Многие бизнесмены используют арендованные помещения. А при падении выручки во время пандемии арендная плата может стать тяжелым бременем, особенно для малого бизнеса. Расскажем, какие права получили арендаторы в связи с коронавирусом.
Снижение арендной платы
В общем случае плата по договору аренды может быть снижена лишь по соглашению сторон. Но для субъектов МСП из отраслей, пострадавших от коронавируса, сделали исключение (п. 4 ст. 19 закона № 98-ФЗ).
Они имеют право потребовать снижения аренды за здание, помещение или сооружение на срок до года. Но только если договор аренды заключен до введения в субъекте РФ в 2020 году режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (далее — особый режим).
Если арендодатель не согласится, арендатор может через 14 дней, но не позднее 1 октября 2020 года расторгнуть договор в одностороннем порядке.
При этом арендодатель не имеет права взыскивать с арендатора упущенную выгоду и другие убытки, непосредственно связанные с расторжением договора. Иные убытки взыскивать можно. Например, если арендодатель обнаружит, что состояние объекта ухудшилось по вине арендатора.
Если арендатор ранее перечислял арендодателю обеспечительный платеж, возвращать его не нужно.
Продление аренды госимущества
Если вы арендуете государственное или муниципальное недвижимое имущество (кроме земельных участков), можете в 2020 году потребовать продления договора на год на тех же или более выгодных условиях (ст. 19 закона № 98-ФЗ).
Такое продление допускается, если:
- Первоначальный договор был заключен по результатам торгов и до введения особого режима.
- Вы не допускали нарушений при исполнении договора.
Арендатор государственного или муниципального земельного участка имеет право до 1 марта 2021 года потребовать продления договора на срок:
- Равный первоначальному, если договор был заключен на срок менее трех лет.
- Три года, если первоначальный срок превышал три года.
Владелец земельного участка обязан заключить соглашение о продлении договора в течение 5 рабочих дней, если выполнены следующие условия:
- Договор аренды был заключен до введения особого режима.
- Срок договора еще не истек, а арендодатель не обратился в суд с целью его расторжения.
- Отсутствуют неустраненные нарушения закона, связанные с использованием участка.
Во всех случаях договор аренды должен быть продлен без проведения дополнительных торгов. Право на продление договора имеет любой арендатор государственного или муниципального имущества. Включение бизнесмена в реестр МСП или принадлежность к пострадавшей отрасли в данной ситуации роли не играют.
Рассрочка при выкупе арендованного госимущества
Иногда арендаторы выкупают у собственников арендованное имущество.
Если владелец объекта недвижимости — государство или муниципалитет, а покупатель — субъект МСП, то бизнесмен имеет право на отсрочку по оплате (п. 5.1 ст. 5 закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ). Принадлежность к пострадавшей отрасли в данном случае не важна.
Отсрочка предоставляется по платежам, предусмотренным в 2020 году, на период от 6 до 12 месяцев. Договор купли-продажи должен быть заключен до введения в регионе особого режима.
Продавец не имеет права в период отсрочки взыскивать штрафы, пени и другие платежи за неуплату, даже если они предусмотрены договором.
О других мерах поддержки арендаторов читайте в нашей статье.
Вывод
Субъекты МСП из пострадавших отраслей могут потребовать уменьшения арендной платы за пользование зданием, помещением или сооружением. В случае отказа они имеют право досрочно расторгнуть договор аренды без штрафов.
Если арендатор намерен продолжать деятельность, он может продлить на тех же условиях договор аренды государственного или муниципального имущества. Для зданий, помещений и сооружений срок продления до 1 года, для земельных участков — до 3 лет.
Субъекты МСП, которые выкупили у государства арендованное недвижимое имущество, имеют право в 2020 году получить отсрочку по платежам на период от 6 до 12 месяцев.
Еще больше информации о мерах государственной поддержки бизнеса во время пандемии вы можете найти на нашем портале.
