Если строите цех или административное здание, не забудьте о правильном учёте незавершённого строительства. Любые объекты относятся к этой категории, пока не завершены работы и не подписан документ о вводе в эксплуатацию. Рассказываем, как правильно учитывать затраты, переоценивать объект и отражать операции по продаже недостроенного здания.
Что такое незавершённое строительство?
Незавершённое строительство (НС) — это стационарный объект недвижимости, который не введён в эксплуатацию.
Например, вы строите новый цех. Пока не подписан акт приёмки и ввода в эксплуатацию, затраты аккумулируются на отдельном счёте и не относятся к основным средствам.
К НС относятся объекты, на которых приостановлены работы — из-за сложностей в проектировании, нехватки финансирования и других причин. Недвижимость остаётся незавершённым строительством после консервации или полного окончания работ, но до ввода в эксплуатацию.
Стоимость НС формируется из затрат капитального строительства, связанных с рассматриваемым объектом. К ним относятся расходы на:
- строительные и монтажные работы;
- покупку оборудования, строительных материалов и других НМА для объекта недвижимости;
- покупку или аренду земли, земельные и изыскательные работы;
- проектирование здания и коммуникаций;
- и другие.
Стоимость незавершённого строительства формируется только из фактических расходов. Планируемые в будущем затраты учитывать нельзя.
Даже если объект законсервирован на неопределённый период, для него нельзя определить срок полезного использования (СПИ), рассчитать и начислять амортизацию для уменьшения базы по налогу на прибыль.
Из каких данных в учёте формируется незавершённое строительство?
Все затраты на строительство недвижимости накапливаются на счёте 08 «Вложения во внеоборотные активы». Если редко инвестируете в создание основных средств, можете не пользоваться субсчетами.
Если регулярно вкладываете средства в строительство и основные средства, для раздельного учёта используйте субсчета. Например, для возведения зданий используйте субсчёт 03 «Строительство объектов основных средств».
Также бывают ситуации, когда организация приобретает земельные участки, чтобы в будущем использовать для возведения объектов недвижимости. Если сроки начала строительства неизвестны, можно аккумулировать такие затраты на субсчёте 01 «Приобретение земельных участков».
Если занимаетесь строительством недвижимости для других организаций, то порядок учёта незавершённого строительства иной. Так как для вас это основное направление деятельности, затраты аккумулируются на счёте 20 «Основное производство».
Затраты учитываются на основании первичной документации. Поэтому важно наладить процесс передачи в бухгалтерию счетов-фактур, УПД, накладных, актов и других документов.
После завершения работ и ввода здания в эксплуатацию затраты на строительство со счёта 08 переносятся на счёт 01 «Основные средства». Из расходов формируется первоначальная стоимость объекта, по которой в дальнейшем рассчитывают амортизацию.
Если объект строится для другой компании и строительство носит длительный характер, то может использоваться счет 46 “Выполненные этапы по незавершенным работам”, когда выручка признается частями, по мере приемки этапов работ, а не после завершения строительства объекта.
Инвентаризация незавершённого строительства
Инвентаризация незавершённого строительства проводится в соответствии с методическими указаниями из приказа Минфина РФ № 49 от 13.06.1995. Вы можете самостоятельно определять сроки и регулярность проведения инвентаризации — строгих требований в законах нет.
В ходе инвентаризации нужно проверить, правильно ли была произведена оценка капитальных вложений в строящийся объект недвижимости. Чтобы выявить ошибки или подтвердить точность, нужна первоначальная смета, перечень фактических расходов с первичной документацией и остатки материалов.
После анализа имеющейся информации сделайте вывод — допущены ли при первичном учёте ошибки. Если нет, оставьте оценку НС в исходном виде. В противном случае внесите соответствующие корректировки в управленческий учёт.
Чтобы после принятия к учёту не исправлять ошибки и избежать неточностей при определении сумм налогов, в ходе строительства:
- Проверяйте документацию, связанную со строительством: проект, разрешительные документы и пр. Их должны проверять технические специалисты, чтобы найти и устранить нестыковки. Особое внимание уделяйте сметам, чтобы в них не было завышенных значений.
- Контролируйте правильность списания строительных расходов. Фактические затраты должны совпадать с плановыми из смет. Если выявляются ошибки, значит, допущены погрешности в проектной документации или первичных документах.
Результаты инвентаризации фиксируйте в описях. Можно разработать собственную форму и утвердить в учётной политике или взять унифицированный бланк:
- ИНВ-3 «Инвентаризационная опись ТМЦ».
- ИНВ-10 «Акт инвентаризации незаконченных ремонтов ОС».
Результаты инвентаризации необязательно отражать в бухгалтерском учёте. Обычно её проводят для внутреннего использования — например, чтобы определить текущую рыночную стоимость. Это особенно актуально для долгосрочных проектов, которые компания не планирует завершать.
Текущими нормами и стандартами бухгалтерского учёта не установлена обязанность и порядок переоценки незавершённого строительства, если спустя время изменилась рыночная стоимость. Вносить изменения в учёт необязательно.
Важно! С 1 апреля 2025 года вводится новый ФСБУ 28/2023 «Инвентаризация».
Как отразить в учёте в продажу незавершённого строительства?
Выручка от продажи объекта незавершённого строительства отражается в бухгалтерском учёте в момент перехода права собственности. Полученные деньги учитываются на счёте 91 «Прочие доходы и расходы». Накопленные затраты аналогично признаются в момент перехода права собственности.
Чтобы продать объект незавершённого строительства, на него необходимо оформить право собственности. Порядок такой же, как для оформления достроенного здания. В процессе вы должны заплатить госпошлину, которую можно включить в общую стоимость НС.
После заключения сделки объект незавершённого строительства передаётся покупателю по передаточному акту или другому документу, который утверждён договором между сторонами. Учесть доходы и расходы можно после того, как контрагент зарегистрирует право собственности на недостроенный объект недвижимости.
Проводки для отражения продажи объекта незавершённого строительства:
| Дт | Кт | Операция |
|---|---|---|
| 68 | 51 | Оплата госпошлины за регистрацию права собственности на НС |
| 45 | 08 | Покупателю передали объект незавершённого строительства |
| 76 | 68 | Начислен НДС с реализации объекта незавершённого строительства |
| 62 | 91 | Получена выручка от реализации НС (проводка составляется после того, как покупатель зарегистрирует право собственности) |
| 91 | 76 | Учтён НДС с продажи объекта незавершённого строительства |
| 91 | 45 | Учтены расходы в объекте незавершённого строительства |
| 91 | 68 | В расходы включена госпошлина, уплаченная за регистрацию права собственности на недостроенный объект |
Что нужно запомнить?
- Незавершённое строительство (НС) — это стационарный объект недвижимости, который не введён в эксплуатацию. Стоимость НС формируется из затрат капитального строительства, связанных с рассматриваемым объектом.
- Все затраты на строительство недвижимости накапливаются на счёте 08 «Вложения во внеоборотные активы». Если занимаетесь строительством зданий под заказ, то учитывайте расходы на возведение объектов по счёту 20 «Основное производство».
- Инвентаризация незавершённого строительства проводится в соответствии с методическими указаниями из приказа Минфина РФ № 49 от 13.06.1995. В ходе инвентаризации проверяют, правильно ли была произведена оценка капитальных вложений в строящийся объект недвижимости.
- Выручка от продажи объекта незавершённого строительства и расходы на его создание отражаются в бухгалтерском учёте в момент перехода права собственности.
