Вопрос:
Организация находиться на ОСНО, продает квартиру выше стоимости приобретения. Квартиру получили в счет выполненных работ. Какие налоги надо заплатить?
Ответ:
Ответ подготовлен исходя из допущения, что организация получила не имущественные права требования на жилые помещения у застройщика, а готовую квартиру, которая оформляется в собственность организации.
Ответ подготовлен исходя из допущения, что организация применяет метод начисления.
Полученная квартира, предназначенная для продажи, признается товаром (п. 3 ст. 38 Налогового кодекса РФ).
При этом налогоплательщик имеет право сформировать стоимость приобретения товаров с учетом расходов, связанных с их приобретением. Порядок формирования стоимости приобретения товаров определяется в учетной политике для целей налогообложения. Стоимость приобретения товаров, отгруженных, но не реализованных на конец месяца, не включается налогоплательщиком в состав расходов, связанных с производством и реализацией, до момента их реализации ( ст. 320 Налогового кодекса РФ).
Таким образом, расходы, связанные с приобретением квартиры (в частности, оплата госпошлины за государственную регистрацию права собственности на квартиру – пп. 1, 40 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса РФ), могут быть учтены как в стоимости квартиры, так и в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией. В последнем случае дожидаться реализации квартиры для учета данных расходов не нужно.
При реализации квартиры организация вправе уменьшить доходы от такой операции:
– на стоимость ее приобретения, определяемую в соответствии с принятой организацией учетной политикой;
– на сумму расходов, непосредственно связанных с такой реализацией.
Подтверждение: пп. 3 п. 1 ст. 268 Налогового кодекса РФ.
При использовании метода начисления доход от реализации недвижимого имущества нужно признавать на дату передачи такого имущества покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче имущества ( абз. 2 п. 3 ст. 271 Налогового кодекса РФ).
Вывод: момент признания выручки от реализации недвижимого имущества не зависит от даты регистрации прав него.
Дополнительная информация по данному вопросу содержится в Сервисе:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-40009
НДС
Операция по реализации жилых помещений не облагается НДС, если организация не отказалась от этого освобождения в порядке, установленном п. 5 ст. 149 Налогового кодекса РФ (пп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ).
Налоговое законодательство не содержит требования к организациям о необходимости уведомлять налоговую инспекцию о начале применения льготы по НДС. Никакого заявления, уведомления об этом подавать не надо. Достаточно, чтобы деятельность организации отвечала условиям, перечисленным в соответствующем пункте ст. 149 Налогового кодекса РФ, дающем право на освобождение. О том, что организация начала применять льготу, налоговая инспекция узнает из предоставленной декларации по НДС.
Организация вправе отказаться от льготы по операциям, перечень которых приведен вп. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ ( п. 5 ст. 149 Налогового кодекса РФ).
Причем отказ может быть применен только в отношении всех операций, предусмотренных тем или иным подпунктомп. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ. Не допускается, чтобы подобные операции освобождались или не освобождались от налогообложения в зависимости от того, кто является покупателем соответствующих товаров (работ, услуг). При этом по операциям, предусмотренным другими подпунктами этого пункта, от льготы можно не отказываться ( письмо ФНС России № ШТ-6-03/784 от 8 августа 2006 г.).
Отказаться от льготы можно не меньше чем на год. Для этого до 1-го числа квартала, начиная с которого не будет применяться льгота, в налоговую инспекцию нужно подать соответствующее заявление ( п. 5 ст. 149 Налогового кодекса РФ).
Если организация не будет применять льготу, ей необходимо начислить НДС с реализации в общем порядке (п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ).
При этом в случае применения льготывходной НДС подлежит учету в стоимости приобретенных товаров, работ, услуг ( п. 2 ст. 170 Налогового кодекса РФ.). Кроме того, возникает обязанность по ведению раздельного учета.
Вести раздельный учет нужно, если налогоплательщик:
– помимо операций, подлежащих налогообложению, проводит операции, с которых не начисляет НДС;
– помимо операций, облагаемых НДС по ставке 0 процентов, проводит другие операции.
