Аренда имущества в бизнесе используется повсеместно — это удобный и доступный инструмент ведения деятельности. У него есть свои особенности, в том числе по учёту операций. Ещё в 2022 году произошёл переход на новый ФСБУ 25/2018, что потребовало изменений в бухгалтерских проводках. Расскажем, на каких счетах бухгалтерского учёта арендатору отображать аренду помещения в 2024 году.
Особенности договора аренды
Статья 609 ГК РФ устанавливает, что договор аренды должен заключаться в письменной форме, если одной из сторон выступает юридическое лицо. При этом срок аренды значения не имеет.
Обязательной государственной регистрации в Росреестре подлежит договор аренды недвижимого имущества, в том числе и помещения, если срок его действия превышает один год.
Договор аренды должен включать в себя следующую информацию:
- объект аренды с указанием признаков идентификации;
- период пользования объектом (аренды);
- сумма и сроки перечисления арендных платежей;
- порядок передачи и возврата объекта аренды;
- возможность (невозможность) передачи в субаренду;
- возможность (невозможность) выкупа арендованного имущества;
- ответственность арендодателя и арендатора.
Касательно последнего пункта — нести ответственность за сохранность и поддерживать имущество в удовлетворительном состоянии должен арендатор.
Осуществлять капитальный ремонт и вносить существенные изменения в объект может только арендодатель (если иное не указано в договоре).
В качестве защиты от возможного ущерба или неисполнения условий договора может выступать обеспечительный платёж от арендатора. Его сумма, условия внесения и возврата определяются договором.
Налог на имущество уплачивает сторона, которая указана в качестве балансодержателя по договору.
Два варианта отражения аренды в учёте
ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учёт аренды» предполагает два способа учёта арендованного имущества у арендатора:
- упрощённый вариант — на забалансовом счёте 001;
- стандартный вариант — учёт арендованного имущества в качестве права пользования активом (ППА) на счёте 01.
Упрощённый вариант можно применять при выполнении хотя бы одного из следующих условий:
- срок аренды по договору меньше 1 года;
- стоимость объекта аренды не превышает 300 000 ₽ без учёта износа;
- арендатор имеет право применять упрощённый бухгалтерский учёт.
При этом должны соблюдаться такие требования:
- право собственности на арендованное имущество не перейдёт к арендатору;
- арендуемое имущество не будет передаваться в субаренду.
Стандартный вариант используется во всех остальных случаях.
Порядок отражения арендных операций должен прописываться в учётной политике предприятия.
Раздел Учётной политики по арендованному имуществу
Учёт аренды на забалансовом счёте
Тут никаких изменений по сравнению с предыдущими годами не произошло. Проводки по аренде помещения у арендатора остались такими же.
Приёмка арендованного помещения
При аренде используется счёт бухгалтерского учёта 001:
- Дт 001 — принято помещение согласно акту приёма-передачи по стоимости, указанной в договоре аренды.
Если арендатор понёс затраты по подготовке помещения к эксплуатации (например, уборка, ремонт), то их нужно отразить так:
- Дт 20 (23, 25, 26, 29, 91.2) — Кт 76 (60).
Учет аренды помещения у арендатора
Ежемесячное начисление платы за аренду в бухучёте отражается проводками:
- Дт 20 (23, 25, 26, 29) – Кт 76 (60) — для помещений, используемых для основной деятельности;
- Дт 91.2 – Кт 76 (60) — для помещений, используемых для прочей деятельности;
- Дт 44 – Кт 76 (60) — для помещений, применяемых в торговле.
При наличии входящего НДС:
- Дт 19 – Кт 76 (60) — учтён НДС со стоимости аренды.
Перечисление оплаты аренды — проводка:
- Дт 76 (60) – Кт 51.
Если арендатор сделал ремонт в помещении, он должен списать расходы следующим образом:
- Дт 20 (26, 44…) – Кт 60.
Возврат помещения арендодателю — проводка:
- Кт 001 — возвращено помещение арендодателю по стоимости, указанной в договоре.
Учёт аренды как права пользования активом: проводки
С 2022 года изменился порядок учёта аренды имущества. Бухгалтер теперь должен отражать два показателя:
- ППА — это сам объект аренды;
- обязательство по аренде (ОА) — сумма всех арендных платежей за период действия договора аренды.
Приёмка арендованного помещения
На какой счёт в бухгалтерии отнести аренду? На 01 и на 08. По ним нужно завести субсчета, связанные с ППА.
- Дт 08 субсчёт «Вложения в ППА» — Кт 76 (60) субсчёт «Обязательства по аренде» — принято обязательства по аренде (ОА).
- Дт 01 субсчёт «ППА» — Кт 08 субсчёт «Вложения в ППА» — принято к учёту право пользования активом (соответствует стоимости объекта аренды с учётом затрат по подготовке его к эксплуатации).
На ППА начисляется амортизация на весь срок полезного использования (равен сроку действия договора аренды):
- Дт 20 (23, 25, 26, 44, 91.2) — Кт 02 субсчёт «Амортизация ППА».
Если предполагается последующий выкуп предмета аренды (например, при лизинге), амортизация ППА начисляется так же, как и на собственные основные средства.
Арендные платежи (обязательства по аренде)
Считаются по дисконтированной (приведённой) стоимости. Ставки для её расчёта определяются любым из двух способов:
- по справедливой стоимости (сумма арендных платежей + ликвидационная стоимость = справедливая стоимость по рынку);
- по проценту (равен стоимости займа, который мог бы получить арендодатель).
