В связи с развитием частного предпринимательства популярным становится открытие ИП. При ведении бизнеса проводится большое количество различных операций, в том числе касающихся не только ИП, но и самих физических лиц. Иногда появляется вопрос, можно ли купить квартиру на ИП, а не на физлицо и какие особенности при этом нужно учесть? Расскажем подробнее о процессе покупки квартиры на ИП и на что при этом нужно обратить особое внимание.
Отличия ИП и физлица
У физлица и ИП весьма много общих признаков. У каждого из этих субъектов есть ФИО и ИНН. Они имеют право проводить различные хозяйственные операции и совершать сделки с имуществом. Кроме того, даже если рассматривать действующее законодательство, ИП также приравнивается к физлицу. Однако всё же существуют различия между ИП и физлицом, и основное из них — система налогообложения. И граждане без статуса ИП, и индивидуальные предприниматели обязательно должны платить налоги от полученных доходов и имущества, находящегося у них в собственности. Но особенности уплаты налогов как раз и зависят от того, есть у физлица статус ИП или нет. В общем можно обозначить, что ИП — это всего лишь дополнительный статус у человека, который даёт ему право вести предпринимательскую деятельность. От того, что ИП зарегистрировано, не образуется новое лицо.
Именно по этой причине имущество физлица не подразделяется на его личное и предпринимательское. Всё, что покупает ИП, он приобретает как физическое лицо. И даже если сделка проведена от имени ИП, имущество всё равно будет зарегистрировано на физлицо. Соответственно, если интересует, можно ли оформить квартиру на ИП в собственность, ответ — нет, можно только купить от имени ИП. И при этом всегда важно, используется ли объект недвижимости в предпринимательских целях или нет.
Покупка и продажа квартиры на ИП
В законодательстве РФ отсутствуют ограничения на приобретение жилой недвижимости индивидуальным предпринимателем. А потому можно купить квартиру на ИП, а также дом или земельный участок.
Но тогда появляется вполне закономерный вопрос — можно ли купить квартиру со счёта ИП? Да, и это тоже не запрещено. Дело в том, что по законодательству деньги, которые остаются на счёте ИП после уплаты всех бюджетных платежей, находятся в его личном распоряжении. Поэтому когда предприниматель заплатит положенные налоги, страховые взносы и сборы, оставшиеся денежные средства он может расходовать по своему усмотрению. К примеру, купить квартиру и оформить её на себя как на физлицо.
Кроме того, ИП вправе также от своего имени продать квартиру, которая находится у него в собственности как у физлица. Но здесь нужно учесть такой момент:
- если объект использовали для ведения предпринимательской деятельности, например, сдавали в аренду, то налог с полученного дохода уплачивается согласно системе налогообложения ИП;
- если объект не использовали для ведения предпринимательской деятельности, то с полученного дохода уплачивается НДФЛ по ставке 13%.
Если ИП или физлицо продают квартиру, то ставки по налогу будут разные. И сами налоги будут разные, поскольку напрямую зависят от системы налогообложения.
О налогообложении ИП при продаже недвижимости мы рассказали здесь.
Что указать в договоре при покупке квартиры на ИП
В договоре купли-продажи квартиры одной из сторон будет указан ИП. При этом можно использовать такую формулировку:
Индивидуальный предприниматель Семёнов Александр Михайлович, действующий на основании листа записи ЕГРИП от 05.09.2020 г., ОГРНИП 565612451245784, именуемый в дальнейшем «Покупатель»…
Если физлицо купило квартиру для ведения предпринимательской деятельности, например, для сдачи в аренду, то между ним как физлицом и как ИП не нужно заключать договор аренды. Такой договор потребовался бы, если бы физлицо, являясь учредителем ООО, купило объект недвижимости и предоставило его в аренду своей компании для ведения деятельности, например, для проживания приезжих сотрудников.
Предварительно нужно проанализировать все плюсы и минусы покупки квартиры на ИП. Особенно важно — рассчитать налоговые преимущества и риски, которые могут возникнуть в конкретной ситуации покупки объекта недвижимости как физлицо или как ИП.
Особенности сделки по покупке квартиры на ИП
Процедура покупки квартиры на ИП аналогична той, которая проводится при покупке недвижимости физлицом:
- Определяете стоимость объекта недвижимости.
- Согласовываете форму и порядок оплаты.
- Собираете пакет документов.
- Подписываете договор купли-продажи, передаёте денежные средства наличкой или переводом с банковского счёта.
- Оплачиваете госпошлину за регистрацию объекта на нового собственника.
- Передаёте документы на регистрацию непосредственно в Росреестр или через МФЦ.
- Получаете пакет документов, подтверждающих регистрацию квартиры на физлицо, которое покупало объект недвижимости как ИП.
ИП, как и физлицо, имеет право использовать инвестиционный налоговый вычет при покупке квартиры. Но только если он находится на общем режиме налогообложения. Если ИП применяет иной налоговый режим (УСН, ЕСХН, ПСН), он не является плательщиком НДФЛ. И, соответственно, на этих спецрежимах не может использовать инвестиционный вычет.
Заключение
Купить квартиру индивидуальному предпринимателю можно также, как и обычному лицу. Процедура аналогичная, как если бы покупали на физлицо. Единственное различие заключается в том, как в договоре будет обозначен покупатель — ИП Семёнов А.М. или просто Семёнов А.М. Но в любом случае, на кого бы ни был оформлен договор купли-продажи, госрегистрация объекта производится на физлицо. Оплату по сделке купли-продажи квартиры можно проводить с расчётного счёта ИП. Также он может снять деньги со своего счёта и заплатить за жилую недвижимость наличкой.
