не фиксированной, а определена как, например, процент от выручки. Такой вариант часто выбирают федеральные сети розничных магазинов.
Если в помещении нужен ремонт, который арендатор сделает за свой счёт, в пункт можно добавить условие об арендных каникулах — частичное или полное освобождение от платежей на 2-3 месяца.
При долгосрочном сотрудничестве (от 12 месяцев) в договоре устанавливают ежегодное индексирование арендной ставки. Размер привязывают к инфляции или определяют фиксированный на переговорах. Можно добавить условие, что не чаще раза в год стороны могут договориться о внеплановом изменении стоимости аренды.
Арендная плата и порядок расчетов
Права и обязанности сторон
В пункте описывают всё, что должны делать стороны и на что имеют право. Фиксация нюансов делает сотрудничество комфортным и снижает вероятность споров. Если что-то не добавили, придётся передоговариваться, искать компромисс или обращаться в суд.
Что указывают:
- Перечень обеспечения арендодателем: водоснабжение, отопление, электричество и др.
- Порядок доступа арендатора к помещению. В какое время можно находиться, что доступно для перемещения. Например, прописываются часы посещения офиса, право на пользование лифтом и туалетом.
- Порядок доступа собственника к помещению: как часто он может посещать объект и требуется ли уведомление.
- И другие договорённости.
В раздел добавляют возможность сдавать помещение в субаренду. По умолчанию это делать нельзя, обязательно должно быть разрешение.
Ответственность сторон
За нарушение правил стороны несут ответственность в размере, установленном в этом разделе.
Например, добавляют штрафы за просрочку и оплату аренды. Или за задержку передачи помещения. Об этих условиях договариваются заранее.
Установите, в каком порядке компенсируются убытки и ущерб, как определяется его величина.
Ответственность сторон
Порядок расторжения договора
Могут появиться обстоятельства, из-за которых одна из сторон захочет досрочно расторгнуть договор. Например, собственник решит продать непрофильный актив для расширения основного бизнеса. Или арендатор поймёт, что помещение ему не по карману и нужно найти что-то дешевле.
Для таких ситуаций определяют порядок досрочного расторжения соглашения. Что указывают:
- минимальный срок до расторжения договора, за который нужно уведомить вторую сторону;
- порядок передачи уведомления: лично, заказным письмом или по ЭДО;
- размер неустойки за досрочное расторжение: фиксированная сумма или процент от оставшихся платежей по договору. Можно обойтись без неустойки.
Обе стороны обязаны соблюдать порядок досрочного расторжения. Если арендатор просто уедет и перестанет выходить на связь, это не равно завершению сотрудничества. До подписания акта возврата помещения будет начисляться арендная плата.
Если договор был зарегистрирован в Росреестре, то нужно также зарегистрировать соглашение о прекращении сотрудничества. В этом случае ИП платят госпошлину 350 руб., а юрлицо — 1000 руб.
Изменение и прекращение договора
Порядок разрешения споров
В договоре обычно фиксируют привычный порядок разрешения споров:
- Переговоры.
- Направление письменной претензии.
- Судебное разбирательство.
В договоре указывают, по какому адресу можно отправить письменную претензию и какой срок отводится на удовлетворение или подготовку ответа.
Если не удаётся договориться самостоятельно, стороны обращаются в суд. В договоре устанавливается, в каком суде проходят разбирательства. По общему правилу иски предъявляют в суд по месту жительства ответчика, а иск к организации — по месту ее нахождения.
Порядок разрешения споров
Реквизиты
В конце договора приводятся реквизиты, которые позволяют точно идентифицировать арендодателя и арендатора:
- наименование;
- юридический и фактический (почтовый) адрес;
- ИНН/КПП, ОГРН или ОГРНИП;
- банковские данные: БИК, корреспондентский и расчётный счета;
- контакты: номер телефона, электронная почта, мессенджеры.
После реквизитов документ заверяют ИП, директор или представитель. Здесь же даётся расшифровка подписи.
Чтобы защититься от подмены листов, поставьте подпись на каждой странице. Печать — на последнем. Если составили большой договор, сшейте документ — тогда достаточно расписаться на последней странице и месте склейки.
Если сомневаетесь, перед подписанием проконсультируйтесь с юристом. Отдайте договор на проверку, чтобы он посмотрел на соответствие ГК РФ, проверил представителя на право подписывать такие документы от лица организации.
Нужно ли заключать акт приёма-передачи помещения?
После подписания договора аренды составляют акт приёма-передачи помещения. Унифицированного бланка нет, готовится в свободной форме. Главное, чтобы по акту можно было определить помещение и его состояние.
Что указывают:
- к какому договору относится акт;
- какой объект передаётся арендатору от арендодателя;
- какие недостатки выявлены при приёмке: дефекты стен, отделочных покрытий, мебели и др. имущества;
- какое имущество передаётся вместе с помещением — столы, стулья, техника и др.;
- какие показания на счётчиках в момент передачи помещения.
Документ составляется в двух экземплярах и является неотъемлемой частью договора аренды.
Договор аренды нежилого помещения между ИП: шаблон
Воспользуйтесь готовым шаблоном договора аренды. Он подойдёт для заключения сделки между ИП и ИП, ИП и ООО и даже при подписании документа с физическим лицом без статуса индивидуального предпринимателя.
Таким образом, договор аренды помещения между ИП и ИП — гибкий документ, который наполняется по согласованным условиям. Существенными условиями считаются предмет, срок действия, цена и порядок оплаты. Без них договор признают незаключённым, а стороны не смогут требовать друг от друга выполнения условий.
