Учёт в ТСЖ имеет свои особенности, и если их не знать, можно нарваться на санкции от налоговой и споры с жильцами. Собрали самые распространённые ошибки, которые допускают в своей работе ТСЖ. Прочитайте, чтобы не наступить на те же грабли.
Расходы, не предусмотренные сметой
ТСЖ — некоммерческая организация, и осуществляет свою деятельность за счёт взносов. Каждый год на общем собрании утверждают смету доходов и расходов, которая является основным планово-расчётным документом деятельности ТСЖ. Все расходы должны укладываться в эту смету. Но бывают ситуации, когда возникают расходы, не предусмотренные сметой. В таких случаях нужно сначала собрать правление, согласовать с ним дополнительные расходы и оформить решение правления.
К таким расходам в том числе относятся непредвиденные выплаты сотрудникам ТСЖ. Их вознаграждение обычно утверждают заранее и включают в смету, но может возникнуть необходимость сделать выплату, например, в связи со смертью родственника. Такое решение принимают на заседании правления, с указанием источника выплаты. Обычно таким источником служит строка «Непредвиденные расходы» в смете.
В конце года бухгалтер готовит отчёт об исполнении сметы, где должны быть обоснованы все отклонения. В противном случае жильцы могут устроить разборки и дойти до прокуратуры.
Нет раздельного учёта уставной и коммерческой деятельности
Если ТСЖ занимается коммерческой деятельностью, нужно организовать раздельный учёт доходов и расходов по уставной и коммерческой деятельности. Если раздельный учёт не ведётся, это может привести к претензиям со стороны контролирующих органов в части нецелевых расходов. В законодательстве не прописаны правила организации такого учёта, поэтому нужно самостоятельно прописать все детали в учётной политике и придерживаться её..
Неправильный выбор системы налогообложения
Налогами облагается только коммерческая деятельность ТСЖ, которая обычно составляет небольшую часть всей деятельности товарищества. В основном это сдача площадей в аренду, пени за несвоевременную оплату ЖКУ или оказание услуг собственникам штатными работниками ТСЖ. Как правило, наиболее выгодный вариант налогообложения такой деятельности — УСН. Поэтому уже при создании ТСЖ нужно позаботиться о том, чтобы вовремя перейти на УСН, иначе придётся вести сложный учёт на общей системе, платить больше налогов и сдавать больше отчётов. Из двух вариантов УСН для ТСЖ лучше выбрать УСН «Доходы», потому что расходы в коммерческой деятельности ТСЖ незначительны.
Неправильный учёт коммунальных платежей
Учёт платежей за коммунальные услуги может быть организован одним из двух возможных вариантов. Другие являются неверными.
- Плата за коммунальные услуги не считается целевыми поступлениями. Это транзитные платежи, и учитывать их нужно на счёте 76. Периодически нужно выводить разницу между тем, что собрали с собственников и тем, что заплатили ресурсоснабжающей организации. Если собрали больше — это кредиторская задолженность, и её надо вернуть собственникам или зачесть в счёт будущих платежей. Если меньше — дособрать разницу с собственников.
- Плата за коммунальные услуги считается целевыми поступлениями. Тогда она учитывается на счёте 86.
Выбранный вариант нужно прописать в учётной политике.
Выплаты членам правления без уплаты страховых взносов
Члены правления не являются сотрудниками ТСЖ. Это выборная должность. Вопрос начислять ли с этого вознаграждения страховые взносы или нет — спорный. В 2018 году Минфин выпустил письмо от 09 апреля 2018 г. № 03-15-05/23294 в котором говорится, что выплата вознаграждения связана с выполнением трудовой функцией, т.е. следует считать это оплатой труда и платить взносы.
В 2018 году Отделение Пенсионного фонда по Санкт-Петербургу и Ленинградской области выпустило письмо от 23 августа 2018 г. № 19-02/29988, в котором говорится, что выплата вознаграждения членам правления подразумевает выполнение трудовой функции. Их нужно включать в отчет СЗВ-М и они не имеют право на индексацию пенсии.
Вместе с тем, есть судебные решения с обратной позицией. Так, в Постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2015 № 13АП-24248/2015 по делу № А26-5036/2015 суд встал на сторону ТСЖ и указал, что вознаграждение председателя в отличие от заработной платы не зависит от квалификации работника, сложности, количества, качества и условий выполняемой работы. Но это решение было отменено вышестоящей инстанцией.
Сейчас Минфин подготовил проект поправок в ст. 420 Налогового кодекса, где уточняется, что к облагаемым взносами выплатам относятся вознаграждения председателю и членам правления МКД.
Отсутствие отчёта о движении денежных средств
Чтобы увидеть полную картину по деятельности ТСЖ, к общему собранию правления желательно готовить два отчёта: отчёт о движении денежных средств и отчёт об использовании целевых средств. Часто путают движения денег и доходы-расходы по «методу начисления».Нужны оба отчёта, чтобы видеть не сколько фактически денег пришло и ушло, но и долги.
Отсутствие информации из протоколов собраний и правлений
Бухгалтер должен быть в курсе принятых общим собранием и правлением решений. Например, если председатель ТСЖ не может заключать договоры свыше определённой суммы без одобрения правления, то бухгалтеру нужно об этом знать, чтобы не пропустить такой договор.
Так же бухгалтер должен иметь право голоса, чтобы правильно оценивать принимаемые решения с точки зрения налогового законодательства. Иначе последствия для ТСЖ могут быть очень нежелательными. Практически единственным источником финансирования являются взносы собственников. И если собственники считают себя обиженными, то начинают писать жалобы во все инстанции. Один такой собственник своими жалобами может парализовать работу ТСЖ.
Неправильный учёт основных средств, приобретенных за счет взносов
Если основное средство приобрели за счет взносов — оно является общедолевым имуществом. При постановке на учет такого основного средства ну учёт нужно отразить использование целевых средств:
- Дт 08 Кт 60
- Дт 01 Кт 08
- Дт 86 Кт 83 (86/Целевые средства, использованные для приобретения ОС)
По таким основным средствам не начисляется амортизация. Вместо этого на забалансовом счете 010 начисляют износ.
При выбытии таких основных средств делается проводка:
- Дт 83 (86/Целевые средства, использованные для приобретения ОС) Кт 01.09
Отсутствие обособленного учёта целевых взносов
Если ТСЖ собирает с жильцов деньги на конкретные нужды, например, на строительство детской площадки, нужно составить отдельную смету и утвердить её на общем собрании. Необходимо организовать обособленный учёт расходов целевых взносов. По итогам исполнения этой сметы составляют отчёт, в котором выводится информация об экономии или перерасходе целевого взноса. Если получилась экономия, остаток денег нужно вернуть собственникам или принять на общем собрании решение о зачете этой суммы в счет какой-либо статьи текущей сметы. Если получился перерасход, то необходимо принять решение собрания о доборе недостающей суммы. Если не вести обособленный учёт, налоговики все поступления могут засчитать как доход и обложить налогом.