В таких случаях раздельному учету подлежат:
– доходы, полученные от таких операций;
– понесенные расходы;
– суммы входного НДС по товарам (работам, услугам, имущественным правам), которые используются в них.
Исключение – случай, когда по итогам квартала доля совокупных расходов на приобретение, производство и (или) реализацию товаров (работ, услуг, имущественных прав), не облагаемых НДС , не превышает 5 процентов от общей величины расходов на приобретение, производство и (или) реализацию товаров (работ, услуг, имущественных прав). В этом случае налогоплательщик имеет право не вести раздельный учет НДС. Тогда суммы входного НДС между операциями можно не распределять, а принять к вычету в полном объеме (как по прямым расходам, относящимся только к облагаемой или только к необлагаемой деятельности, так и по общим расходам, относящимся к обоим видам операций).
Подтверждение: п. 4 ст. 149, абз.5,7 п. 4 ст. 170,п. 10 ст. 165, п.1,6 ст. 166 Налогового кодекса РФ, письма Минфина России№ 03-07-11/55775 от 18 декабря 2013 г.,№ 03-07-11/225 от 2 августа 2012 г., ФНС России№ ЕД-4-3/12919 от 3 августа 2012 г., № ШС-6-3/827 от 13 ноября 2008 г.
Налог на имущество
Может возникнуть обязанность уплатить налог на имущество организаций, если в регионе, где находится квартира, введен налог на имущество исходя из кадастровой стоимости объектов в отношении жилых помещений, не учитываемых на балансе в качестве ОС.
Налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость по следующим объектам недвижимости:
– административно-деловым центрам, торговым центрам (комплексам) и помещениям ( пп. 1 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ);
– нежилым помещениям, предназначенным или фактически используемым для размещения таких объектов, как офисы, торговые объекты, объекты общественного питания и бытового обслуживания ( пп. 2 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ);
– жилым домам (жилым помещениям), не учитываемым на балансе в качестве основных средств в порядке, установленном для ведения бухучета ( пп. 4 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ).
При этом налоговая база по жилым домам (жилым помещениям), не учитываемым на балансе в качестве основных средств в порядке, установленном для ведения бухучета), определяется как их кадастровая стоимость только при выполнении следующих условий:
– объект недвижимости признается объектом налогообложения налогом на имущество (п. 1, 4 ст. 374 Налогового кодекса РФ);
– региональными властями принят соответствующий закон ( п. 2 ст. 372 , п. 2 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ);
– до принятия такого закона в данном субъекте РФ в установленном порядке утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества (п. 2 ст. 378.2 Налогового кодекса РФ).
Если хотя бы одно из вышеуказанных условий не выполняется , базу по налогу на имущество по рассматриваемым объектам нужно определять по общим правилам (по нежилым объектам – исходя из среднегодовой стоимости, по жилым объектам – не определять вовсе).
В соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" государственная кадастровая оценка проводится в отношении учтенных в государственном кадастре объектов недвижимости.
Таким образом, подлежат налогообложению налогом на имущество по кадастровой стоимости учтенные в государственном кадастре объектов недвижимого имущества жилые дома и жилые помещения, учитываемые на балансе организации в качестве товаров или готовой продукции в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, с учетом положений закона субъекта РФ. В случае если законом субъекта РФ не установлены особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости в отношении таких объектов, то жилые дома и жилые помещения, учитываемые на балансе организации в качестве товаров или готовой продукции, не облагаются налогом на имущество.
Подтверждение: письмо ФНС России № БС-4-11/7028 от 23 апреля 2015 г.
Субъекты РФ, в которых введена уплата налога на имущество исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости, приведены в таблице.
В частности, в Приморском крае в настоящее время действует Закон "О налоге на имущество организаций" № 82-КЗ от 28 ноября 2003 г., которым норма о вводе налога исходя из кадастровой стоимости в отношении жилых домов и жилых помещений еще не введена.
Данный ответ подготовлен на основании информации, содержащейся в вопросе. Если в вопросе имелась в виду другая ситуация, необходимо ее конкретизировать, изложив как можно более подробно. В таком случае ответ может быть получен с большей долей точности.
Актуален на 29.06.2015