Вопрос:
Предприятие применяет ОСНО. Предприятие являясь участником долевого строительства многоквартирного дома, передает имущественные права на жилую квартиру по договору уступки права требования новому участнику (физ.лицу). Государственная регистрация договора уступки - 01.04.16г., а авансовые платежи по договору уступки права требования (полная стоимость) поступили 10.03.16г.
В договоре не упоминается про НДС и прописано "Расчет между Цессионарием и Цедентом произведен полностью до подписания настоящего договора." Должно ли предприятие начислять и заплатить НДС с поступивших авансовых платежей и отразить после реализации вычеты.
При этом, налоговая база при реализации уступки права требования не возникает, расходы превышают доходы.
Ответ:
Начислять НДС с аванса нужно. Механизм возврата налога в приведенной ситуации не разъяснен.
При передаче имущественных прав налоговая база равна разнице между стоимостью, по которой передаются имущественные права (с учетом НДС), и расходами на их приобретение. При этом используется ставка НДС 18/118.
Моментом начисления НДС является день уступки права требования.
Подтверждение: п. 3 ст. 155,п. 4 ст. 164, п. 8 ст. 167 Налогового кодекса РФ.
Данные правила применяются и при передаче прав на жилые помещения (гаражи, машино-места) по договору уступки права требования, вытекающего из инвестиционного контракта. Положенияпп. 4 п. 3 ст. 39, пп. 1 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ, согласно которым не облагаются НДС операции по передаче имущества, если такая передача носит инвестиционный характер, в данном случае не действуют.
Связано это с тем, что имущественные права не относятся к имуществу для целей налогообложения ( п. 2 ст. 38 Налогового кодекса РФ). Поэтому передача прав на жилые помещения (гаражи, машино-места) по договору уступки права требования, вытекающего из инвестиционного контракта, облагается НДС.
Подтверждение: письмо Минфина России № 03-07-11/26 от 1 февраля 2012 г.
Начислять НДС по общему правилу нужно на наиболее раннюю из следующих дат:
– день отгрузки (передачи) товаров ( результатов выполненных работ , оказанных услуг ), передачи имущественных прав;
– день оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящей поставки товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.
Подтверждение: п. 1 ст. 167 Налогового кодекса РФ .
Вместе с тем законодательством не предусмотрен вычет НДС ранее начисленного с аванса, полученного в счет предстоящей передачи имущественных прав. Связано это с тем, что п. 8 ст. 171 Налогового кодекса РФ не предусмотрен вычет НДС, который рассчитан и уплачен с предоплаты в счет предстоящей передачи имущественных прав.
Мнение Минфина России: Пунктом 14 статьи 167 Налогового кодекса РФ установлено, что в случае, если моментом определения налоговой базы является день оплаты (частичной оплаты), то на день передачи имущественных прав в счет поступившей ранее оплаты (частичной оплаты) также возникает момент определения налоговой базы.
В то же время вычеты сумм НДС, исчисленных и уплаченных в бюджет при получении оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящей передачи имущественных прав, нормами Налогового кодекса РФ не предусмотрены.
Кроме того, не предусмотрены вычеты сумм НДС, исчисленных и уплаченных в бюджет при передаче имущественных прав на жилые дома или жилые помещения (доли в жилых домах или жилых помещениях), в случае расторжения договора уступки имущественных прав.
Учитывая изложенное, указанные суммы налога к вычету при исчислении суммы налога, подлежащей уплате в бюджет, не принимаются и подлежат зачету (возврату) в порядке, предусмотренном статьей 78 Налогового кодекса РФ .
В связи с этим предложения исчислять НДС при получении налогоплательщиком авансовых платежей по договору уступки имущественных прав в порядке, аналогичном порядку, предусмотренному пунктом 3 статьи 155 Налогового кодекса РФ , а также принимать к вычету суммы налога, исчисленные и уплаченные в бюджет при передаче имущественных прав на жилые дома или жилые помещения (доли в жилых домах или жилых помещениях), в случае расторжения договора уступки имущественных прав не поддерживаются.
Подтверждение: письмо Минфина России № 03-07-15/17428 от 30 марта 2015 г.
Оптимальный вариант
Механизм возврата налога в приведенной ситуации не разъяснен. Ведь для того, чтобы подать в налоговую инспекцию заявление о зачете (возврате) излишне уплаченной суммы налога, должна возникнуть переплата. А она может образоваться, только если будут сняты начисления. В связи с этим целесообразно обратиться в свою налоговую инспекцию за информацией, как применить на практике разъяснения из письма Минфина России № 03-07-15/17428 от 30 марта 2015 г. в части зачета (возврата) суммы НДС, ранее начисленной с аванса, полученного в счет предстоящей передачи имущественных прав.
Ответ на данный вопрос содержится в Сервисе, который Вы можете найти по запросу "уступка ДДУ":
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-14630
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-1100
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-17640
Данный ответ подготовлен на основании информации, содержащейся в вопросе. Если в вопросе имелась в виду другая ситуация, необходимо ее конкретизировать, изложив как можно более подробно. В таком случае ответ может быть получен с большей долей точности .
Актуален на 22.06.2016