НДС с купли-продажи муниципального имущества

Вопрос:

ИП заключил договор купли-продажи арендуемого муниципального имущества с КУМИ на покупку нежилого имущества, составляющего государственную казну. В данном договоре ссыли про НДС нет. Облагается ли данный данная сделка НДС?

Ответ:

Облагается (за некоторыми исключениями). Обязанность налогового агента по уплате НДС не зависит от того, что в договоре нет ссылки на НДС.
НДС исчисляется по расчетной ставке.
Однако если из договора купли-продажи следует, что цена объекта недвижимости определена без учета НДС (указано в договоре «без учета НДС» или, например, это следует из отчета оценщика), то, учитывая позицию Верховного Суда РФ, при определении налоговой базы по НДС налоговый агент не вправе исходить из того, что подлежащий выплате продавцу доход уже включает в себя НДС. В этом случае безопаснее исчислить НДС сверху по ставке 18 процентов. Например, цена договора 100 000 руб. (без учета НДС). Тогда налоговую базу надо рассчитать как 100 000 руб. + (100 000 руб. * 18%) = 118 000 руб. НДС к уплате в бюджет исчислить как 118 000 руб. * 18/118 = 18 000 руб.

Организация (индивидуальный предприниматель) признается налоговым агентом по НДС, в частности, если приобретает (получает) государственное или муниципальное имущество, не закрепленное за государственными (муниципальными) учреждениями, государственное (муниципальное) имущество, которое составляет государственную казну России, казну субъекта РФ или муниципального образования.

Исключение – организации (индивидуальные предприниматели), которые относятся к малым и средним предприятиям и выкупают арендованное недвижимое имущество, находящееся в государственной (муниципальной) собственности, в порядке, установленном Федеральным законом № 159-ФЗ от 22 июля 2008 г. ( пп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ ). Данное исключение действует с 1 апреля 2011 года. То есть если право собственности на такое имущество перешло к организации (индивидуальному предпринимателю) после 31 марта 2011 года, то она не признается налоговым агентом (письма Минфина России № 03-07-11/120 от 20 апреля 2012 г. , № 03-07-14/88 от 29 августа 2011 г. , ФНС России № КЕ-4-3/7618 от 12 мая 2011 г. );

В целях признания организации (индивидуального предпринимателя) налоговым агентом по НДСместом реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг, передачи имущественных прав) должна являться территория России.

Подтверждение: ст. 161 Налогового кодекса РФ.

При этом организация (индивидуальный предприниматель) признается при совершении перечисленных операций налоговым агентом вне зависимости от того, относятся они к облагаемым илинеоблагаемым. При реализации (приобретении) товаров (работ, услуг), освобождаемых от налогообложения в соответствии со ст. 149 Налогового кодекса РФ , налоговый агент:
– не рассчитывает, не удерживает, не перечисляет налог в бюджет и не оформляет счет-фактуру;
– должен отразить указанные операции в подаваемой в налоговую инспекцию декларации.
Подтверждение: письмо УФНС России по г. Москве № 16-15/022100 от 11 марта 2014 г.

При приобретении (выкупе) имущества, составляющего государственную или муниципальную казну (например, здания), налог нужно рассчитать с налоговой базы, которой будет являться только стоимость здания (с учетом НДС), с применением расчетной ставки (18/118). Реализация земельного участка не признается объектом налогообложения НДС, поэтому с его стоимости удерживать НДС и перечислять его в бюджет покупатель – налоговый агент не должен.
Подтверждение: абз. 2 п. 3 ст. 161, пп. 6 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ.

Таким образом, рассчитать сумму НДС к уплате нужно по формуле:

Из абз. 2 п. 3 ст. 161 Налогового кодекса РФ следует, что при определении налоговой базы по налогу на добавленную стоимость в отношении операций по реализации муниципального имущества покупатель как налоговый агент должен исходить из того, что подлежащий выплате продавцу доход уже включает в себя НДС, поскольку именно из данного дохода и должна быть удержана покупателем подлежащая перечислению в бюджет сумма указанного налога .
Подтверждение: Постановление Президиума ВАС РФ № 3139/12 по делу № А27-2268/2011 от 18 сентября 2012 г.

Однако если из отчета оценщика и договора купли-продажи видно, что цена объекта сформирована без НДС, то покупатель муниципальной недвижимости не может принять за налоговую базу цену договора – это значит уменьшить ее на сумму НДС уже после того, как сделка состоялась. В этом случае исходить из того, что подлежащий выплате продавцу доход уже включает в себя НДС, налоговый агент не вправе.
Подтверждение: Определение Верховного Суда РФ по делу № 307-ЭС14-162, А26-5213/2013 от 24 ноября 2014 г.

Если государственное (муниципальное) имущество приобретается в рассрочку с одновременной уплатой процентов (на условиях коммерческого кредита), то налоговую базу по НДС покупателю не нужно увеличивать на сумму процентов, приходящихся на здание. Это связано с тем, что к коммерческому кредиту применяются нормы о договоре займа ( п. 2 ст. 823 Гражданского кодекса РФ ). Проценты, взимаемые за пользование коммерческим кредитом (в т. ч. суммами аванса, предоплаты), являются платой за пользование денежными средствами.
Подтверждение: п. 12 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 13, Постановления Пленума ВАС РФ № 14 от 8 октября 1998 г.

При этом проценты по займам освобождены от налогообложения НДС ( пп. 15 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ ).

Соответственно, суммы процентов, уплачиваемых покупателем – налоговым агентом при покупке в рассрочку имущества казны, являются платой за коммерческий кредит, а не за реализацию имущества, поэтому не являются доходом от реализации этого имущества. Они относятся к внереализационным доходам, не связанным с реализацией, то есть не включаются в налоговую базу по НДС и не подлежат налогообложению.

Подтверждение: письмо Минфина России № 03-07-15/28722 от 17 июня 2014 г. (доведено до налоговых инспекций письмом ФНС России № ГД-4-3/13219 от 8 июля 2014 г. ).

При этом проценты за приобретение земельного участка налоговую базу по НДС также не увеличивают, так как реализация земельных участков не облагается этим налогом ( пп. 6 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ ).

Исключение – приобретение (аренда) государственного (муниципального) имущества у организации, которая не является плательщиком НДС (например, на спецрежиме УСН): в этом случае НДС начислять не нужно ( письмо Минфина России № 03-07-14/50049 от 6 октября 2014 г.).

Ответ на данный вопрос содержится в Сервисе, который Вы можете найти по ссылкам:
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-15304
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-133
https://www.moedelo.org/Pro/View/Questions/111-13466

Данный ответ подготовлен на основании информации, содержащейся в вопросе. Если в вопросе имелась в виду другая ситуация, необходимо ее конкретизировать, изложив как можно более подробно. В таком случае ответ может быть получен с большей долей точности .

Актуален на 19.10.2016