Вопрос:
Мы ООО (ОСНО), выставили реализацию ООО, они с нами рассчитались по договору об уступке права требования (жилая квартира), в дальнейшем данная квартира в многоэтажном доме была продана физическому лицу.
Возникает ли НДС при продаже квартиры? Как мы понимаем, что согласно ст. 149 НК РФ данная сделка не облагается налогом. Верно ли это? Продали дешевле чем был договор уступки.
Ответ:
Если организация продала имущественное право на квартиру по договору уступки права требования (до сдачи дома в эксплуатацию)
Передача имущественных прав является объектом налогообложения по НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ). Поэтому при передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые помещения налоговая база по НДС определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом НДС и расходами на приобретение указанных прав. При этом используется ставка НДС 18/118.
Моментом начисления НДС является день уступки права требования (в данном случае – это день регистрации договора уступки).
Соответственно, если стоимость, по которой передается имущественное право, меньше стоимости его приобретения, то налоговая база по НДС равна нулю.
Подтверждение: п. 3 ст. 155,п. 4 ст. 164, п. 8 ст. 167 Налогового кодекса РФ.
Если организация продала квартиру после сдачи дома в эксплуатацию (оформления квартиры в собственность организации)
Операция по реализации жилых помещений не облагается НДС , если организация не отказалась от этого освобождения в порядке, установленном п. 5 ст. 149 Налогового кодекса РФ ( пп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ).
Налоговое законодательство не содержит требования к организациям о необходимости уведомлять налоговую инспекцию о начале применения льготы по НДС. Никакого заявления, уведомления об этом подавать не надо. Достаточно, чтобы деятельность организации отвечала условиям, перечисленным в соответствующем пункте ст. 149 Налогового кодекса РФ, дающем право на освобождение. О том, что организация начала применять льготу, налоговая инспекция узнает из предоставленной декларации по НДС.
Организация вправе отказаться от льготы по операциям, перечень которых приведен вп. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ ( п. 5 ст. 149 Налогового кодекса РФ).
Причем отказ, может быть применен только в отношении всех операций, предусмотренных тем или иным подпунктомп. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ. Не допускается, чтобы подобные операции освобождались или не освобождались от налогообложения в зависимости от того, кто является покупателем соответствующих товаров (работ, услуг). При этом по операциям, предусмотренным другими подпунктами этого пункта, от льготы можно не отказываться ( письмо ФНС России № ШТ-6-03/784 от 8 августа 2006 г.).
Отказаться от льготы можно не меньше чем на год. Для этого до 1-го числа квартала, начиная с которого не будет применяться льгота, в налоговую инспекцию нужно подать соответствующее заявление ( п. 5 ст. 149 Налогового кодекса РФ).
Если организация не будет применять льготу, ей необходимо начислить НДС с реализации в общем порядке (п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ). При этом она вправе воспользоваться вычетом по НДС на основании сводного счета-фактуры, выставленного заказчиком (заказчиком-застройщиком) в том налоговом периоде (квартале), в котором будут соблюдены все необходимые для этого условия (п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 Налогового кодекса РФ).
Если организация не отказалась от освобождения от НДС в порядке, предусмотренном п. 5 ст. 149 Налогового кодекса РФ, то у нее нет права на вычет НДС при приобретении квартиры (ст. 171 Налогового кодекса РФ). При этом в случае применения льготывходной НДС подлежит учету в стоимости квартиры ( п. 2 ст. 170 Налогового кодекса РФ.). Кроме того, возникает обязанность по ведению раздельного учета.
Вести раздельный учет нужно, если налогоплательщик:
– помимо операций, подлежащих налогообложению, проводит операции, с которых не начисляет НДС;
– помимо операций, облагаемых НДС по ставке 0 процентов, проводит другие операции.
В таких случаях раздельному учету подлежат:
– доходы, полученные от таких операций;
– понесенные расходы;
– суммы входного НДС по товарам (работам, услугам, имущественным правам), которые используются в них.
Исключение – случай, когда по итогам квартала доля совокупных расходов на приобретение, производство и (или) реализацию товаров (работ, услуг, имущественных прав), не облагаемых НДС , не превышает 5 процентов от общей величины расходов на приобретение, производство и (или) реализацию товаров (работ, услуг, имущественных прав). В этом случае налогоплательщик имеет право не вести раздельный учет НДС. Тогда суммы входного НДС между операциями можно не распределять, а принять к вычету в полном объеме (как по прямым расходам, относящимся только к облагаемой или только к необлагаемой деятельности, так и по общим расходам, относящимся к обоим видам операций).
Подтверждение: п. 4 ст. 149, абз.5,7 п. 4 ст. 170,п. 10 ст. 165, п.1,6 ст. 166 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России№ 03-07-11/55775 от 18 декабря 2013 г.,№ 03-07-11/225 от 2 августа 2012 г., ФНС России№ ЕД-4-3/12919 от 3 августа 2012 г., № ШС-6-3/827 от 13 ноября 2008 г.
Данный ответ подготовлен на основании информации, содержащейся в вопросе. Если в вопросе имелась в виду другая ситуация, необходимо ее конкретизировать, изложив как можно более подробно. В таком случае ответ может быть получен с большей долей точности .
Актуально на дату: 08.12.2015