При аренде имущества важно закреплять договорённости на бумаге, чтобы в будущем при необходимости защищать свои интересы. В статье расскажем, как правильно составить договор аренды, приведём образец и обратим внимание на нюансы.
Виды договоров
По договорам аренды можно передавать во временное владение движимое или недвижимое имущество: автомобили, квартиры, здания, оборудование, инструменты и другое.
Из-за этого по ГК РФ договор составляется для аренды:
- помещения;
- транспортного средства;
- оборудования или инструментов;
- земельного участка;
- предприятия;
- гаража.
Также составить договор аренды можно для субаренды, лизинга и аренды с правом выкупа.
Необходимые документы
Как правило, хватает паспорта и свидетельства о регистрации права собственности, выписки из Единого госреестра (в зависимости от ситуации может использоваться другой документ) — для недвижимости.
Для движимых объектов может потребоваться, например, паспорт ТС, свидетельство о регистрации ТС или любой другой документ, в котором прописываются основные сведения. Вся необходимая информация из документов обязательно переносится в договор.
Порядок составления договора аренды
Предмет
В предмете договора важно определить, какое имущество передаётся в аренду. Для этого, например, указывается:
- вин-код (для автомобиля);
- кадастровый номер и адрес (для помещения);
- серийный номер (у оборудования или инструментов).
Также описывается состояние имущества и прописываются гарантии, что оно никому не продано, не подарено, не заложено, не находится под арестом или под залогом в момент передачи в аренду.
В некоторых случаях предмет договора может быть неопределённым. Например, если арендодатель сразу сдал в аренду арендатору офисное помещение, и тот этого не отрицает.
Если вдруг возникнут разногласия (одна из сторон решит не выполнять условия договора), то можно обратиться в суд.
Срок действия
Перед составлением договора аренды сторонам важно договориться о приемлемых друг для друга сроках. Для этого можно:
- установить конкретную дату срока действия договора. Например, что нежилое помещение будет передано в аренду с 01.07.2022 по 30.06.2023 года;
- также установить конкретные сроки, но дополнительно прописать, что действует пролонгация, если стороны не выразили желания прекратить аренду по окончании установленного срока;
- не указывать сроки. Тогда аренда прекратится по желанию одной из сторон договора. Предупреждать об окончании соглашения необходимо заранее — за три месяца в случае аренды недвижимости, за десять дней или за месяц — в иных случаях.
По ходу сотрудничества можно вносить корректировки относительно сроков, если такое условие прописано в договоре.
Оплата
Обычно перед тем, как составить договор аренды, стороны оговаривают условия оплаты и впоследствии включают договорённости в соглашение.
Раздел включает не только её размер, но и конкретные условия: когда платит арендатор, за что он платит и что арендодатель при необходимости может компенсировать. Иногда в договоре аренды вместо конкретного размера оплаты может прописываться другое условие. Например, арендатор платит от определенного количества прибыли, полученной за время аренды имущества.
В большинстве случаев также прописывается, что условия и размер оплаты могут меняться при обоюдном согласии.
Обязанности и права
При заключении договора сторонам важно обозначить права и обязанности друг друга.
Например, если речь идет об аренде нежилого помещения, то стороны по обоюдному согласию могут прописать следующее:
| Стороны | Обязанности | Права |
|---|---|---|
| Арендодатель |
|
|
| Арендатор |
|
|
Для любого имущества, переданного в аренду, обе стороны прописывают соответствующие права и обязанности, которые их устраивают.
Ответственность
После заключения договора и вступления его в силу обе стороны обязаны соблюдать условия, за нарушение которых обязательно прописывается ответственность.
Ответственность может включать в себя штрафы, неустойку, возмещение потенциального ущерба или убытков, которые возникли из-за нарушения договора.
Также в договоре часто прописывается, что ответственность продолжает действовать даже после прекращения договора.
Если одна из сторон не соблюдает права и обязанности, а впоследствии уклоняется от ответственности, то спор решается в суде. В таком случае, помимо судебных расходов, сторона-ответчик рискует понести вдобавок репутационные потери.