Проценты по ОА включаются в состав расходов:
- Дт 90 (91.1, 08, 26) — Кт 76 (60) субсчёт «Обязательства по аренде».
ОА уменьшаются по мере перечисления арендных платежей. Оплата аренды — проводка:
- Дт 76 (60) — Кт 51.
Пример учета аренды помещения: проводки у арендатора
ООО «Полимер» заключило договор аренды производственного помещения на 18 месяцев. Арендная плата составляет 128 000 ₽ в месяц, НДС не облагается. Дисконтированную стоимость решили считать по среднему проценту стоимости привлечения займа на рынке. Она составила 14% годовых.
Считаем ставку дисконтирования за месяц по формуле:
Расчёт 1
Считаем коэффициент дисконтирования за каждый месяц аренды по формуле:
Расчёт 2
За весь период аренды дисконтированные платежи и проценты составят:
| Месяц аренды | КД | Номинал платежа | Дисконтированный платёж | Процент |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 0,989 | 128000 | 126610 | 1390 |
| 2 | 0,978 | 128000 | 125235 | 2765 |
| 3 | 0,968 | 128000 | 123875 | 4125 |
| 4 | 0,957 | 128000 | 122529 | 5741 |
| 5 | 0,947 | 128000 | 121198 | 6802 |
| 6 | 0,937 | 128000 | 119882 | 8118 |
| 7 | 118580 | 128000 | 118580 | 8420 |
| 8 | 0,916 | 128000 | 117292 | 10708 |
| 9 | 0,906 | 128000 | 116018 | 11982 |
| 10 | 0,897 | 128000 | 114758 | 13242 |
| 11 | 0,877 | 128000 | 113512 | 14488 |
| 12 | 0,877 | 128000 | 112279 | 15721 |
| 13 | 0,868 | 128000 | 111060 | 16940 |
| 14 | 0,858 | 128000 | 109854 | 18146 |
| 15 | 0,849 | 128000 | 108660 | 19340 |
| 16 | 0,840 | 128000 | 107480 | 20520 |
| 17 | 0,831 | 128000 | 106313 | 21867 |
| 18 | 0,822 | 128000 | 105158 | 22842 |
| ИТОГО | 2304000 | 2080295 | 223705 | |
На каком счёте учитывается аренда помещения
Приёмка офисного помещения к учёту:
- Дт 08 – Кт 76 — на сумму 2 080 295 ₽ (сформировано ППА);
- Дт 01 – Кт 08 — на сумму 2 080 295 ₽ (ППА принято к учёту).
Начислена амортизация за первый месяц аренды производственного помещения — проводки в бухучёте:
- Дт 20 – Кт 02 — на сумму 115 571,94 ₽ (2 080 295 / 18 месяцев).
Оплачена аренда за первый месяц пользования:
- Дт 76 – Кт 51 — на сумму 128 000 ₽.
Списаны проценты за первый месяц аренды на расходы (себестоимость):
- Дт 20 – Кт 76 — на сумму 1390 ₽.
ОА будут уменьшаться на сумму дисконтированного платежа ежемесячно:
| Месяц аренды | ОА на начало месяца | Номинал платежа | Проценты | Дисконтировнный платёж | ОА на конец месяца |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2080295 | 128000 | 1390 | 126610 | 1953685 |
| 2 | 1953685 | 128000 | 2765 | 125235 | 1828450 |
| …. | …. | …. | …. | …. | …. |
| 17 | 211479 | 128000 | 21687 | 105159 | 105158 |
| 18 | 105158 | 128000 | 22842 | 105158 | 0 |
Начисление дисконтированной стоимости и процентов по аренде производится автоматически в бухгалтерской программе после ввода первоначальных данных.
Возврат помещения арендодателю
При окончании действия договора аренды проводки у арендатора будут следующими:
- Дт 01 субсчёт «Выбытие ППА»— Кт 01 субсчёт «ППА» (произошло списание ППА)
- Дт 02 — Кт 01 субсчёт «Выбытие ППА» (произошло списание амортизации ППА)
Так как произошло полное списание сумм по договору аренды, дополнительных проводок не требуется. Договор завершился, все начисления и выплаты по нему произведены. Помещение возвращается арендодателю на основании акта приёма-передачи, подписанного сторонами.
Заключение
После ввода в действие нового ФСБУ 25/2018 появились два варианта учёта арендных отношений — стандартный и упрощённый. Последний способ могут применять при соответствии арендатора законодательным требованиям:
- по стоимости имущества (не более 300 000 ₽);
- длительности договора (не более 12 месяцев);
- права на применение упрощённого бухучёта.
При этом имущество не должно выкупаться и сдаваться в субаренду.
Выбранный способ учёта нужно прописать в своей учётной политике.
При стандартном способе аренда рассматривается как право пользования активом (ППА), и стоимость аренды списывается из общей суммы арендных обязательств (ОА). Учёт ППА ведётся по общей дисконтированной стоимости, которую можно считать двумя способами:
- по расчётной ставке;
- по среднему проценту получения кредитов и займов.
Право пользования активом подлежит амортизации согласно установленному сроку полезного использования, который соответствует сроку действия договора аренды. Если предполагается выкуп арендованного имущества, амортизация начисляется по правилам собственных основных средств.