Дополнительные условия
Помимо вышеперечисленных пунктов, можно подробно расписать:
- цели аренды имущества;
- порядок его передачи и возвращения;
- форс-мажорные обстоятельства;
- другие условия.
В рамках законодательства стороны могут прописывать в договоре любые условия, которые будут их устраивать, и при необходимости защищать.
Досрочное расторжение
Досрочно расторгнуть договор можно по обоюдному желанию или по инициативе одной из сторон.
Проще, когда арендодатель и арендатор находят компромисс, заключают дополнительное соглашение и расторгают договор. Это экономит не только деньги, но и время. Но, как показывает практика, без следующих оснований добиться досрочного расторжения проблематично:
| Арендодатель | Арендатор |
|---|---|
| Не передал вовремя имущество | Использует имущество в иных целях, если имеются ограничения |
| Передал имущество и скрыл недостатки, которые мешают его использованию | Портит имущество |
| Не выполняет условия договора по содержанию имущества или другие условия | Не вносит арендную плату |
| Если имущество ухудшилось из-за стороннего воздействия и стало непригодным для использования | Нарушает любые другие условия договора, которые были прописаны арендодателем |
Может случиться и так, что стороны соблюдают условия договора, срок аренды ещё не истёк, но одной из сторон становится невыгодно арендовать или сдавать в аренду имущество, тогда вопрос решается только через суд. Причём выиграть спор можно в случае, если на то имеются весомые причины.
Процедура расторжения:
- Составляется предложение о прекращении соглашения.
- Предложение направляется второй стороне.
- Если сторона согласна, то составляется и подписывается дополнительное соглашение о расторжении договора.
- Если вторая сторона игнорирует и отвергает предложение, то придётся обратиться в суд.
После расторжения договора составляется акт приёма-передачи, где описывается состояние имущества и при необходимости перечень дефектов, за которые арендатору впоследствии придётся возместить ущерб. Если арендатор не согласен с количеством дефектов и суммой ущерба, он обращается в суд для решения спора.
Изменение арендной платы
Для большинства видов аренды менять арендную плату законодательством разрешается не чаще одного раза в год. Иногда стороны в договоре сразу же устанавливают срок, после которого разрешается поднимать плату. Например, через пять лет и на определённое количество процентов.
Также можно указать, что арендная плата увеличивается в соответствии с коэффициентом инфляции. Подобное изменение не считается корректировкой арендной платы и может происходить чаще, чем раз в год, без согласия арендатора.
Особенности
При составлении договора аренды необходимо учитывать следующие особенности:
| Движимое имущество | Недвижимое имущество |
|---|---|
| Максимальный срок заключения договора — один год | Если срок аренды более года, то договор действует только после госрегистрации в МФЦ или в Росреестре. |
| Арендатор может расторгнуть договор в одностороннем порядке, если письменно предупредит об этом за десять дней арендодателя. | Если арендуется здание, то нет необходимости дополнительно арендовать под ним землю |
| Арендная плата устанавливается в виде определённой фиксированной суммы платежей, вносимых периодически или единовременно.
Если аренда досрочно заканчивается, то арендодатель возвращает арендатору часть оплаты |
При составлении договора аренды недвижимого имущества устанавливается точная цена. Без определённой стоимости договор действовать не будет |
| Перед арендой имущество проверяется на исправность, объясняется принцип работы, а иногда прикладывается инструкция по эксплуатации | В договоре важно прописать, что он начинает и завершает действовать только после подписания акта приёма-передачи |
| Если имущество окажется неисправным, то арендодатель должен его починить в течение десяти дней или на время взамен предоставить новое аналогичное имущество | В договоре важно определить, кто вносит обязательные платежи за содержание имущества |
Образцы
Приведём образец, как правильно составить договор аренды для недвижимого и движимого имущества.
Образец договора для недвижимого имущества
Договор аренды для недвижимого имущества 1
Договор аренды для недвижимого имущества 2
Договор аренды для недвижимого имущества 3
Договор аренды для недвижимого имущества 4
Договор аренды для недвижимого имущества 5
Образец договора для движимого имущества
Договор аренды для движимого имущества 1
Договор аренды для движимого имущества 2
Договор аренды для движимого имущества 3
Договор аренды для движимого имущества 4
